rendement locatif

Quelles sont les villes avec le meilleur rendement locatif ?

Publication : 06/10/2022 18:51:42
Modification : 28/10/2022 06:47:15

Acheter les mêmes types de biens immobiliers à Toulouse, Nantes ou Lyon ne vous donnera pas les mêmes rendements locatifs.

1 - Qu'est-ce qu'un rendement locatif ?

Selon les villes, la moyenne se situe entre 2 % et 7 %. Vacances locatives, risques d’impayés, la location immobilière comporte certains risques qui varient d’une ville à une autre. Avant de se lancer, il est important de choisir un emplacement qui ajoute de la valeur tout en attirant des locataires potentiels. Si vous cherchez à investir et à vous lancer dans l’immobilier, vous avez fait un bon choix.
Cependant, pour tirer un profit raisonnable de cet investissement, il faut choisir une ville avec un taux de rendement locatif élevé. Vous vous demandez sûrement ce que c’est réellement un rendement locatif ? Comment calculer le rendement locatif d’une ville ? Quelles sont les villes offrant un meilleur rendement ? Pourquoi les rendements diffèrent d’une ville à une autre ? Pour vous aider à prendre la bonne décision et connaître dans quelle ville vous devez investir pour obtenir de bons rendements locatifs selon vos objectifs, nous comparerons dans cet article les meilleures villes où vous pouvez investir dans l’immobilier.

Le rendement locatif encore appelé rentabilité locative ou rapport locatif est un indicateur pertinent de la performance d’un investissement immobilier. Il correspond au ratio des revenus générés par un logement mis en location par rapport à son prix d’acquisition et s’exprime souvent en pourcentage. C’est une donnée très importante qui permet d’aider les investisseurs à déterminer s’il est intéressant financièrement d’acheter un bien. Il permet également aux investisseurs d’évaluer la performance de leur placement et de décider ou non de vendre leur bien.

En termes plus simples, il s’agit du pourcentage qui représente le rapport entre le revenu locatif annuel et le montant de l’investissement dans le logement.

Ainsi, les rendements locatifs peuvent déterminer les immeubles de placements les plus intéressants. Il permet également aux investisseurs d’évaluer la performance et le potentiel de leurs investissements et de prendre une décision quant à la vente de leurs propriétés.

Il existe en fait trois types de rendements différents : rendement locatif brut, rendement locatif net et le rendement locatif net-net.

2 - Bon à savoir : comment calculer le rendement locatif de son investissement ?

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le ratio de base qui vous donne un aperçu approximatif de la rentabilité de votre projet immobilier. Les charges de location que vous devez payer en tant que bailleur et la fiscalité ne sont pas prises en compte dans cette évaluation. Ainsi, ce rendement ne donne pas exactement les revenus réels que vous allez percevoir. Il s’exprime sur une base annuelle et est souvent compris entre 2 % et 7 %. Ce rendement locatif brut a été mis en avant par les agences immobilières et est très utile pour comparer rapidement les villes entre elles.
Pour calculer ce rendement locatif, il suffit simplement de diviser le loyer annuel par le prix d’acquisition du logement multiplié par 100.

Exemple de calcul du rendement locatif brut

Exemple n°1 : Un investisseur immobilier achète un bien immobilier (un appartement) à 300 000 € et il le loue à 700 € le mois. Le montant annuel des loyers perçus correspond donc à 8 400 € (700 x 12 mois). Les frais de crédits et de notaire s’élèvent à 20 000 €, soit un total de 320 000 € pour le frais d’achat du bien immobilier. En divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et en le multipliant par 100, on aura comme rendement locatif brut : (700 x 12) / (300 000 + 20 000) x 100 = 2,62 %. Ce taux de 2,62 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.

Le rendement locatif net

Le rendement locatif net d’un placement immobilier est très simple à calculer. Il suffit simplement de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier. Sa formule est la suivante : Rendement locatif brut = « loyer annuel » / « prix total d’achat » x 100.

**Exemple de calcul du rendement locatif net **

Un investisseur met en location un parking à un loyer mensuel de 500 €. Il a payé son achat à 150 000 €, frais d’acquisition inclus. La gestion locative du bien est confiée à un professionnel (10 % du loyer annuel) mais l’investisseur n’a pas souscrit de garantie contre les impayés de loyers. Les charges annuelles non récupérables sont estimées à 1 000 € par an. La taxe foncière s’élève à 800 € et le coût du crédit atteint 10 000 €. La rentabilité nette du bien se situe donc à : ((500 x 12)- (600 + 1 000 + 800) / (150 000 + 10 000) x 100 = 2,25 %.

Le rendement locatif net-net

Le rendement locatif net-net ou rentabilité locative nette-nette est un indicateur plus concret et plus clair que la rentabilité nette. Elle donne une estimation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement au rendement net, elle tient compte des charges locatives et également de la fiscalité. C’est un indicateur très fiable puisqu’il inclut les impôts à payer sur vos revenus locatifs. La formule à utiliser pour le calculer est la suivante : (« loyer annuel » - « la somme des charges et frais divers » - impôt) / « prix total d’achat » x 100.

3 - Quelles sont les meilleures villes pour effectuer un investissement ?

Le Mans : 1530 €/m², plus de 8 % brut pour certains emplacements

Le Mans

Au sommet des 10 meilleures villes offrant un meilleur rendement locatif, se hisse la préfecture de la Sarthe encore appelée Mans. Il a fait ses débuts en occupant la 7ème position dans le classement des meilleures villes offrant un meilleur rendement en 2021. Il n’a jamais cessé d’élargir son attrait depuis lors. Le prix au mètre carré d’un appartement est encore bon marché à 1 530 €. Cependant, il a augmenté d’environ 10 % en un an mais est resté stable pendant de nombreuses années auparavant. En conséquence, la possibilité de profit est perdue dans une certaine mesure. La marge brute de 8% est l’un des meilleurs taux d’intérêt du marché français de l’investissement locatif premium.

Le Mans est un lieu stratégique : à environ 2h15 de Nantes, Rouen et de Paris, cette ville dispose de TGV et se situe seulement à 1h de la gare Montparnasse. Cela créera certainement de nouvelles opportunités pour les citadins ayant une expérience de travail à distance. Cette ville de 140 000 habitants a une vie étudiante incroyablement dynamique avec ses universités, ses écoles de commerce et ses écoles d’ingénieurs.

Le havre : 2012 €/m², 6,7 % de rentabilité potentielle

Le Havre

Dans le classement des villes rentables pour la rentrée 2021, le Havre fait partie des villes où les prix de l’immobilier ont flambé ces dernières années. Il s’agit d’une augmentation de 26 % en cinq ans. Aujourd’hui, les prix d’achat de l’immobilier sont supérieurs de 7 % à ceux de l’année précédente. Cette croissance rapide n’a en rien freiné l’intérêt pour les investissements locatifs. Un investisseur qui choisit judicieusement peut s’attendre à un rendement locatif total de plus de 6,5 %. Le réseau peut s’attendre à ce qu’une personne rapporte entre 4 % et 4,5 % par an, selon les dépenses associées à la maison achetée. Mais attention, toutes les sociétés ne sont pas créées égales. Beaucoup d’entre elles sont actuellement en cours de rénovation et certaines ne sont pas très attrayantes.

Amiens : 2300 €/m², 6,5 % de rendement locatif

Amiens

Amiens entre dans le classement des villes avec les meilleurs rendements locatifs grâce à ses revenus potentiels élevés, ses prix bas et sa proximité avec la capitale. À seulement 1h15 du train de Paris et de Lille, certains télétravailleurs sont heureux d’y vivre et de profiter des avantages de la vie citadine sans les contraintes de l’Ile-de-France. Amiens est connue pour son cadre de vie intéressant et dynamique grâce à la présence de nombreux étudiants et entreprises, notamment dans les domaines de l’automobile et de la logistique. Mais attention : cette ville est aussi l’un des endroits les plus intéressants à acheter pour louer.

Rouen : 2440 €/m², 6,2 % de rendement locatif

rouen

Avec des prix immobiliers abordables et un potentiel locatif élevé, il n’est pas surprenant que Rouen se classe parmi les meilleures villes pour investir en 2022. Les prix augmentent de 3,5 % par an. A seulement 135 kilomètres de la capitale, c’est la sixième plus grande agglomération de France avec une population d’environ 660 000 habitants. Ici aussi, on retrouve une ville dynamique avec une qualité de vie agréable et une relative approximation avec la mer à 80 km. Quant aux emplacements de choix, le centre-ville est très demandé, notamment autour de la cathédrale. Le rendement locatif total moyen d’un investissement dans un logement peut dépasser 6 % par an, selon le quartier et la propriété. Sur une base nette, un objectif de 5 % semble approprié.

Montpellier : 3200 € du m² ; 5,4 % brut de rendement potentiel

Montpellier

Montpellier est passée de la sixième place en 2020, puis de la première en 2021 à la cinquième du classement des meilleures villes en 2022. Le loyer conforme ainsi sa place importante sur le marché immobilier. Et pour cause : il offre toujours l’une des opportunités de location les plus intéressantes. La capitale de l'Hérault reste attractive de par son indéniable qualité de vie et sa situation stratégique à proximité de l’Espagne. Mais, elle est aussi bâtie sur des bases solides : un grand pôle universitaire, un pôle d’emplois important grâce à la présence de grandes entreprises internationales, le siège de 2 000 petites et moyennes entreprises qui caractérisent son dynamisme économique.

Lille : 3500 €/ m², avec une marge brute d’environ 5,1 %

Lille

Quatrième métropole en 2021, Lille a également maintenu cette année son attractivité pour les investissements locatifs. Lille reste l’une des villes les plus attrayantes pour les investissements locataires. Avec plus d’un million d’habitants, son agglomération occupe la place de la sixième métropole française. Située à 1h30 de la capitale par le TGV, la ville est au cœur de l’activité économique européenne. Lille offre de nombreux avantages pour l’investissement en location. Le revenu moyen observé est de 13,2 € par mètre carré dans la ville et le revenu potentiel théorique peut dépasser 5 %. Les prix de l’immobilier sont restés relativement stables à 3 500 €/m² depuis plus d’un an. Les rendements locatifs bruts potentiels sont également stables autour de 5 % par an, mais comme pour tout, tout dépend de la localisation et des coûts associés au bien !

Tours : 2900 €/ m² avec un rendement potentiel de 5 %

Tours

Tours fait partie de ces villes où l’immobilier est abordable et offre un potentiel de rendement global intéressant dans le cadre d’un investissement locatif. En un an, les prix y ont augmenté d’environ 7 %. Cependant, avec une moyenne inférieure à 3 000 € par mètre carré, les investisseurs peuvent viser une marge brute de 5 % par an.

Angers : 2960 €/ m² avec un rendement locatif de 4,6 %

Angers

Occupant la 8ème position des villes offrant un bon rendement, Angers promet de belles perspectives en termes d’investissement immobilier. Avec des prix immobiliers encore abordables, un potentiel de rendement attractif et une faible vacance locative, la capitale de Maine-et-Loire propose une gamme d’actifs pour l’investissement immobilier. La demande locative y est forte, ce qui explique pourquoi la ville d’Angers offre un couple rendement intéressant. Angers attire beaucoup les investisseurs qui souhaitent réaliser un placement rémunérateur à cause de leur qualité de vie. Le marché locatif est particulièrement dynamique, immobilier et est loué rapidement. Les prix de l’immobilier à Angers ont augmenté d’environ 8 % en un an seulement.

Toulouse : 3570 €/m² pour un appartement avec un rendement locatif d’environ 4,6 %

Toulon

Les prix de l’immobilier à Toulouse ont augmenté de moins de 4 % en un an, ce qui semble raisonnable dans un marché immobilier en pleine expansion. Cependant, le rendement total moyen dans les villes roses est tombé à 4,6 % par an. La Ville Rose est un excellent exemple de rentabilité locative, à un prix moyen et est considérée comme la deuxième ville de France où les actifs rêvent de travailler. De plus, Toulouse a un attrait particulier puisqu’elle est le siège de nombreuses entreprises et l’un des pôles d’affaires les plus importants du Sud-Ouest. C’est toujours plus abordable qu’à bordeaux mais Toulouse offre des avantages similaires.

Nice : 4610 €/m² pour un rendement locatif autour de 4,5 %

Nice

De bons retours en 2021. Bien sûr, les prix ont augmenté de 6 % d’une année sur l’autre, mais le rendement total de base est toujours en hausse de 4,5 % d’une année sur l’autre. Cette ville est moins nombreuse que Brest (6,2 %), Caen (6,1 %), Dijon (6 %) ou Orléans (5,6 %). Mais les capitales azuréennes privilégient toujours les actifs phares et la forte demande locative. Cependant, les prix de l’immobilier y restent élevés.

4 - Quelles sont les villes avec les plus faibles rendements locatifs ?

Sans surprise, les villes plus chères sont moins attrayantes pour les investisseurs. Les prix sont séparés des locations jusqu'à ce qu’ils atteignent leur maximum. À paris, par exemple, la moyenne se situe autour de 10 400 € le mètre carré, soit seulement 2,5 % de la marge brute annuelle. Vous ne devez pas vous attendre à plus de 2 % de votre rendement locatif annuel après frais. De nombreuses villes d'Ile-de-France sont dans la même situation. Au départ de Versailles, l’achat à 8 500 € le mètre carré est le dernier de notre classement avec un rendement locatif total de 2 % seulement. De même, Boulogne-Billancourt (2,7 %), Asnier-sur-Seine (2,7 %), Courbevoie (2,8 %), Montreuil (2,8 %) sont à laisser de côté pour un investissement, y compris en loi Pinel.
En province, Lyon affiche l’un des rendements les plus faibles. Avec un investissement moyen de 5 330 €/m², elle arrive péniblement à 2,8 %. Aix-de-Provence et bordeaux sont également à la traîne avec 3 % de rendement brut et prévoient de générer 2 % du résultat net chaque année.

Que dois-je prendre en compte pour savoir dans quelle ville investir ?

Pour trouver la ville où investir pour un meilleur rendement locatif, plusieurs critères ou indicateurs sont essentiels à prendre en compte. Ces indicateurs sont particulièrement scrutés par les investisseurs dans la recherche de la ville ou l’endroit le plus rentable pour réaliser un investissement locatif. En prenant en compte tous ces critères, il est possible de trouver la ville qui affiche le meilleur rendement locatif selon vos objectifs.

La demande locative

Les zones géographiques où les systèmes Pinel sont disponibles sont celles qui connaissent des pressions locatives. Il était souvent difficile pour les gens de trouver ces informations. Mais aujourd’hui vous pouvez facilement accéder à ces informations grâce au dispositif Pinel. Pour que vous sachiez si la ville dans laquelle vous envisagez d’investir offre un meilleur rendement, il vous suffit de vérifier s’il s’agit de la zone Pinel.

La population : sa taille et répartition

Il est important de vous informer sur la population de la ville où vous souhaitez investir. En fait, il vaut mieux investir dans des villes densément peuplées. Encore une fois, la plupart des investisseurs ne savent pas d’où obtenir ces informations. Il est important de contacter le service du rendement de la mairie ou de se référer au site INCI.

La population dans les unités urbaines

Pour mieux comprendre cette métrique, nous allons d’abord la définir. Selon l’INSEE, une unité urbaine est une commune ou un groupement de communes qui a une agglomération d’au moins 2 000 habitants sur son territoire, aucune habitation ne se trouvant à plus de 200 mètres de l’habitation la plus proche. De plus, plus de la moitié de la population de chaque municipalité touchée vit dans ces régions métropolitaines. En d’autres termes, ce sont des villes où la population est concentrée. Si vous êtes en dehors de ces villes, vous n’êtes peut-être pas dans une ville attrayante.

L'évolution de la démographie de la ville

De nombreux investisseurs oublient d’analyser cela. En effet, une croissance démographique négative peut entraîner un manque de locataires. Cette situation peut entraîner des risques locatifs pour votre investissement. Là encore, l’INSEE ou votre service local de recensement peut vous fournir ces informations.

Le développement démographique de la ville

De même, une démographie négative dans une ville peut entraîner un manque de demande locative pour votre investissement. La croissance démographique négative dans une ville est souvent le premier signe de pauvreté parmi la population de toutes les villes et comtés de la région. C’est aussi une mesure importante de la durabilité de votre investissement.

Le taux de chômage

Le taux de chômage vous permet de mettre à jour deux éléments importants quant à la qualité de votre investissement. Il permettra avant tout de suivre la situation économique de la zone géographique. En comparant ces taux dans les départements de la Haute-Garonne et de l’Hérault, il passe de 10,7 % à 14,5 %, soit une augmentation de plus de 35 %. Cela suggère que l’activité économique est beaucoup plus faible dans une ville que dans une autre. Un autre point important mis en évidence par ce comparatif est la qualité des locataires.

La dynamique économique

La mobilité économique est une donnée assez large. Il y a un certain nombre d’éléments à considérer lors de l’évaluation de la santé économique du secteur. Le nombre d’entreprises créées est l’un des premiers critères. De nombreuses innovations créent de nouveaux emplois et attirent déjà de nouveaux habitants. La présence d’un grand conglomérat comme Airbus dans la région toulousaine ou Dassault dans la ville bordelaise est également un bon indicateur.

Le rendement locatif d'un bien immobilier

Dans cette échelle, il y a généralement une différence significative. En effet, il est confronté à plusieurs méthodes de calcul. Les calculs les plus courants sont très simples. Les investisseurs calculent en fonction de la taille de leur investissement et de leurs revenus. Malheureusement, cette approche de l’arithmétique est très réductrice.

La mobilité et la qualité d'accès à la ville

C’est fondamental pour la qualité de vie de la ville dans laquelle vous allez investir. Plus il est facile de se déplacer et meilleur est l’accès aux zones urbaines, plus la ville sera amusante. Plus le réseau est bon dans une région, plus il est facile de se déplacer dans la ville. Cela rendra la ville plus confortable.

La culture et le patrimoine

C’est quelque chose que peu de gens considèrent. Cependant, la culture et le patrimoine d’une ville affectent différents domaines d’une zone donnée. Il attire déjà un grand nombre de touristes, ce qui stimulera en fait la croissance économique de la région et ensuite l’augmentation des rendements locatifs.

Les biens liés au milieu naturel

Il s’agit d’une référence importante pour la qualité de vie des futurs locataires et développera la ville en une forte attraction.

L'évolution des prix de l'immobilier

Cependant, si vous consommez peu, vous pouvez sécuriser votre investissement. Ce secteur, en déclin depuis de nombreuses années, recèle un grand risque. Bien que vos quartiers puissent avoir des rendements locatifs plus élevés, la valeur de vos biens peut baisser au fil des ans. Donc il est nécessaire d’analyser l’évolution des prix de l’immobilier de la ville.

La participation des locataires dans une ville

Le pourcentage de locataires dans une zone géographique détermine la profondeur future du marché, car plus la proportion de locataires est élevée, plus la demande locative est importante, plus on obtient un meilleur rendement locatif.

Le taux de vacance de la ville

Le taux de vacance permet de connaître la part de logements inoccupés dans une ville. Calculé par l’INSEE, le taux de vacance moyen au niveau national se situe autour des 8 %. Bien entendu, un taux de vacance élevé signifie qu’il est difficile de trouver un locataire pour occuper un bien. On estime qu’avec un taux de vacance inférieur à 5 % dans une ville, l’investisseur est assuré de trouver un locataire.

Questions Réponses

1 - Qu'est-ce qu'un rendement locatif ?

C’est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent. Il permet de déterminer le ratio entre la part des revenus locatifs annuels et le montant investi. C’est une donnée très importante qui permet d’aider les investisseurs à déterminer s’il est intéressant financièrement d’acheter un bien.

2 - Quelles sont les villes avec le meilleur rendement locatif ?

Bordeaux, Toulouse, Lille, Tours, Angers, Montpellier, Nice, Rouen, Amiens, le Havre, le Mans

3 - Quelles sont les villes à éviter pour un investissement locatif ?

Boulogne-Billancourt, Asnier-sur-Seine, Courbevoie, Montreuil (2,8 %) et d’autres villes également.