Investissement locatif

Quelle ville se loue le mieux ?

Publication : 08/10/2022 09:18:08
Modification : 19/10/2022 08:00:33

Quelle ville se loue le mieux ? C'est ce dont nous allons parler dans cet article. Si vous avez envisagé l'investissement locatif,vous vous êtes probablement déjà demandé “Et si je ne n'arrive pas à louer mon bien ?”.

1 - Tension locative : comment peut-on le définir ?

Pour remédier à ce problème, il est important de connaître les villes qui se louent le mieux : c'est là qu'intervient la tension locative. C'est un indicateur clé mais plutôt simple. Une ville en tension locative indique que la demande de logement est supérieure à l'offre.

Avant de trouver un bien parfait, il faut trouver la ville, le quartier où la rue parfaite. Pour cela, on doit connaître le prix au mètre carré, le loyer et obligatoirement la tension locative de la ville car une ville en tension locative est une ville ou la demande excède l'offre locative et où il vous sera facile de trouver un locataire.

Mais c'est quoi réellement une tension locative ? À quoi sert-elle ? Comment savoir si une ville se loue le mieux ? Quels sont les critères à prendre en compte pour savoir si une ville se loue le mieux ? Quels sont les critères à prendre en compte pour savoir si une ville se loue le mieux ? Quelles sont les villes qui se louent le mieux ?

Avant d'investir dans un bien locatif, vous devez élaborer un business plan qui vous permettra de mettre en place une stratégie très efficace. Par conséquent, il est important d'étudier en profondeur tous les facteurs qui peuvent affecter le retour sur investissement. Tout d'abord, vous devez considérer tous les risques qui peuvent nuire à vos prospects, appelés risques locatifs. Cela peut réduire la valeur de votre propriété et sa rentabilité à court et à long terme, par exemple : Le loyer n'a pas été payé.

Cependant, le risque le plus important est la vacance locative, qui correspond à la période pendant laquelle votre logement reste vacant et donc non rentable. Cela signifie que votre premier défi est de trouver un locataire le plus rapidement possible afin de maximiser votre retour sur investissement. Pour cette raison, il est important de porter une attention particulière à la notion de tension locative.

C'est l'un des critères les plus importants en immobilier, car il permet de déterminer l'intérêt de l'ensemble du processus. La tension locative est le rapport entre la demande et l'offre de locations dans une zone ou une ville. On parle de villes de tension locative élevée ou de ville de tension où la demande locative dépasse largement l'offre.

Il faut savoir que votre investissement immobilier est soumis aux lois du marché, c'est-à-dire aux lois de l'offre et de la demande. Cela signifie que si votre propriété est située dans une ville où les loyers sont élevés, vous aurez plus de facilité à trouver un locataire. Si vous êtes dans une ville qui n'est pas apparue, vous perdrez beaucoup de temps à essayer de trouver des locataires pour votre maison. Cela signifie que les loyers bon marché et donc le retour sur investissement varient en fonction des pressions locatives de la ville en question.

Par conséquent, déterminer les pressions locatives dans la ville dans laquelle vous avez l'intention d'investir devrait être une question de réflexion à long terme et intensive pour déterminer vos objectifs à court et à long terme. Pour faire simple, la tension locative est un indice qui se calcule en mesurant d’un côté la facilité à trouver un logement à louer, et d’un autre côté la capacité financière des locataires en comparaison du loyer moyen des logements.

2 - Comment repérer une ville où la demande locative est élevée?

Quels que soient vos projets, le logement que vous envisagez d'acquérir dans le cadre de votre investissement locatif doit se louer facilement à un niveau locatif confortable et alors l'écart entre les deux locataires doit être faible. En règle générale, les baux aident à amortir la dette utilisée pour financer les opérations, et le loyer mensuel (sinon hebdomadaire) est une partie importante de votre budget annuel. Par conséquent, il est important d'acheter dans des villes où la demande locative est forte pour le bon investissement.

Mesurer la tension locative : quelle importance ?

Lorsque vous investissez dans un bien locatif, il est important de prêter plus d'attention à l'emplacement de l'investissement. Ensuite, vous devriez savoir si vous pouvez le louer et gagner plus de revenus tout de suite. Ce processus nécessite une analyse de la demande locative et une analyse du marché. Ce dernier vous aidera à comprendre votre projet d'investissement immobilier. De cette façon, vous pouvez éviter la perte de revenus, de temps et d'ouvertures d'emploi.

La tension locative est un critère important dans le choix d’un bien immobilier. Pour un investisseur, cela représente 2 grands intérêts :

  • Éviter la vacance locative

C'est le problème numéro 1 à éviter. Les vacances locatives, c'est quand votre appartement n'a pas de locataires pendant quelques mois. Cela peut avoir un impact négatif sur vos revenus locatifs. C'est vous qui payez le loyer de votre bien en attendant qu'il soit loué à nouveau. Cela peut sérieusement affecter votre trésorerie. C'est pourquoi il est important d'analyser attentivement la tension locative dans la ville dans laquelle vous investissez pour éviter toute mauvaise surprise.

La vacance et les blocages locatifs qui surviennent dans le cadre d'un déménagement ou d'une première location sont les ennemis des bons rendements immobiliers en déduisant les intérêts du prêt. Cependant, votre propriété est toujours entre vos mains et vous devez payer la mensualité séparément, ce qui réduit votre facture. Mathématiquement parlant, votre retour sur investissement en souffrira.

Une vacance locative signifie que votre appartement n'est pas loué pour une période plus ou moins longue, c'est l'une des pires choses qui puisse arriver à un investisseur car vous devez effectuer les versements hypothécaires sans que l'argent ne coule.

  • Augmenter le cash flow et la rentabilité

Trouver un appartement dans une ville animée présente de grands avantages. Les propriétés locatives sont très demandées, ainsi, vous pouvez louer votre propriété rapidement et facilement. Vous pouvez améliorer votre cash-flow en investissant.

Pour obtenir un bon revenu, vous devez louer votre appartement presque toute l'année. Si vous prévoyez de faire un retour de 10 % sur votre stratégie, mais que vous n'avez pas loué la propriété depuis six mois, alors le retour tombera à 5 %. Votre propriété n'est plus autonome, il est donc important de tenir compte des arriérés de loyer.

Vivre dans une ville locative abondante limite les risques de déficits locatifs, améliore la trésorerie et conduit à l'autofinancement. Prenons par exemple le célèbre Paris. Le prix au mètre carré y est très élevé et il faut de nombreuses années pour que la maison s'amortisse. Cependant, les faibles loyers font que les résidences trouvent souvent preneurs en journée. À mesure que la valeur des propriétés augmente, vous pouvez également vous assurer que vous pouvez réaliser des gains en capital importants à la revente.

En revanche, des villes comme Saint-Etienne en France, avec des prix au mètre carré plus bas, peuvent réagir rapidement à l'investissement. Cependant, les loyers y sont élevés et cela peut prendre du temps pour trouver un locataire, ce qui entraîne moins de liquidités pour vous.

Posséder une propriété à proximité est un excellent moyen d'éviter les lacunes de location et d'augmenter votre trésorerie. Même une propriété vacante pendant un mois peut détruire la rentabilité de la propriété, qu'elle soit dans le rouge ou positive.

Comment déterminer la tension locative dans une ville ?

La demande locative d'une ville (région, quartier ou région) peut être calculée de différentes manières. Le but de cette sélection peut être d'identifier la tension locative, de trouver la meilleure ville locative ou de fournir des conseils utiles aux acheteurs potentiels. Cela permet également de connaître plus facilement le loyer et la gestion proposés par la propriété.

Comme vous pouvez l'imaginer, l'impact de la location doit être mesuré en dehors de l'achat d'une propriété. Pour ce faire, il faut d'abord comprendre la dynamique et le développement de la ville proposée, puis analyser localement. Si vous pensez que l'un d'entre eux convient, choisissez simplement une piste. La tension locative a un impact significatif sur les revenus locatifs immobiliers.

Pour mettre au mieux en œuvre votre stratégie, il est important de savoir comment la mesurer. En rassemblant une mine d'informations sur les villes ou les régions denses ou peu peuplées, vous pouvez trouver les meilleurs endroits pour investir dans l'immobilier.

  • L'utilisation d'un tensiomètre locatif

Le tensiomètre locatif est un service déclaré à l'INPI. Cela peut être utilisé pour déterminer à quel point il est facile de trouver un locataire et comment la solidité financière d'un locataire se compare au loyer que la ville paie. Il vous suffit d'entrer votre code postal ou le nom d'un lieu et l'outil vous fournira une analyse de marché. Cet outil ne permet pas à une communauté de partager des données exactes. Cependant, vous pouvez comparer la tension locative entre les deux pays.

Les outils de mesure utilisés dans ce processus comprennent des jauges de contrainte de location, qui sont disponibles sur certains sites Web professionnels. La demande locative moyenne du parc immobilier est un indicateur de tension locative mesurable en quelques clics. Il vous suffit d'entrer votre code postal local et le type de produit que vous souhaitez pour analyser votre tension locative. L'outil vous donne les coûts des locataires et des informations sur la facilité de trouver une propriété. Vous pouvez également obtenir des informations sur le marché de la location dans la région de votre choix et éventuellement sur les personnes.

En entrant un code postal ou un nom de ville, vous pouvez obtenir une image réelle de la demande locative dans la ville ciblée. L'outil vous montre à quel point il est facile de trouver une location et de comparer votre devis avec la location existante. Cependant, il n'est pas possible de filtrer par région, seuls certains pays peuvent être comparés. Prenez Montrose par exemple. Le compteur des loyers nous indique que le marché locatif est tendu et que les locataires ont du mal à trouver un appartement. Il est donc plus facile pour les propriétaires de trouver des locataires. Le revenu du locataire est supposé proportionnel au loyer payé. Enfin, l'outil permet d'analyser la tension locative par type de logement (chambre, studio, T1 à T5, petit appartement, grand appartement).

  • Consulter les agences immobilières

Un autre endroit pour se renseigner sur la tension locative d'une ville est sur les sites d'annonces immobilières. Au terme de vos recherches, vous aurez une idée du nombre d'annonces diffusées. Certains sites proposent des critères de recherche par quartier ou même par rue. Certains de ses sites permettent notamment de dessiner des zones d'étude directement sur la carte, ainsi que des modèles communautaires 2D et 3D. C'est idéal si vous n'habitez pas à proximité et que vous souhaitez connaître les commodités (commerces, écoles, transports en commun) proches de votre bien et impactant également votre loyer.

Cette méthode consiste à connaître le loyer vous-même, sans utiliser de moyens ou d'outils spéciaux. Cela comprend l'analyse des offres de location dans votre ville ou votre ville de destination en consultant les annonces de location locales. Ceux-ci peuvent être trouvés sur divers sites Web et peuvent être filtrés par type de propriété et par ville. Vous pouvez également le trouver dans la section propriétaire du journal. Si vous trouvez beaucoup d'annonces, votre volume de recherche est faible, et si vous obtenez peu de résultats, votre volume de recherche est élevé. C'est donc un excellent outil de recherche pour les propriétaires et les investisseurs qui souhaitent rentabiliser leurs investissements et les gérer de la meilleure façon possible. Visitez le site Web des annonces immobilières pour plus d'informations. Consultez la liste des différentes propriétés locatives de la ville dans lesquelles vous souhaitez investir pour voir combien de propriétés sont disponibles. Ce type de recherche peut vous aider à comprendre le marché locatif d'une ville.

  • Publier une fausse annonce

Le troisième facteur est utilisé pour estimer la demande moyenne des entreprises en faisant de fausses publicités ou dans les journaux. Ceci peut être combiné avec les 2 méthodes utilisées précédemment pour obtenir un résultat combiné. Tout ce que vous avez à faire, c'est de la publicité sur votre site e-commerce. Le plan doit être expliqué avec des informations détaillées (notamment la consommation d'énergie et la quantité de recherche par mètre carré) et une belle photo de l'emplacement (prévu ou non). De nombreux articles montrent que les pays sélectionnés (villes, comtés ou autres lieux) ont peu de signification statistique. Sinon, ce sera trop fort en raison du faible taux d'acceptation. Ainsi, si vous avez le temps, vous devriez diffuser de fausses publicités sur des sites immobiliers. De cette façon, vous pouvez évaluer dans quelle mesure le candidat est prêt à élaborer un plan financier.

  • Utiliser les données de la loi Alur

La loi ALUR 2014 est un outil pour faciliter l'accès au logement des locataires. Les zones congestionnées sont définies par l'ALUR et se réfèrent aux zones urbaines de plus de 50 000 personnes avec une disponibilité et des besoins de logement similaires. La loi peut éliminer les logements insalubres, mais elle peut aussi louer des logements au-dessus de la valeur marchande. Dans les zones à forte pression locative, la loi est strictement appliquée pour faciliter l'accès des locataires. Vous pouvez également donner un préavis d'un mois au lieu de trois mois. La taxe de vacance s'applique aux appartements en zone réservée. Le programme est conçu pour encourager les propriétaires à mettre les bâtiments vacants en usage commercial.

Vous pouvez visiter des blogs liés à l'immobilier qui publient régulièrement des informations sur les villes et les communautés ayant des problèmes de location. Ils vous donneront des indices supplémentaires sur où investir. Tout ce que vous avez à faire est de regarder toutes les informations et de choisir les parties les plus importantes. La loi Allure 2024 prévoit des mesures spécifiques dans les zones en crise immobilière, telles que les loyers locatifs, les taxes portes ouvertes ou les taxes foncières vides à Paris, Lille et d'autres grandes villes françaises. Il y a environ 35 000 paroissiens en France, il est donc difficile de tous les regarder pour identifier les personnes au loyer limité ! Avec ce simulateur d'enquête de ville, vous pouvez simplement entrer le code postal de la ville et vérifier son statut en un clic.
Recherchez également les villes dans lesquelles vous souhaitez investir dans les données collectées par l'INSEE (évolution de la population, nouvelles associations formées chaque année, chômage, nombre de ménages dans la population totale : autant de paramètres qui influent sur l'augmentation du nombre de locations. La population a-t-elle augmenté ces dernières années ? Les tendances futures vont-elles bouleverser la recherche comptable ? Par exemple, l'arrivée du Grand Paris Express va remodeler la demande de loyers dans les villes voisines.

Quels sont les grands principes de la tension locative

En ce qui concerne la tension locative, il est nécessaire de prendre en compte l’offre locative déjà sur le marché. Vous devez ainsi comparer les biens proposés en location, en les analysant sur des plateformes spécialisées.

Voici donc les grands principes de la tension locative :

  • Grande ville et nombre réduit de bien en location : demande locative importante
  • Grande ville et nombre élevé de bien en location : présence de demande locative, mais avec une forte concurrence. C’est un excellent indicateur, car il y a de la demande. Toutefois, plus il y a de concurrence et plus vous devrez proposer de bonnes prestations
  • Petite ville et nombre réduit de bien en location : présence de demande locative, mais avec un risque important de vacance locative
  • Petite ville et nombre élevé de bien en location : il est fortement possible que la demande soit réduite. Le risque de vacance locative durant plusieurs mois est donc important.

3 - Les villes qui se louent le mieux: forte tension locative

Les zones tendues concernent 1 149 communes réparties dans 28 agglomérations en France métropolitaine. On y retrouve Bordeaux, Paris, Lyon, Lille, Marseille ou encore Toulouse. La tension locative offre de nombreux avantages aux investisseurs bailleurs. L’augmentation des prix des logements et des loyers veut dire que vous allez réaliser des bénéfices soit en vendant votre bien, soit en le louant. Les vacances locatives se font rares et n'impactent pas votre rendement.

En France, les villes sont classées dans plusieurs catégories selon la tension locative, de la zone A bis, A, à la zone C. Les villes les plus tendues se retrouvent dans les zones A et B :

  • Zone A bis : Paris, Yvelines, Val-de-Marne, Saint Denis, Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise
  • Zone A : agglomération parisienne, le Genevois français et la Côte d’Azur
  • Zone B1 : départements d’Outre-Mer, Bordeaux, Clermont-Ferrand et Toulouse
  • Zone B2 : quelques villes en Corse et la grande couronne parisienne
  • Zone C : toutes les communes restantes

Une dizaine de villes ont été recensées comme les plus touchées par la tension locative. Il s’agit d’Angers en première place, suivie de Lyon, Rennes, Bordeaux, Brest, Nantes, Metz, Caen, Strasbourg et Lille.

  • Angers se classe comme l’une des villes les plus peuplées et les plus attrayantes. Elle a beaucoup de charme et est en 2022 la ville la plus verte de France. Angers offre également de nombreuses opportunités professionnelles et scolaires et se trouve à seulement 1h30 de Paris par le TGV. Autant d’atouts qui renforcent la demande pour cette ville.

  • Bordeaux a un tissu économique riche et varié qui attire de nombreuses personnes. Ses édifices, ses traditions culinaires, ses vinicoles et sa proximité avec l'océan sont des avantages considérables. L'économie bordelaise est dynamique, notamment avec les secteurs de l’aéronautique, la santé et le numérique.

  • Lyon possède une forte concentration d’étudiants, avec plus de 150 000 arrivées chaque année. Son dynamisme économique et sa renommée attirent de nombreux candidats.

  • Rennes est sur le podium du classement des villes françaises ayant le plus fort taux d’arrivants et notamment des étudiants. De nombreux projets d'urbanisme sont porteurs de la dynamique économique du territoire, comme EuroRennes. C’est une ville qui offre une vie culturelle riche et une offre de formation diversifiée.

  • Nantes située à 2h de Paris en TGV, est une ville qui bénéficie d’une forte croissance économique comme démographique et propose un cadre de vie agréable. Sa proximité avec la mer offre de nombreux atouts touristiques

  • Metz est une ville très dynamique qui accueille une population travailleuse. C’est une ville universitaire qui attire bon nombre d’étudiants et futurs jeunes actifs. Metz est aussi touristique grâce à son patrimoine culturel, son paysage idyllique et ses jardins somptueux.

  • Strasbourg est connue pour son dynamisme culturel et son cadre de vie. Le bassin d’emploi est en pleine croissance et la ville est bien desservie par les lignes de tramways et les 500 km de pistes cyclables.

  • Lille est très prisée par les étudiants grâce aux pôles universitaires et grandes écoles qui s’y installent. De nombreuses entreprises s’y implantent et proposent de nombreuses offres d’emploi. La ville possède un grand réseau de transport : le métro lillois. Il comporte 45 km de voies et dessert les universités, entreprises et commerces grâce à ses 60 stations.

  • Brest, jolie ville bretonne, attire de plus en plus d’étudiants, de touristes, de séniors, les familles et jeunes actifs. Son port militaire est aussi le principal pôle économique de la région et compte un important bassin d’emplois, des pôles de compétitivité et de nombreuses entreprises.

  • Caen se situe à seulement 2h de Paris, via l’autoroute A13 dite “autoroute de Normandie”. C’est une ville dynamique qui a de multiples attraits et qui fait d’elle un véritable carrefour d’échanges culturels et économiques. On y retrouve de grandes entreprises comme Bouygues Télécom et Système U.

Questions Réponses

1 - Qu'est-ce que la tension locative ?

La tension locative est une mesure utilisée pour déterminer la relation entre la demande de location et l'offre de biens. Par exemple, il est plus facile de trouver des locataires si le bien est dans une "zone tendue". Au contraire, lesdits "moins tendus" auront plus de mal à trouver des locataires.

2 - Comment calculer la tension locative ?

Pour déterminer la tension locative d'une ville, il faut tenir compte de 4 éléments qui sont : les données de la loi alur, l'utilisation des agences immobilières, la publication des fausses annonces et l'utilisation du tensiomètre locatif.

3 - Quelle est la ville qui se loue le mieux ?

Plusieurs villes se louent le mieux à cause de leur forte tension locative. Parmi ceux-ci, nous avons : Nantes, Toulouse, Rennes, Bordeaux, Lyon, Lille, Caen, Strasbourg ,etc.