Calcul du rendement locatif : comment procéder ?

1 - Comment pouvons-nous définir le rendement locatif ?

Les acheteurs potentiels à la recherche d'un nouvel immeuble de placement doivent faire de nombreux calculs, et ils ont raison.
Le rêve des investisseurs immobiliers est de se prendre une propriété rentable dans un endroit offrant une forte croissance du capital, des revenus locatifs élevés et de faibles coûts de gestion et d'entretien. Si le calcul du rendement locatif n'est certainement pas le seul facteur à prendre en compte, il vous aidera à prendre une décision d'achat.

Il n’y a pas de règle universelle ou de formule passe-partout qui vous informera sur la qualité des revenus locatifs d'un bien immobilier. Pour cela, voyons ce que sont les rendements locatifs et comment ils sont calculés. Ce que signifie un "bon" rendement locatif et d'autres éléments importants relatifs au calcul du rendement locatif.

Le rendement est le montant qu'un bien immobilier génère chaque année en pourcentage.
En d'autres termes, il s'agit du bénéfice que votre immeuble de placement génère chaque année par rapport à son prix ou à sa valeur d'achat.

Le rendement locatif est calculé différemment selon le type d'actif. Dans le chapitre suivant, nous parlerons du rendement brut et du rendement net. Lorsque vous investissez dans l'immobilier, les deux types de rendement doivent être pris en compte car ils ont des fonctions différentes.

2 - Comment calculer le rendement locatif ?

Le rendement locatif brut

C’est la différence entre vos revenus et le prix d'achat du bien.
Une façon de simuler votre investissement est de calculer votre revenu locatif total pour voir l'importance d'un investissement par rapport à un autre. N'oubliez pas les frais d'acte. Ils sont ajoutés au prix d'achat ou au coût des tâches de construction dans le cas où elles seraient effectuées avant la mise en location.

Le rendement brut est calculé en multipliant le revenu mensuel attendu du bien par 12 mois et en le divisant par le prix d'achat ou la valeur du bien.

Si un promoteur souhaite louer un bien d'une valeur de 170 000 € pour 850 € par mois, la situation est la suivante :

((850 x 12) / 170 000 ) x 100 = 6 %

Le rendement net

Procéder uniquement au calcul du rendement brut ne suffit pas dans un projet d'investissement. Vous devez calculer un rendement net qui est plus proche de la réalité.
Bien sûr, si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devez payer des impôts. La somme de ces taxes constitue le rendement net de votre investissement immobilier. Contrairement au rendement brut calculé précédemment, ce rendement est plus exact. Le rendement net est beaucoup plus proche du rendement réel de votre investissement.

Pour le calculer, on soustrait les diverses charges du revenu annuel (loyer mensuel x 12 ). Ensuite, ce résultat est divisé par le prix d’achat.

Disons que vous percevez un loyer de 25 000 € par an. Vous payez 8 500 € par an pour les droits sur le bien et certaines taxes comme les frais d’entretien, les frais de copropriété…, et la valeur du bien est de 500 000 €.

Le rendement net du loyer sera calculé de la manière suivante :
(25 000 € - 8 500 €) ÷ 500 000 € x 100 = 3,3 %.

3 - Taxes sur les revenus locatifs

Commençons d’abord par les différents types venus. Un bien immobilier peut générer un large éventail de revenus locatifs à savoir :

• Les revenus locatifs ordinaires
• Le paiement unique ou pénalité pour rupture de bail
• Le loyer payé à l'avance (par exemple, le premier et le dernier mois de loyer).
• Le montant du dépôt de garantie que vous devez restituer ne constitue pas un revenu car vous avez l'intention de le rendre au locataire à la fin du bail. Au lieu de cela, il apparaît comme un passif courant dans le bilan du bien loué. Toutefois, si le locataire ne paie pas et que vous conservez toute ou partie de la caution, celle-ci devient un revenu locatif pour l'année fiscale en question.
• Les frais payés par le locataire en lieu et place du loyer, tels que les frais d'aménagements paysagers, généralement facturés à l'entrepreneur.
• La partie du dépôt de garantie qui n'est pas rendue au locataire, par exemple pour couvrir les dommages causés par le locataire.

En parlant d'impôts des revenus locatifs, retenons que les règles d'imposition pour les appartements meublés sont différentes de celles des biens locatifs vides.

• BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour les logements meublés.
  Les revenus provenant de la location de logements meublés sont imposables au titre des BIC.

• Revenus fonciers pour les revenus des logements non meublés.
  Les revenus provenant de la location de logements non meublés sont imposables en tant que revenus fonciers.

Comment fonctionnent les BIC

Les revenus locatifs des logements non meublés peuvent être réclamés dans le cadre du régime micro-BIC ou du régime d'imposition simplifiée.
Les revenus locatifs des logements non meublés peuvent donc être imposés de deux façons

• Régime micro BIC : la moitié des revenus locatifs est imposée.
  La moitié des revenus locatifs annuels des biens résidentiels meublés est inférieure à 70 000 € (à partir du 1er janvier 2020, un nouveau seuil de 72 500 € sera introduit). Cette règle s'appliquera automatiquement. On assiste à une réduction de 50 % de l'impôt sur la somme forfaitaire.

• Système BIC simplifié : imposition des revenus locatifs et réduction de tous les coûts de comptabilité et d'amortissement.
  Les appartements meublés dont le revenu locatif annuel est supérieur à 70 000 € (nouveau seuil de 72 500 € à partir du 1er janvier 2020) offrent la possibilité d'un contrat de location simplifié même si les revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 € (72 500 € à partir du 1er janvier 2020). Ici on note la réduction des coûts d'acquisition, des frais de fonctionnement et des frais de logement. D’autres frais subissent également des réductions. Il s’agit des loyers, des frais administratifs et comptables, des assurances, des frais administratifs et des taxes. De même il y a l’amortissement des immobilisations.

4 - Quand est-ce qu’une location meublée peut être dispensée d'impôts?

En meublé il peut arriver que vous soyez exonérés d’impôts. Les conditions sont les suivantes :

Location d'une chambre de votre résidence principale

Lorsque vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, vous êtes exonéré si la pièce constitue la résidence principale ou temporaire du locataire. Le locataire doit pouvoir prouver qu'il a un contrat de travail saisonnier ou à durée déterminée. Le loyer doit être fixé à un niveau raisonnable. Pour les baux signés en 2022, le loyer ne doit pas dépasser 192 € par mètre carré et par an en Île-de-France et 142 € par mètre carré et par an dans les autres régions. Ces plafonds seront augmentés le 1er janvier de chaque année.

Cas spéciaux pour les chambres d'hôtes

Vous mettez en location une chambre d’hôte sur une base hebdomadaire ou mensuelle. Le revenu locatif ne dépasse pas 760 € par an, hors supplément (par exemple, petit-déjeuner, service, téléphone, etc.).

Toutefois, s'il dépasse 760 € par an, tous les revenus locatifs, y compris les services supplémentaires, sont soumis à l'impôt.

La plus-value immobilière

Le revenu imposable des biens immobiliers ne se limite pas aux revenus locatifs. Si vous vendez un bien sûr le marché locatif et réalisez un bénéfice, vous devez payer l'impôt sur les plus-values. Comment cela se passe-t-il ?

Les plus-values sont la différence entre le prix d'achat du bien et le prix de vente. Cela s'applique à la vente de maisons et de terrains.

Les maisons sont toujours totalement exonérées d'impôts. L'impôt sur les plus-values s'applique donc aux biens locatifs, aux maisons vides, aux biens commerciaux, aux terrains et aux parts de SCPI ou de SCI.

Lors des cinq premières années, toutes les plus-values sont imposées, mais à partir de 22 ans, elles sont exonérées d'impôts. Vous devrez également payer des prélèvements sociaux de 17,2 % (à partir du 1er janvier 2018) sur les plus-values, en fonction de la durée de détention du bien. Après 30 ans, vous ne devrez plus payer de cotisations de sécurité sociale. Lorsque vous vendez votre bien, vous ne devez pas payer d'impôts sur les plus-values ni de cotisations de sécurité sociale.

Après les déductions, le revenu net de la propriété est soumis à un impôt forfaitaire de 19 % et à des contributions sociales de 17,2 %. Le taux d'imposition total est donc de 36,20 %.

Le rendement net-net

Les calculs effectués jusqu'à présent donnent une image assez claire du retour sur investissement. Cependant, nous pouvons aller plus loin et parler de rendement net-net.
Ce rendement tient compte des coûts fiscaux. Mais il y a plus. En effet, le calcul utilise également les avantages fiscaux. Ainsi, les investisseurs qui bénéficient d'un allègement fiscal de 6, 9 ou 12 ans dans le cadre d’un système de Pinel incluront ces allègements dans leurs calculs. Cela vaut également pour les propriétaires qui optent pour les nouvelles règles COSSE et les nombreux avantages fiscaux qui y sont associés.

Il n'existe pas de formule pour le revenu net, car il s'agit d'un cas particulier. Tout est question de la situation fiscale du propriétaire, qui peut évoluer dans le temps, et des incitations fiscales offertes par l'investissement.

5 - De quoi dépendent le rendement locatif ?

Pour déterminer la rentabilité d'un projet de location, il est nécessaire de calculer le revenu net et en particulier le bénéfice net. Cette estimation doit tenir compte d'un certain nombre de variables que les investisseurs ne doivent pas ignorer. Il s'agit notamment :

• Du type et de la valeur de la propriété
• Des coûts de financement, y compris les frais d'acte, des intérêts, des coûts d'assurance et des coûts de souscription du prêt.
• De la localisation géographique de la propriété
• De la valeur de la superficie (en mètres carrés)
• Des impôts fonciers, des impôts sur le revenu et d’autres taxes
• Du coût des réparations, du remplacement du chauffage et des autres travaux nécessaires
• Des primes d'assurance (par exemple, l'assurance responsabilité civile du propriétaire et du locataire).

6 - Le rôle de la simulation dans l'investissement

La simulation est une étape importante dans un projet signé par la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Avant d’acheter, l'investisseur doit comprendre parfaitement les conditions et les possibilités autour de son projet d'investissement. Le simulateur d'investissement locatif est le principal outil de calcul du rendement net de l'investissement et tient compte des paramètres que sont : la valeur de l'investissement, le loyer annuel, la durée du prêt, le ratio prêt/valeur, le taux d'intérêt maximal.

Tous ces facteurs affectent le rendement net mensuel pour l'investisseur, le rendement total pour l'entreprise et la valeur de l'investissement. Ainsi, l'investisseur peut ajuster les paramètres de calcul en fonction de la valeur de l'investissement et du rendement escompté.

Les résultats du simulateur d'investissement de la SPCI ne sont bien sûr qu'indicatifs. Cependant, ils permettent de faire des estimations plus précises et de prendre des décisions d'investissement en toute connaissance de cause. Par exemple, les simulations peuvent fournir aux fonds d'investissement des informations sur les paiements hypothécaires mensuels et les revenus locatifs.

Faire la simulation en se basant sur différents paramètres et hypothèses permet aux économistes de prendre des décisions optimales en fonction de leurs connaissances et de leurs besoins. Pendant la phase de planification, diverses questions fiscales liées à l'investissement sont analysées. Les investisseurs peuvent utiliser des simulateurs pour les gros investissements afin d'évaluer la rentabilité de leurs projets.

Comment procède-t-on ?

Vous envisagez d'investir dans la location pour obtenir un revenu supplémentaire ? Avant de commencer à calculer le rendement locatif de votre projet, vous devez simuler la dette et le passif associés au crédit-bail.

N'oubliez pas que les banques exigent un ratio dette/revenu ne dépassant pas 33 %. Le calcul est basé sur toutes les dépenses actuelles, y compris les paiements mensuels pour le bâtiment principal. Certaines banques peuvent également inclure les loyers futurs dans les revenus. C'est ce qui est appelé valeur actuelle nette. Toutefois, cette méthode de calcul est beaucoup moins courante.

7 - Quand dit-on qu’un rendement est meilleur ?

La prévision des rendements attendus est utile, mais pas au détriment de la qualité de l'investissement. Un bon revenu locatif répond aux objectifs d'investissement, réduit le risque et augmente le rendement de l'épargne.

Un bien qui peut être loué pendant un an avec un rendement de 6 % est un meilleur investissement qu'un bien difficile à louer avec un rendement de 12 %.

Plusieurs études ont montré qu'un rendement total d'au moins 10 % est un très bon rendement, meilleur que le rendement net de nombreux autres investissements traditionnels. En outre, de nombreux autres facteurs (taxes, commissions, prêts, fonds spéculatifs, etc.) peuvent affecter le rendement.

Cependant, il est très difficile d'obtenir un tel rendement lorsqu'on se met à l’action. Cela est particulièrement vrai pour les investisseurs dans les petites villes où le risque locatif est élevé et les perspectives de revente sont incertaines.

Le coût de la vie, les objectifs d'investissement, le niveau de risque de l'investissement sont des données qui révèlent la capacité d'épargne de l'investisseur. À ces données on ajoute l'attrait de la ville et le degré de la demande de logements locatifs.

Les investisseurs souhaitent généralement économiser des impôts, laisser un héritage à leurs enfants, améliorer leur style de vie et gagner de l'argent rapidement. Ils souhaitent également augmenter leurs revenus de retraite et investir une partie de leur épargne dans des actifs réels.

Déterminer le logement optimal

Il est bon de commencer à calculer le rendement locatif. Toutefois, il peut être difficile de choisir le bon type d'immeuble locatif. Il existe des biens locatifs qui peuvent offrir des rendements intéressants aux investisseurs.

Il s'agit de biens locatifs vacants et de biens locatifs meublés. Des locations à court terme et saisonnières sont également disponibles. Examinons les deux principaux types d'immeubles locatifs.

Logement non meublé : Le choix le plus courant

Les propriétés vacantes sont le type de location le plus populaire. Ces propriétés peuvent être louées tout au long de l'année. Certaines personnes peuvent vivre dans ces maisons jusqu'à cinq ans. Ce type de propriété présente de nombreux avantages comme la stabilité et la sécurité qu'elles offrent.
Les propriétés locatives vides génèrent un revenu stable et un rendement de 3 à 10 %.

La location d'un appartement meublé

Les appartements meublés peuvent également fournir des revenus très intéressants. Ces appartements sont plus chers que la location d'un appartement non meublé. Les taux d'intérêt sont donc très favorables.

La colocation

Les appartements en colocation sont un bon choix si l'on veut faire un bon investissement, même s'ils ne dureront pas longtemps. Ils sont très faciles à gérer. Vous pouvez également louer une chambre dans le même appartement. Si vous n'avez pas beaucoup d'argent, vous pouvez choisir une propriété de plusieurs pièces. Le rendement d'un appartement partagé est de 8 à 10 %.

Les locations de courte durée

Les locations à court terme sont souvent choisies par les investisseurs immobiliers qui veulent récupérer leur investissement en peu de temps, ou par les touristes qui veulent récupérer leurs frais d'hébergement pendant leur voyage. Ce type de location est également connu sous le nom de location saisonnière ou touristique. Il s'adresse généralement aux personnes qui recherchent un endroit donné à un moment précis.
Le prix est alors plus élevé que pour un bail traditionnel. Les loyers peuvent être trois à quatre fois plus élevés.

Les remises vont de 15 à 25 %. Par exemple, un bail saisonnier peut rapporter un bénéfice de 23%.
Les locations à court terme sont les investissements les plus rentables.

Logements les plus loués

Arriver à connaître les types de logement gagnants est une chose. Mais sur le terrain de l'immobilier, les données théoriques ne se présentent pas toujours catholiques. Quelles sont les propriétés qui valent la peine d'être achetées ?

Studios

Si vous investissez dans la location de studios, vous pouvez rapidement trouver des locataires. C'est un type de logement particulièrement populaire dans les centres-villes où les jeunes travailleurs et les étudiants préfèrent vivre.

Les appartements d'une chambre à coucher présentent l'avantage d'un faible prix d'achat et d'un loyer élevé.
Cependant, ce type de propriété a un taux de rotation élevé, ce qui peut affecter le revenu attendu. En raison du grand nombre de locataires, les propriétaires consacrent beaucoup de temps et d'efforts. Les rénovations ont souvent lieu pendant la période de location, ce qui augmente la charge du propriétaire et prolonge la période d'inoccupation.

Parking

Investir dans un garage ou un parking présente plusieurs avantages. Il n’exige pas un investissement initial élevé. Elle offre également une grande liberté, car le loyer n'est pas fixe et le propriétaire et le locataire peuvent négocier librement.
Ce type de location peut offrir un rendement très lucratif, à condition d'être bien investi.

Appartement T2 ou T3

Ce sont des logements de 2 ou 3 chambres. Le taux de rendement des petits appartements est plus faible et se situe entre 3 et 5 %. Ces types d'appartements offrent également une certaine stabilité.
La plupart des locataires restent plus longtemps dans ces genres d’appartements que dans une location ordinaire. Comme il y a moins de rotations et moins de postes vacants, il y a aussi moins de risques de devoir payer.
Les investisseurs qui optent pour ce type de bien investissent à long terme.

Quelques conseils pour obtenir au moins 10 % de vos revenus locatifs

Achetez toujours en dessous de la valeur du marché

Utilisez le simulateur de propriété en ligne pour connaître la valeur marchande actuelle du type de propriété que vous envisagez d'acheter.

Bien entendu, vos connaissances locales doivent être suffisamment précises pour vous permettre d'estimer presque instantanément la valeur actuelle du bien.

Essayez d'acheter au moins 10 à 20 % en dessous de la valeur du marché. Vous serez ainsi protégé des fluctuations imprévisibles des prix de l'immobilier et, bien sûr, vous augmenterez vos revenus locatifs.

Déterminer la valeur ajoutée par rapport au prix d'achat

N'oubliez jamais qu'à un moment donné, vous devrez vendre la propriété. Après tout, c'est le but ultime de l'investissement immobilier.
Dans le cas de Paris, il est parfois intéressant de constater que la marge bénéficiaire d'un bien est très faible sur sa durée de vie, mais que la valeur de revente est élevée et quasi certaine.
En revanche, si vous investissez dans une ville de taille moyenne, les prix de l'immobilier n'augmenteront pas nécessairement.

Considérer les réalités du marché

Il est possible de déplacer des montagnes hors de leur emplacement. Toutefois, ne soyez pas trop optimiste. Il est toujours préférable de s'attendre à de bonnes surprises plutôt qu'à de mauvaises.
Vous devez mettre de côté toutes les hypothèses positives et partir du principe que tous les coûts vont augmenter et que des revers vont survenir. De même, vous ne devez pas fixer un loyer potentiel trop élevé.

Différenciez-vous des autres investisseurs

Un bon investisseur a tendance à être paradoxal.
Les centres urbains de taille moyenne ne sont pas actuellement une priorité pour les investisseurs. Pour réaliser des bénéfices, ils doivent investir dans des biens immobiliers susceptibles d'être valorisés à un niveau supérieur à celui des autres actifs.

C'est ce qui s'est passé avec le bitcoin, car tout le monde a suggéré d'y investir, donc la valeur a augmenté et, bien sûr, il y a eu une bulle puis un krach.

Travailler sur un type spécifique de bien

Trouvez le bien idéal que vous souhaitez acheter et focalisez-vous sur la recherche et le travail. Cela vous aidera à vous concentrer et à être plus efficace.
Les propriétés typiques offrent généralement un meilleur rapport qualité-prix.
Les propriétés vendues dans les zones résidentielles ou les grandes villes sont plus chères et moins lucratives.

Dans le domaine de l’immobilier, le rendement est calculé en tant que revenu locatif du prix d'achat.
Le rendement locatif peut être calculé comme un pourcentage brut, ou comme un pourcentage net après la prise en compte des coûts. Le rendement locatif brut est le plus couramment utilisé car il est facile à calculer et permet de comparer des propriétés ayant des valeurs locatives et des rendements différents.