rentabilité locative en immobilier

Comment obtenir 7% de rentabilité locative ?

Publication : 15/12/2022 10:06:38
Modification : 21/07/2023 07:52:00

Comment obtenir un revenu locatif de 7% ? La plupart des investisseurs qui souhaitent investir dans l'immobilier ont des doutes quant au type de bien locatif à choisir pour obtenir de bons rendements. À quoi sert un calculateur de rentabilité ? Comment obtenir une rentabilité locative de 7 % ou plus et bien plus encore.

1 - Rentabilité locative : définition

La rentabilité locative, également appelée revenu ou rendement locatif, est un indicateur important de la performance d'un immeuble de placement. Elle correspond au rapport entre le loyer et le prix d'achat du bien et est généralement exprimée en pourcentage. Il s'agit d'un facteur très important qui aide les investisseurs à décider si l'achat d'une propriété est financièrement viable. Elle permet également aux investisseurs d'évaluer le rendement de leur investissement et de décider s'ils doivent vendre leur bien.

Il existe trois types de rentabilité locative :

  • La rentabilité locative brute : utilisée uniquement pour comprendre le rendement potentiel
  • La rentabilité locative nette : le rendement du capital après déduction des dépenses et des impôts
  • La rentabilité locative nette-nette : tient compte des intérêts payés par le propriétaire sur le prêt contracté pour l'achat du bien

En bref, la rentabilité locative est un indicateur clé que les investisseurs peuvent utiliser pour comprendre la rentabilité d'un bien immobilier. Également connu sous le nom de rendement locatif ou de multiplicateur de loyer. Lorsqu'on parle de rentabilité locative, il est important de distinguer la rentabilité locative brute de la rentabilité locative nette. La rentabilité locative dite "nette" signifie que les taxes et les frais accessoires sont déduits. En revanche, ce que l'on appelle le "loyer brut" signifie que le loyer est calculé après les taxes et les frais.

Comment procéder au calcul de la rentabilité locative ?

Le taux de rendement est un pourcentage qui montre comment le rendement d'un investissement évolue sur une année. Pour expliquer comment il est calculé, nous examinons trois dimensions : la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et la rentabilité locative nette-nette. Chacun de ces facteurs doit être pris en compte pour déterminer si un investissement immobilier est rentable.

Calcul de la rentabilité locative brute : l’indicateur le plus simple à calculer

La rentabilité locative brute d'un investissement immobilier est très facile à calculer. Il suffit de comparer le loyer annuel avec le prix d'achat du bien.

Examinons un exemple simple : Un investisseur envisage d’acheter une maison d’un prix de 200 000 €. Cette dernière est déjà occupée par un locataire qui paye comme loyer mensuel 1 100 €, ce qui correspond à 13 200 € de loyer annuel. Les frais de notaire s’élèvent à 8 % de la valeur du bien immobilier, soit un montant de 16 000 €. Ainsi, le prix d’acquisition du bien immobilier (la maison) s’élève à 216 000 €. En divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et en le multipliant par 100, on aura comme rentabilité locative brute : (1100 x 12) / (200 000 + 16 000) x 100 = 6,11 %. Ce taux de 6,11 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.

La rentabilité locative brute seule ne donne pas une image claire du bénéfice potentiel. Elle peut également être éloignée de la réalité car elle ne tient pas compte des coûts d'exploitation et des taxes foncières.

Calcul de la rentabilité locative nette: plus proche de la réalité

Lors du calcul du revenu locatif net, les investisseurs prennent en compte les différents coûts et dépenses encourus par le propriétaire. Les aspects suivants sont pris en compte :

  • Les différents coûts d'exploitation
  • Les coûts financiers
  • Les impôts fonciers
  • Les propriétés locatives
  • L'assurance contre les loyers impayés
  • Les frais de gestion de la propriété
  • Les travaux

Le calcul de ce loyer n'est pas aussi simple que celui du loyer brut. La méthode de calcul consiste à soustraire les coûts de l'investisseur du loyer perçu pour obtenir le loyer brut.

La formule est la suivante : rentabilité locative nette = (loyer annuel - total des coûts et dépenses) / (prix d'achat total) x 100.

Pour illustrer cette formule, prenons un autre exemple simple.
Urbain et Ella ont deux enfants. Ils ont leur première maison et veulent investir dans l'immobilier pour préparer les futures études de leurs enfants. Ils décident donc d'acheter un appartement dans un quartier très attractif de Bordeaux. Ils investissent 150 000 € et souhaitent louer l'appartement pour 750 € par mois (charges comprises). Cela correspond à un loyer annuel de 9 000 €. Le revenu locatif annuel doit être déduit de ce montant.

  • Les frais de service supplémentaires : 45 € par mois ou 540 € par an
  • Les impôts fonciers : 320 €
  • Le non-paiement de l'assurance loyer : 400 €
  • Les cotisations de sécurité sociale : 1 440 €

En additionnant tous les coûts, le total s'élève à 2 700 €. Pour calculer le loyer net, il suffit de soustraire les frais de location annuels supplémentaires. Ensuite, divisez le résultat par le prix d'achat de l'appartement et multipliez-le par 100.
Loyer net = 9 000 - (45 + 320 + 320 + 400 + 1 440) / 150 000 x 100 = 4,2 %. Ces 4,2% peuvent être utilisés pour comparer le rendement net de l'investissement locatif.

Le calcul du loyer net est plus précis que le calcul du loyer brut. Ils constituent un indicateur plus fiable du retour sur investissement d'un bien immobilier. En se concentrant sur ces indicateurs, les différents revenus et dépenses d'un projet immobilier peuvent être mieux gérés. Si ces bénéfices sont un indicateur clair de la rentabilité d'un projet, ils ne reflètent pas le retour réel sur investissement.
Lorsque l'on évalue la rentabilité d'un investissement immobilier, il faut également tenir compte des implications fiscales.

La rentabilité locative nette-nette : le calcul le plus précis

Le calcul de la rentabilité nette-nette se base sur celle de la rentabilité net mais en ajoutant l’imposition du propriétaire. À ce niveau, l’investisseur doit prendre en compte le régime fiscal auquel il appartient, de ses rebroussements d’emprunt, des prélèvements sociaux et des tranches d’imposition. Le rendement net-net est un indicateur plus complet parce qu’il ne laisse rien au hasard, tout est pris en compte. Donc, pour connaître la rentabilité nette-nette d’un investissement, tout dépendra du régime des revenus fonciers et des tranches imposables : micro-foncier, réel, micro-BIC et dispositifs fiscaux dont l’investisseur pourra bénéficier.
La formule est la suivante : (loyer annuel - la somme des charges et frais divers - impôt) / prix total d’achat x 100.

Simulateur de rentabilité locative

Certains sites web proposent des simulateurs d'investissement pour vous aider à calculer plus rapidement les rendements des biens locatifs et vous faciliter la tâche. Il simplifie les calculs et fait gagner du temps. Le simulateur effectue tous les calculs et vous donnera des conseils pour créer une stratégie de location, comme la planification fiscale et des exemples du meilleur moment pour vendre. N'oubliez pas que tous les simulateurs en ligne ne sont pas parfaits. C'est pourquoi il est important de choisir le bon outil avant de calculer votre loyer.

2 - Comment reconnaître une bonne rentabilité locative ?

La croissance du marché de l'immobilier rend ce secteur de plus en plus attractif pour les investisseurs. Pour éviter le risque de perte, certaines conditions doivent être remplies. L'effet recherché est positif, mais pas au détriment de la qualité de l'investissement. Un bon revenu locatif est conforme aux objectifs de l'investissement, réduit le risque et augmente le rendement de l'épargne.

Un bien avec une rentabilité locative de 6 % qui peut être loué en un an est un meilleur investissement qu'un bien avec une rentabilité locative de 12 % qui est difficile à louer. Les recherches montrent qu'une rentabilité locative de 10 % ou plus est un très bon rendement, supérieur au rendement net de nombreux autres investissements traditionnels. En outre, de nombreux autres facteurs (impôts, frais, prêts, fonds spéculatifs, etc.) peuvent affecter les rendements.

Dans la pratique, de tels rendements sont difficiles à atteindre. Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs des petites villes, où le risque locatif est élevé et où la revente n'est pas sûre d'être rentable.

En d'autres termes, il n'existe pas de loyer optimal. Le bon fonctionnement des loyers dépend d'un certain nombre de variables, notamment :

  • La capacité d'épargne de l'investisseur (et le coût de la vie)
  • Le but de l'investissement
  • Le niveau de risque de l'investissement
  • L'attractivité de la ville
  • La demande de logements locatifs

Les objectifs de l'investisseur sont généralement :

  • Laisser un héritage aux enfants
  • Améliorer son mode de vie
  • Gagner de l'argent rapidement
  • Obtenir un revenu supplémentaire pendant la retraite
  • Investir une partie de son épargne dans des actifs réels

3 - Quelques conseils pour gagner au moins 7 % de rentabilité locative

Les revenus locatifs des ventes aux enchères devraient augmenter.
Les ventes aux enchères ne sont pas encore très courantes dans le domaine de l'investissement immobilier. Toutefois, il vous faut savoir comment gérer ce type de vente (commissions, temps, frais ponctuels, etc.). Ainsi, vous pouvez réaliser de gros bénéfices, notamment lors de la vente de propriétés en zone urbaine. Les ventes aux enchères sont un moyen efficace de trouver des propriétés offrant un bon revenu locatif. Veillez à placer votre bien dans une zone où vous pensez pouvoir réaliser un bénéfice et à un prix raisonnable.

Concentrez-vous sur un certain type de propriété.
Identifiez le bien idéal que vous souhaitez acheter et concentrez vos recherches et vos efforts sur ce bien. Cela vous aidera à vous concentrer et à travailler plus efficacement. Les propriétés typiques ont tendance à être les moins chères. Les propriétés à vendre dans les cités-dortoirs et les grandes villes sont plus chères et moins rentables. Un bon exemple est celui de Paris, où il est difficile de trouver des biens dont la perte nette est d'au moins 8 %.

Soyez réaliste et essayez de ne pas être trop optimiste.
Vous pouvez vraiment déplacer des montagnes. Mais ne soyez pas trop optimiste. Il vaut mieux s'attendre à des surprises positives qu'à des surprises négatives. Rejetez toute hypothèse positive et acceptez le fait que tous les coûts vont inévitablement augmenter et qu'il y aura des perturbations. Il n'est pas non plus conseillé de fixer un loyer trop élevé.

La valeur ajoutée est proportionnelle au prix d'achat.
N'oubliez pas que, tôt ou tard, vous devrez vendre votre propriété. À Paris, il est parfois intéressant de constater que les rendements sont faibles pendant la durée de vie du bien, mais élevés et quasi certains à la revente. En revanche, si vous investissez dans une ville de taille moyenne, vous ne savez jamais si les prix de l'immobilier vont augmenter ou baisser.

Ne soyez pas unilatéral.
Un bon investisseur est généralement l'opposé d'un autre. Les villes de taille moyenne ne sont pas actuellement des destinations populaires pour les investisseurs. Les investissements dans ce type de biens immobiliers sont nécessaires pour générer des bénéfices. Ceci dit, des plus-values beaucoup plus importantes que dans d'autres types de biens immobiliers.

Investissement locatif dans l’ancien ou le neuf: lequel choisir pour une bonne rentabilité allant jusqu'à 7%?

Il n'y a pas de bonne réponse, car tout dépend de votre situation.

En termes de tarifs, les modèles les plus récents sont définitivement meilleurs que les plus anciens. L'une des conditions du dispositif Pinel, qui donne droit à une réduction d'impôt de 21% du prix du logement, est que vous achetiez un logement neuf ; il en va de même pour le dispositif Censi-Bouvard, qui donne droit à une réduction d'impôt de 11% lorsque vous achetez un logement rénové (logements sociaux, maisons de retraite, logements touristiques ou étudiants). La réduction d'impôt s'applique aux maisons neuves. Ce crédit d'impôt s'applique uniquement aux maisons nouvellement construites.

En outre, les frais de notaire pour les nouvelles propriétés sont nettement moins élevés. Il s'élève à 2 à 3 % du prix d'achat, tandis que pour les propriétés plus anciennes, il est de 7 à 8 %.
D'autre part, il convient de noter que les biens neufs sont généralement 20 à 30 % plus chers que les biens anciens. Cela entraîne une baisse des loyers, ce qui est peut-être naturel puisque les loyers dans les nouveaux bâtiments sont généralement plus élevés (sauf si le loyer est limité pour des raisons fiscales).

Les travaux sur des bâtiments anciens ne devraient pas poser de problème car ils sont déduits du loyer et créent un déficit sous forme de fonds propres qui peuvent être utilisés pour le loyer en capital après 10 ans et pour le loyer total après 6 ans (seuls les intérêts des prêts peuvent être utilisés pour le loyer en capital).
Les bâtiments anciens présentent également l'avantage d'être plus faciles à identifier car ils sont accessibles et visibles et ne nécessitent pas d'achat (du point de vue de la planification), ce qui est nécessaire pour les bâtiments plus récents.

En bref, il n'y a pas de bonne ou de mauvaise façon d'investir dans l'immobilier si vous choisissez le neuf plutôt que l'ancien ou vice versa. Cela dépend de votre situation et de vos projets. Pour choisir la meilleure stratégie, vous devez faire vos recherches et demander conseil à des professionnels qualifiés.

4 - 10 caractéristiques clés des investissements immobiliers rentables

  1. La localisation
    Les investisseurs intelligents disent que l'emplacement est comme l'or. L'endroit où vous achetez une maison, un appartement ou un terrain détermine les locataires que vous attirez, les loyers que vous payez et les coûts que vous supportez. Un immeuble locatif est non seulement une garantie de loyer, mais aussi une source tangible de revenus supplémentaires. Si vous souhaitez vivre près d'une université, le marché de la location est dominé par les étudiants et il est difficile de remplir les appartements vacants chaque été. Vous pouvez également louer de manière saisonnière, tout au long de l'année ou lorsque les étudiants rentrent chez eux. Dans ce cas, vous pouvez augmenter le loyer.

  2. L'impôt foncier et CFE
    L'impôt foncier est un indicateur important qui varie souvent en fonction de la ville ou de la région dans laquelle vous investissez. Il est important de savoir quel prix vous payez. Pour les investisseurs, il est également important de connaître la dynamique fiscale de l'économie de la région où ils ont décidé d'investir.
    En effet, les impôts fonciers élevés ne sont toujours pas une mauvaise chose. Toutefois, cela ne dit rien de la qualité de vie dans un quartier ou une rue en particulier. Même les municipalités en difficulté financière peuvent prélever des impôts bien plus élevés que les loyers que les propriétaires doivent payer. Il est donc important de savoir si les impôts fonciers sont susceptibles d'augmenter dans un avenir proche.

  3. Les nouvelles écoles/enseignement secondaire
    Il est également important de tenir compte des écoles locales qui sont disposées à louer aux couples avec de jeunes enfants. Si le loyer mensuel vous inquiète, vous pouvez organiser une vente différée et le loyer sera payé en une seule fois. Si l'école n'est pas à proximité, vous risquez de perdre de l'argent et de réduire la valeur de votre investissement.

  4. La sécurité
    Aucun investisseur ne veut vivre dans une ville connue pour sa criminalité. Par exemple, le quartier de l'Ariane à Nice est à éviter à tout prix, même si Nice vous invite à rêver. Il en va de même pour Lyon, par exemple. La police métropolitaine devrait disposer de statistiques précises sur la criminalité dans la région où vous envisagez de vous installer. Il est donc toujours conseillé de contacter la police, de la consulter et de signaler tout délit. Vérifiez également le nombre de cas de vandalisme, de délits graves et de délits mineurs. Aussi, vérifiez s'il y a eu une augmentation ou une diminution de la criminalité.

  5. Le marché du travail
    Les offres d'emploi attirent de plus en plus de locataires. Vous pouvez rechercher des emplois dans des secteurs spécifiques sur l'ONS ou Pôle Emploi. Si vous voyez une annonce pour une grande entreprise qui s'installe dans la région, vous pouvez être sûr que les gens seront intéressés pour les contacter. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix de l'immobilier et des loyers en fonction du type d'entreprise. Si une entreprise s'installe dans une ville, vous pouvez être sûr que des locataires s'y installent aussi.

  6. Les installations récréatives
    Visitez le bien que vous avez l'intention de louer et découvrez les parcs, les restaurants, les transports publics et les attractions qui créent un cadre de vie agréable et qui attirent les locataires.

  7. Le développement futur/valeur potentielle
    Le service de planification demande des informations sur les futurs développements ou projets de la ville et sur les services municipaux. S'il y a actuellement beaucoup de développement, cela peut être un bon endroit pour une expansion. Votre propriété locative peut être en concurrence avec de nombreuses autres propriétés résidentielles.

  8. L'offre et la demande
    Si une ville connaît une croissance anormalement élevée, cela peut signifier qu'elle est en déclin. Il s'agit d'une idée fausse courante créée par des investisseurs immobiliers inexpérimentés qui croisent les doigts lorsqu'une situation semble à première vue favorable aux deux parties. Malheureusement, des taux d'inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers afin d'attirer des locataires.

  9. Le loyer moyen
    Le loyer est votre source de revenus, vous devez donc connaître au moins le loyer moyen dans la ville ou la rue où vous souhaitez investir. Assurez-vous que votre investissement locatif générera facilement un loyer mensuel suffisant pour couvrir vos coûts et autres dépenses.

  10. Les catastrophes naturelles
    L'assurance est un autre coût qui doit être déduit du loyer, vous devez donc savoir combien elle coûte. Les assurances sont toujours très coûteuses dans la vie quotidienne, mais dans des situations difficiles comme les inondations, elles peuvent être salvatrices.

Questions Réponses

1 - Quel rendement net viser ?

Lorsqu'un investisseur se rend compte de la rentabilité d'un investissement locatif, la question des rendements nets attendus se pose. Pour déterminer le type de rentabilité locative que vous devez rechercher, vous devez tenir compte du type de bien que vous analysez et de votre situation. Si ces informations sont importantes, ce ne sont pas les seuls critères à prendre en compte. Si votre objectif est d'investir du temps dans la gestion et la recherche et de gagner de l'argent rapidement grâce aux avantages de la propriété, le loyer est de 12% : il s'agirait donc d'une propriété très productive.
Si vous êtes un cadre supérieur qui n'a pas beaucoup de temps mais qui a de l'argent à investir, un bien patrimonial avec un rendement d'environ 6 % peut être plus approprié car il est plus facile à suivre et à gérer.

2 - Quel est le moyen le plus rentable d'investir dans des biens locatifs ?

Choisir entre une location meublée et une location vide peut être difficile. Toutefois, si l'on considère les caractéristiques, la rentabilité et la fiscalité de ces deux types de location, l'un d'eux semble se démarquer.

3 - Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ?

Afin de déterminer la rentabilité des locations pour son projet immobilier, l'investisseur doit d'abord calculer la marge bénéficiaire brute, puis la marge bénéficiaire nette et enfin la marge bénéficiaire nette, en tenant compte des taxes.