Calculer le rendement locatif net

1 - Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Bien que certains investisseurs pensent que plus les revenus locatifs sont élevés, meilleur est l'investissement, ce n'est pas toujours le cas.

Il n'existe pas de règles universelles ou de critères standardisés pour déterminer la qualité des revenus locatifs d'un bien immobilier. Cependant, les réponses à ces interrogations peuvent nous aider à comprendre le concept de revenu locatif net, qui est essentiel à la réussite d'un investissement.

Avant d'investir dans une propriété locative, il est important de calculer votre revenu locatif. Cela vous donnera une idée claire de l'argent que vous gagnerez par rapport au prix que vous paierez pour la propriété à louer. Il s'agit du rapport entre le loyer que vous percevez et le prix que vous avez payé pour le bien.
En d'autres termes, le revenu locatif indique combien d'argent vous recevez annuellement de votre immeuble de placement par rapport au prix ou au prix d'achat de l'immeuble.
Avant de commencer à calculer le rendement locatif , examinons ce qui constitue un bon rendement locatif.

2 - Comment trouver le bon revenu locatif ?

À mesure que le marché immobilier se développe, ce secteur devient de plus en plus populaire auprès des investisseurs. Cependant, il existe certaines règles qui doivent être respectées dans toute entreprise.
Il est utile d'évaluer le bénéfice attendu, mais pas au détriment de la qualité de l'investissement. Un bon rendement locatif est celui qui répond aux objectifs d'investissement, minimise les risques et maximise les économies.

Un bien qui peut être loué en un an avec un rendement de 6% est un meilleur investissement qu'un bien qui promet 12% mais qui est difficile à louer.

Des études montrent qu'un rendement locatif de 10 % ou plus est très bon et offre un meilleur "rendement net" que de nombreux autres investissements traditionnels. En outre, les rendements sont influencés par de nombreuses variables (coûts, impôts, crédit, cash-flow libre, etc.).

Toutefois, dans la réalité, de tels rendements sont très difficiles à atteindre. Ils sont particulièrement intéressants pour les investisseurs dans les petites villes où le risque locatif est élevé et l'appréciation du prix de revente incertaine.

Cela signifie simplement que l'on ne peut pas dire qu'ils représentent le meilleur retour sur investissement.

Le calcul des revenus locatifs dépend principalement des paramètres suivants :

• La capacité d'épargne de l'investisseur (et le coût de la vie)
• L'objectif d'investissement entre le rendement du capital et les revenus locatifs nets.
• Le niveau de risque de l'investissement.
• L'attrait de la ville
• La demande de logements locatifs.

Les investisseurs ont des objectifs différents. Certains d'entre eux souhaitent:

• Gagner un revenu supplémentaire à la retraite
• Investir une partie de votre épargne dans des actifs tangibles.
• Réserver un héritage à leurs enfants
• Gagner de l'argent plus rapidement.

3 - Comment calculez-vous le rendement ?

Le taux de rendement est exprimé en pourcentage et représente le rendement pour une année. Il existe deux types de rendement : le rendement locatif brut et le rendement locatif net. Pour calculer le loyer, il est nécessaire de déterminer les deux types de rentabilité.

Calcul du rendement brut

Le revenu locatif brut est la différence entre le revenu (revenu locatif) et le prix de revient du bien.
Le calcul du revenu locatif brut vous donne un aperçu de la manière dont votre investissement locatif se compare à d'autres investissements. N'oubliez pas les coûts de transaction. Cela signifie que les taxes ou les travaux de construction qui doivent être effectués pour rendre le bien apte à la location doivent être ajoutés au prix d'achat.

Par exemple, un investisseur achète un appartement pour 250 000 € et souhaite le louer pour 900 € par mois.

Le revenu total est calculé à l'aide de la formule suivante :
(Loyer mensuel perçu x 12) / Prix d'achat du bien) x 100.

Appliquez cette formule à l'exemple ci-dessus pour calculer votre revenu total :
(900 x 12) / 150 000 x 100 = 7,20

Calcul du rendement net

Le calcul du revenu brut n'est pas le seul moyen de prendre une décision finale. Vous devez également calculer le rendement net.

De nombreux facteurs entrent dans le calcul du rendement locatif net.
L'un des plus importants est de comprendre ce qui entre dans le rendement locatif net en premier lieu.
Il existe trois méthodes principales pour calculer le rendement locatif net : le rendement en espèces, le taux de capitalisation et le revenu net d'exploitation
Chaque méthode a ses propres avantages et inconvénients, il est donc important de comprendre laquelle fonctionnera le mieux pour votre bien.

Le rendement en espèces

Le cash on cash return est l'une des façons les plus simples de mesurer le rendement locatif net.
Le rendement en espèces est calculé en divisant le revenu net d'exploitation par le montant des espèces investies.
Il mesure le pourcentage de rendement de votre investissement en espèces et peut être un moyen utile de comparer différentes propriétés.

Pour calculer le rendement locatif net à l'aide de la méthode du rendement en espèces :

• Calculez le revenu net d'exploitation
• Divisez le revenu net d'exploitation par le montant des liquidités investies
• Multipliez par 100 pour obtenir le pourcentage

Pour une petite illustration, disons que vous investissez 10 000 € dans une propriété et que vous recevez un revenu net d'exploitation de 1 000 € par an. Votre rendement en espèces serait de 10 % (1 000 € / 10 000 €).

Revenu net d'exploitation

Le revenu net d'exploitation s'obtient en soustrayant les dépenses du revenu brut d'exploitation.
Il existe de nombreux types de dépenses qui peuvent entrer dans le calcul du revenu net d'exploitation. Il est donc important de savoir lesquelles s'appliquent à votre propriété.

Les dépenses les plus courantes sont les paiements hypothécaires, l'assurance, les impôts fonciers, les réparations et l'entretien, et les vacances.
Une fois que vous avez soustrait toutes les dépenses applicables du revenu brut d'exploitation, vous obtenez le revenu net d'exploitation.

Le taux de capitalisation

Le taux de capitalisation, ou taux plafond, est une autre façon de mesurer le rendement locatif net.
Ces taux sont calculés en divisant le revenu net d'exploitation par le prix d'achat de la propriété.
Cette méthode est souvent utilisée pour comparer différents investissements.

Pour calculer le rendement locatif net à l'aide du taux de capitalisation calculez le revenu net d'exploitation puis divisez le revenu net d'exploitation par le prix d'achat de la propriété. Ensuite vous allez multiplier le ce résultat par 100 afin d’obtenir le pourcentage.

En exemple, supposons que vous achetez une propriété pour 100 000 € et que son revenu net d'exploitation est de 10 000 €. Le taux de capitalisation sera de 10 % (10 000 € / 100 000 €).

Maintenant que vous savez comment calculer le rendement locatif net, vous pouvez utiliser ces informations pour prendre des décisions d'investissement judicieuses lorsqu'il s'agit d'acheter un bien locatif. N'oubliez pas que le rendement locatif net n'est qu'un des facteurs à prendre en compte lors d'une décision d'investissement. D'autres facteurs importants, tels que le risque de vacances et les coûts de réparation, doivent également être pris en compte.
Toutefois, le rendement locatif net est un bon point de départ pour déterminer si un bien particulier mérite ou non d'être investi. Avec ces connaissances en main, vous serez en mesure de faire des choix d'investissement judicieux lorsqu'il s'agira d'acheter un bien locatif.

Risque d'inoccupation

La possibilité qu'un locataire n'occupe pas le logement pendant une certaine période ou pas du tout pendant la durée du bail. Ce site fournit de bonnes informations sur le risque de vacance et la manière de le calculer

Coûts de réparation

Somme d'argent nécessaire pour réparer les dommages ou l'usure subis par le bien. Il est important de prendre en compte les coûts de réparation lorsque vous envisagez d'investir dans un bien locatif, car ces coûts peuvent réduire vos bénéfices.

Comme vous pouvez le constater, le rendement locatif net n'est qu'un des nombreux facteurs à prendre en compte lors d'une décision d'investissement. Avec ces connaissances en main, vous serez en mesure de faire des choix d'investissement judicieux lorsqu'il s'agit d'acheter un bien locatif.

Comment le loyer est-il imposé ?

Maintenant que nous savons comment les revenus locatifs sont calculés, voyons comment ils sont imposés.
Le montant de la taxe dépend du type de location. Les revenus locatifs sont imposés si le bien est vide. Si vous louez un bien meublé, les revenus des activités commerciales et industrielles (BIC) sont imposables. Le traitement fiscal varie selon que vous louez un bien avec décoration professionnelle (LMP) ou sans décoration professionnelle (LMNP).

Taxes des propriétés locatives vides.
Les revenus locatifs ne constituent pas une source de revenu imposable. L'administration fiscale calcule l'impôt sur la base des revenus du bien et le paie par acomptes mensuels ou trimestriels. De janvier à août 2022, les paiements sont basés sur votre déclaration de revenus de 2021, qui comprend vos revenus de 2020. Si vous recevez votre déclaration de revenus en septembre 2022, l'administration fiscale recalculera vos revenus de 2021 sur la base de votre déclaration de revenus de 2022.

Taxe sur la location de locaux d'habitation meublés.

Si vous utilisez le taux normal, la moitié de vos revenus locatifs sera imposée comme si vous louiez une maison vide. Si vous utilisez le système forfaitaire, vous pouvez également utiliser le mécanisme de déduction des charges et d'amortissement pour réduire vos revenus locatifs à des fins fiscales. Toutefois, vous devrez toujours payer le loyer par acomptes, car l'impôt sur les biens meubles ne peut être déduit à la source.

Deuxième règle : les gains en capital

Les revenus locatifs ne sont pas les seuls revenus imposables provenant de biens immobiliers. Si vous vendez le bien sûr le marché locatif en réalisant un bénéfice, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values. Comment cela fonctionne-t-il ?

Pendant les cinq premières années, toutes les plus-values sont imposables. Dans ce cas, vous devez payer un impôt supplémentaire pendant la période de détention, mais à partir de la 22e année, vous ne devez plus payer d'impôt. En fonction de la période de détention, les plus-values sont soumises à un taux d'imposition social de 17,2%. Après 30 ans, aucun impôt social ne s'applique. Si vous vendez vos biens, vous ne devez pas payer d'impôt sur les plus-values ni de cotisations de sécurité sociale.

A combien s'élève le bénéfice net ?

Le bénéfice net imposable est calculé sur la base du bénéfice après impôt du bien, c'est-à-dire l'impôt sur le revenu à payer sur le bien. Il n'existe pas de formule standard pour son calcul. Elle dépend de la situation fiscale (composition du foyer, revenus imposables), du régime d'imposition (résidence micro-communautaire, famille royale, micro-BIC, etc.) et du régime d'exonération choisi (loi Pinel, loi Normandie, etc.). Il existe différents systèmes et régimes fiscaux permettant d'optimiser les déductions et l'imposition des investissements locatifs. Certains d'entre eux peuvent aider à modéliser le taux de rendement ou le calcul des plus-values.

4 - Comment savoir si un bien immobilier est rentable ?

Afin de déterminer la rentabilité d'un projet locatif, il est nécessaire de calculer les revenus locatifs. Cette estimation prend en compte un certain nombre de paramètres que les investisseurs ne doivent pas négliger. Ces paramètres sont :

• Les frais de financement : incluant les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, les assurances et les frais de garantie d'emprunt.
• Le coût du bâtiment (m2)
• La localisation du bien
• Le loyer mensuel hors taxes
• Les taxes foncières, y compris l'impôt foncier et l'impôt sur le revenu.
• Les assurances (par exemple, l'assurance du propriétaire, l'assurance responsabilité civile du locataire, etc.)
• Les frais d'entretien, de remplacement de la chaudière et autres travaux importants sont à la charge du propriétaire.
• Primes d'assurance
• Le prix et le type de bien (meublé / loué)
• Votre contribution Coûts non liés à la compensation. Il s'agit des coûts liés aux modifications qui augmentent la valeur du bien locatif.

Comparez le prix de la location avec le prix cible pour voir si l'investissement en vaut la peine. Si vos revenus locatifs correspondent à vos objectifs, vous serez gagnant ! Dans le cas contraire, réévaluer alors votre budget d'investissement.

5 - Conseils pour augmenter les revenus locatifs de 10 % ou plus.

Les points suivants sont en réalité des raccourcis pouvant vous aider à optimiser votre rendement locatif.

Achetez avec un prêt

Vous pouvez acheter un bien immobilier avec votre propre argent, mais un prêt hypothécaire vous donne un avantage supplémentaire en vous permettant de déduire les intérêts du prêt de vos revenus. Ce serait une honte de le perdre. En même temps, vous pouvez investir votre argent ailleurs.

En d'autres termes, si vous disposez de 10 % de vos revenus locatifs nets et que vous investissez 3 % du prix d'achat dans une assurance-vie, votre revenu est de 13 %. En revanche, si vous investissez l'argent, votre revenu tombe à 7 %, soit la moitié.
Vous devrez également payer plus d'impôts sur le revenu car les intérêts du prêt ne sont pas déductibles.

Concentrez-vous sur un seul type de propriété

Identifiez le bien idéal que vous souhaitez acheter et concentrez vos recherches et vos efforts sur ce bien. Cela vous aidera à concentrer vos efforts et à travailler plus efficacement.
Ces propriétés sont généralement les plus rentables.

Les propriétés situées près des infrastructures et des grandes universités sont généralement plus abordables et présentent un taux de vacance plus faible.

Les propriétés à vendre dans les zones résidentielles et les grandes villes sont plus chères et donc moins rentables.

À Paris, par exemple, il est difficile de trouver un bien dont la marge bénéficiaire nette est supérieure à 8 %.

Partage des biens

Si votre maison a plusieurs entrées séparées, c'est un bon signe. En effet, vous pouvez construire plus d'appartements et payer des loyers plus élevés.
De nombreux investisseurs immobiliers le font, surtout dans les grandes villes.

Ils achètent un bâtiment ou une maison et le divisent en plusieurs parties.

Bien sûr, la marge bénéficiaire est décuplée car ils commencent à facturer plusieurs loyers au lieu d'un seul.

Si vous ne pensez pas à tout à l'avance, vous le paierez naturellement.

La vente aux enchères

Si vous savez comment organiser une telle vente avec succès (suppléments, les jours, présence unique, etc.), vous pouvez également gagner de l'argent grâce aux ventes aux enchères.
Les ventes aux enchères sont un moyen efficace de trouver des propriétés offrant un bon rendement locatif.

N'oubliez pas que vous devez proposer un prix que vous pensez pouvoir battre, mais ce prix ne doit pas être trop élevé.

Calculez soigneusement le prix de location et offrez 72 002 euros si l'offre la plus élevée est de 72 000 euros.
Si quelqu'un vous offre 109 000 euros, vous ne recevez qu'une prime de 2 euros.

6 - Quel type de logement offre le meilleur rendement ?

Un bon rendement locatif est également un investissement stratégique.
Il est parfois difficile de décider quel type d'immeuble locatif acheter. Cependant, certains types de biens peuvent offrir aux investisseurs de bons rendements.
Il existe deux grands types de biens locatifs : les appartements meublés et les biens locatifs vacants. Toutefois, nous examinons deux autres types de propriétés locatives : les appartements en colocation et les locations à court terme.

Location d'appartements meublés

La location d'un appartement meublé présente également de nombreux avantages. Le loyer est plus élevé que pour un appartement non meublé et le taux d'intérêt est plus favorable.

Les maisons vacantes : une option de plus en plus populaire

Une forme typique de location de maison est une maison vide. Il s'agit d'une propriété qui est parfois louée tout au long de l'année. Certains locataires vivent dans ces propriétés jusqu'à cinq ans. C’est un logement qui présente de nombreux avantages.

• Les maisons vides offrent stabilité et tranquillité d'esprit.
• Les appartements vides offrent une stabilité et une sécurité financières.
• La location d'une chambre non meublée peut rapporter un bénéfice de 3 à 10 %.

Les appartements meublés peuvent offrir sécurité et tranquillité d'esprit

Opter pour une colocation est l'occasion de trouver un bon investissement qui ne durera pas longtemps. Il est très convivial. Vous pouvez également louer une chambre dans le même appartement. Si vous avez un emploi moyen, cette solution est meilleure que la précédente. Le retour sur investissement est situé entre 8 et 10 %.

La location à court terme : l'investissement le plus rentable

Les locations à court terme et ses variantes (locations saisonnières) sont le premier choix.
Vous pouvez économiser 15-25%. Par exemple, une location saisonnière peut vous procurer un bénéfice de 23 %.

Louez pour quelques heures ou quelques nuits plutôt que pour quelques années. Cela vous permet de louer le bien à un prix plus élevé que le loyer normal. Le loyer peut être trois ou quatre fois plus élevé.

Les locations à court terme sont probablement l'investissement le plus rentable.

Quelle est la meilleure propriété à mettre en location ?

Nous avons appris comment les taux de capitalisation sont calculés et quels types de biens sont les plus rentables, mais sont-ils aussi les plus faciles à louer ? Quel type de propriété dois-je acheter ?

Parking pour voitures

Investir dans un parking, un garage ou une voiture de location présente de nombreux avantages%20!). Vous n'avez pas besoin d'investir beaucoup d'argent au début. Il n'y a pas non plus de loyer standardisé et le propriétaire et le locataire sont libres de se mettre d'accord sur le loyer.
Dans le bon emplacement, ce type de location peut fournir un revenu locatif rentable sans aucune restriction.

Appartements de 2 et 3 chambres

Il s'agit d'appartements de deux ou trois chambres. Un plus grand nombre de chambres à coucher nécessite un investissement initial plus élevé. La situation est différente pour les petits appartements. Ils ont également des rendements plus faibles, allant de 3 à 5 %. Les unités plus grandes donnent également aux locataires un sentiment de stabilité.

Cela signifie que les locataires (par exemple, les couples avec enfants) restent plus longtemps que dans les appartements locatifs classiques. Il y a également moins de risques d'arriérés car les locataires ne changent pas fréquemment. En outre, les réparations peuvent être évitées plus longtemps.

Les investisseurs qui choisissent ce type d'appartement bénéficient d'un remboursement à long terme. La revente d'appartements d'une ou deux chambres permet aux propriétaires de trouver plus facilement des acheteurs. En outre, ils peuvent être vendus à un bon prix.

Logement d’une chambre

Si vous investissez dans une propriété d'une chambre à coucher, vous n'aurez aucun problème à trouver rapidement des locataires. Ce type de propriété est très demandé, surtout si elle est située dans le centre-ville et fréquentée par de jeunes professionnels ou des étudiants.

L'avantage des appartements d'une chambre à coucher est leur faible prix d'achat et leur loyer élevé.
Toutefois, la rotation élevée des locataires associée à ce type de propriété peut affecter le loyer attendu. La rotation fréquente des locataires peut être une source de stress et de perte de temps pour les propriétaires. Les rénovations sont souvent effectuées pendant la période de location, ce qui augmente les coûts pour le propriétaire et prolonge la période d'absence.

Lorsqu'il s'agit de rendement locatif net, il y a beaucoup d'éléments à prendre en compte. Ce n'est pas aussi simple que de multiplier le loyer par le taux d'occupation et de s'arrêter là. Vous devez tenir compte de tous les coûts et déductions associés afin d'obtenir une image précise de la rentabilité de votre bien. En comprenant ce qui entre dans le rendement locatif net, vous pouvez prendre des décisions plus éclairées concernant vos immeubles de placement et vous assurer que vous en tirez le meilleur parti.