Comment calculer la rentabilité locative brute ?

1 - Rentabilité locative : Qu’est-ce que c’est ?

Lorsque l'on considère le prix d'achat d'un bien, le loyer potentiel et les coûts associés, il est important de connaître et de comprendre la rentabilité du bien et donc le rendement de l'investissement locatif afin de savoir si l'investissement sera rentable. Pour résumer cette équation et aider les propriétaires à évaluer leur investissement et les rendements futurs, il existe une métrique appelée le calcul de la rentabilité locative. C'est ce que l'on appelle le rendement locatif et c'est un concept important à utiliser avant d'acheter une propriété, en supposant qu'elle sera louée. Pour calculer la rentabilité locative d'un bien potentiel, ce chiffre rapporte le revenu locatif du bien au prix d'achat. Le résultat est la rentabilité locative brute annuelle ou nette sur investissement, exprimé en pourcentage. Il s'agit également d'une importante source de revenus pour les investissements immobiliers, en particulier dans les zones populaires telles que Paris, où les rendements à la revente sont généralement élevés, même si les rendements sont faibles.

Variables de performance locative

Pour déterminer la rentabilité locative d'une propriété, il faut tenir compte de nombreuses variables telles que :

• Les charges financières : comprennent les frais d'hypothèque, les taux d'intérêt des prêts, les primes d'assurance et les frais de garantie des prêts.
• Les impôts, notamment les impôts fonciers et les loyers payés annuellement.
• L'assurance : y compris l'assurance des locataires non-propriétaires et l'assurance contre le défaut de paiement des locataires.
• Les frais de gestion : y compris les frais de gestion locative.
• Les frais d'entretien (couverts par le locataire) : Les travaux nécessaires, comme le remplacement de la chaudière, doivent être payés par le propriétaire.
• Les dépenses non remboursables : la partie non remboursable des frais généraux immobiliers correspond au coût des améliorations apportées aux bâtiments pour augmenter la valeur locative du bien.
• Projets potentiels.
• Loyer mensuel.

Les types de rentabilité locative

Il existe trois types de revenus locatifs. Il s'agit de la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et de la rentabilité locative nette-nette.
La rentabilité locative brute est le bénéfice le plus élémentaire et elle n'inclut pas les frais de location supplémentaires ou les coûts que vous devez payer en tant que propriétaire. La rentabilité locative nette quant à elle, est calculée en soustrayant tous les coûts associés à la propriété du loyer brut perçu. Elle comprend l'hypothèque, l'assurance, les taxes et tous les frais de fonctionnement normaux tels que l'entretien, les services publics, le nettoyage et les réparations. La rentabilité locative brute n'inclut pas les revenus supplémentaires provenant d'autres sources, comme les arriérés de loyer ou le loyer des chambres.
Si tous les investissements en capital dans le bien (par exemple, les rénovations et les améliorations) sont pris en compte, le revenu locatif net augmente encore. Les gains en capital résultant de la vente ou de la cession du bien sont également inclus dans le calcul. La rentabilité locative nette donne une image plus complète du rendement global de l'investissement car il tient compte de la valeur marchande future, du revenu non transférable et des améliorations du capital. Les investisseurs professionnels utilisent souvent ce rendement pour évaluer les investissements dans les logements locatifs.
En d'autres termes, la rentabilité locative brute ne tient pas compte des coûts supplémentaires, tandis que la rentabilité locative nette inclut les coûts de location et d'acquisition. Comprendre les différences entre ces flux de revenus locatifs peut aider les investisseurs à mieux évaluer l'efficacité et la rentabilité de leurs investissements immobiliers locatifs et leur fournir des conseils judicieux en matière de finances et d'investissements.

2 - Calcul de la rentabilité locative

Rentabilité locative brute : définition

La rentabilité locative brute est un indicateur important de la rentabilité d'un projet immobilier. Ce calcul n'inclut pas les frais de location supplémentaires ou les coûts que vous devez payer en tant que propriétaire. Par conséquent, ce rendement ne reflète pas exactement le revenu réel que vous recevrez. Il est calculé annuellement et se situe généralement entre 2% et 7%. Cette déclaration de courtage est mise en avant par les agents immobiliers et est très utile pour une comparaison rapide des propriétés.

Comment calculer la rentabilité locative brute ?

En calculant la rentabilité locative brute, les propriétaires peuvent d'abord se faire une idée de leur investissement locatif et comparer leur investissement avec d'autres investissements.
La formule est très simple : (loyer mensuel x 12) x 100 / le coût du bien plus les frais d'acquisition. Ce calcul rapide vous donnera le pourcentage de la rentabilité locative brute.
Exemple n°1 : un investisseur immobilier achète un bien immobilier (un appartement) à 300 000 € et il le loue à 700 € le mois. Le montant annuel des loyers perçus correspond donc à 8 400 € (700 x 12 mois). Les frais de crédits et de notaire s’élèvent à 20 000 €, soit un total de 320 000 € pour le frais d’achat du bien immobilier. En divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et en le multipliant par 100, on aura comme Rentabilité locative brute : (700 x 12) / (300 000 + 20 000) x 100 = 2,62 %. Ce taux de 2,62 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.
Exemple n°2 : Un investisseur envisage d’acheter une maison d’un prix de 200 000 €. Cette dernière est déjà occupée par un locataire qui paye comme loyer mensuel 1 100 €, ce qui correspond à 13 200 € de loyer annuel. Les frais de notaire s’élèvent à 8 % de la valeur du bien immobilier, soit un montant de 16 000 €. Ainsi, le prix d’acquisition du bien immobilier (la maison) s’élève à 216 000 €. En divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et en le multipliant par 100, on aura comme Rentabilité locative brute : (1100 x 12) / (200 000 + 16 000) x 100 = 6,11 %. Ce taux de 6,11 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.

La rentabilité locative brute vous fournit une première estimation utile sur le rendement que vous pouvez attendre d’un bien locatif. Elle vous permet de comparer plusieurs logements immobiliers rapidement, sans tenir compte des frais et charges. Seulement le rendement brut ne permet pas d’obtenir une vision réelle du gain réalisé. En effet, il peut être assez éloigné de la réalité car il ne tient pas compte des frais d’entretien du bien ni de la fiscalité sur ce type de placement.
Le concept le plus important à garder à l'esprit est la rentabilité locative brute, car ce montant dépend de l'emplacement du bien. En fait, ce pourcentage varie en fonction de la ville et de la région où se trouve le bien. À Paris, par exemple, la rentabilité locative brute moyenne est estimée à 3,5 %, tandis que dans d'autres villes, il peut atteindre 10 %. Pour une propriété à Paris, cela signifie que vous pourriez gagner 3,5 % de votre investissement total en revenus locatifs chaque année, ce qui équivaut à 3 500 € pour un investissement de 100 000 €.

Rentabilité locative nette : définition

La rentabilité locative nette est un indicateur plus précis et plus fiable que la rentabilité locative brute. Elle permet une évaluation plus réaliste du rendement des investissements. Contrairement à la rentabilité locative brute, elle prend également en compte les coûts de location associés. Elle n'est pas aussi facile à calculer que le bénéfice brut, qui est très simple. La rentabilité locative nette tient compte de tous les impôts et taxes, par exemple:

• Le prix d'achat
• ** Les frais de notaire :** le montant dépend du type de propriété (neuf ou ancien).
• Le loyer annuel : loyer annuel (hors charges).
• La durée des vacances à prendre en compte (hors locataires).
• Les frais de construction
• Si vous avez acheté le bien locatif au moyen d'un prêt, vous devez payer des intérêts sur ce prêt.
• Les frais de location comprennent tous les frais de location non imposables liés au bien locatif (voir la liste des frais de location imposables), c'est-à-dire tous les frais supportés par le propriétaire : copropriétaires, frais d'entretien, assurance non immobilière (PNO).
• Les autres coûts : ces coûts varient mais sont le plus souvent des frais bancaires, des frais de recherche de biens, des frais d'entretien divers, des frais de gestion immobilière et des frais à la société de gestion immobilière pour la recherche de locataires, des frais de courtage, etc. Le loyer n'est pas inclus dans le prix.

Comment est-elle calculé ?

Le calcul de la rentabilité locative nette n'est pas si simple, car l'investisseur doit tenir compte de tous les coûts et dépenses, dont aucun n'est pris en considération. Pour calculer la rentabilité locative nette, il suffit d'additionner tous les coûts et de les soustraire du loyer perçu. Cela donne un chiffre différent et plus précis que la rentabilité locative brute. Le revenu locatif net est calculé à l'aide de la formule suivante :
rentabilité locative nette = (loyer annuel - tous les frais généraux et autres coûts) / prix d'achat total x 100.

Exemple 1 : Urbain et Ella ont deux enfants. Ils ont leur première maison et veulent investir dans l'immobilier pour préparer les futures études de leurs enfants. Ils décident donc d'acheter un appartement dans un quartier très attractif de Bordeaux. Ils investissent 150 000 € et souhaitent louer l'appartement pour 750 € par mois (charges comprises), ce qui correspond à un loyer annuel de 9 000 €. Le revenu locatif annuel doit être déduit de ce montant.

• Les frais de service supplémentaires sont de 45 € par mois ou 540 € par an.
• Les impôt foncier : 320 €
• 400 € pour le non-paiement de l'assurance loyer.
• 1 440 € pour les cotisations de sécurité sociale.
  En additionnant tous les coûts, le total s'élève à 2 700 €. Pour calculer le loyer net, il suffit de soustraire les frais de location annuels supplémentaires, de diviser le résultat par le prix d'achat de l'appartement et de le multiplier par 100. Loyer net = 9 000 - (45 + 320 + 320 + 400 + 1 440) / 150 000 x 100 = 4,2 %. Ces 4,2% peuvent être utilisés pour comparer le rendement net de l'investissement locatif.
  Exemple 2 : Sarah est célibataire, a des enfants et souhaite augmenter ses revenus. Elle décide d'acheter un studio à Lyon pour 120 000 euros. Selon une analyse du marché des vacances, elle peut louer le studio pour 50 € par nuit, ce qui équivaut à 1 500 € par mois ou 18 000 € par an. Ce loyer doit être déduit :
• 600 € de taxe foncière
• Un montant de 600 € est demandé comme frais de service non déductibles.
• 900 € pour l'accueil et la prise en charge des locataires.
• 850 € au titre des frais de sécurité sociale.
  En additionnant ces coûts, le total est de 2 950 €. Pour calculer le loyer net, vous pouvez déduire les frais de location annuels supplémentaires, diviser le résultat par le prix d'achat de l'appartement et le multiplier par 100. Loyer net = 18 000 - (600 + 600 + 600 + 900 + 850) / 120 000 x 100 = 12,54 %. Ces 12,54% peuvent être utilisés pour comparer le rendement net de l'investissement locatif.

Le calcul du loyer net est plus précis que le calcul du loyer brut. Ce taux de rendement donne une image plus fiable de la performance du bien. Le suivi du taux de rendement permet de mieux gérer les différents intrants et extrants d'un projet immobilier. Ce taux de rendement est une indication claire de la rentabilité du projet, mais il n'indique pas le rendement réel de l'investissement. En effet, pour évaluer le retour sur investissement, il faut tenir compte de l'impact fiscal de l'investissement immobilier. Il en résulte un revenu locatif net différent.

Simulateur en ligne pour l'évaluation de la rentabilité

La simulation d'investissement est la première étape pour investir dans l'immobilier. Avant d'investir, les investisseurs doivent se familiariser avec toutes les possibilités et conditions liées aux investissements immobiliers. Un outil utile à cet effet est un simulateur en ligne qui calcule les rendements locatifs de manière très simple. Ce logiciel très intéressant calcule le retour sur investissement en tenant compte :

• Du prix d'achat des biens immobiliers
• Du loyer annuel
• De la période de propriété
• De la période de location
• De la période de propriété
• Autre.

Le simulateur d'investissement locatif est un logiciel complémentaire qui permet aux investisseurs de calculer le futur retour sur investissement en quelques clics. Il reste un outil très important pour anticiper soigneusement les zones d'ombre et les aspects négatifs de la situation financière d'un investissement et évaluer le potentiel des futurs projets immobiliers. Il est donc important de calculer la rentabilité d'un projet immobilier avant son lancement. À cette fin, vous pouvez utiliser des formules de rentabilité et des simulateurs en ligne pour gagner du temps.

3 - Rendement dans l'immobilier : que faut-il viser?

En général, la rentabilité locative des biens immobiliers se situe entre 2 et 7 %. Ce taux de rendement dépend bien sûr d'un certain nombre de facteurs, qui dépendent à leur tour de :

• L'environnement du bien (proximité des commerces, des transports, des écoles, des hôpitaux, etc.)
• La réglementation des loyers (niveau des loyers, contrôle des loyers, plafonnement des loyers, etc.)
• Les caractéristiques spécifiques de la propriété (année de construction, taille, hauteur du toit, etc.).

Voici quelques points clés qu’il faut respecter pour obtenir une rentabilité intéressante :

L'importance de se concentrer sur l'emplacement

Dans les zones densément peuplées (par exemple les villes françaises), la demande de logements est très élevée, mais l'offre est très limitée. Par conséquent, les loyers augmentent automatiquement. Toutefois, certaines villes, comme Paris et Lille, ont introduit une réglementation des loyers. Ce système réduit les revenus locatifs des investisseurs et, par conséquent, la rentabilité du secteur immobilier.

L'accent sur l'espace

Les petites propriétés ont tendance à offrir de meilleurs rendements par mètre carré que les grandes propriétés. Cependant, les petites propriétés souffrent davantage des taux d'inoccupation. Cela est dû au fait que les locataires de ces biens sont souvent des étudiants ou de jeunes travailleurs qui ne se sont pas encore installés définitivement.

Mais quelle rentabilité viser exactement ?

La rentabilité est importante pour tout investissement. Il faut le calculer avant d'acheter. Toutefois, le rendement doit être déterminé en fonction de vos objectifs et d'autres critères. Par exemple, vous pouvez prendre en compte les plus-values attendues. Certaines villes viables ont de meilleures perspectives de revente. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, mais certains investisseurs se concentrent sur certaines villes ou zones dans l'espoir de pouvoir vendre le bien à un prix plus élevé quelques années après l'achat, même si cela implique de renoncer au rendement.
La sécurité et la création d'un actif protégé sont des facteurs qui doivent être pris en compte. Par exemple, investir dans l'immobilier à Paris peut réduire la rentabilité de l'entreprise (principalement en raison du prix d'achat), mais investir dans le capital offre une certaine sécurité, car la demande de logements peut rester élevée après la fin de la période épidémique.
Faites également attention à la stratégie de location utilisée. Si vos calculs sont basés sur une stratégie très rentable sur le papier, comme les locations saisonnières, votre rentabilité augmentera considérablement. Nous recommandons toujours de calculer la rentabilité sur la base des niveaux de location traditionnels afin de savoir au moins quel sera le bénéfice minimum en cas de problèmes, quels qu'ils soient.

Rentabilité de la propriété : quatre erreurs à éviter

Pour que votre investissement immobilier soit rentable, il y a quelques éléments à garder à l'esprit, et il est crucial d'éviter ces quatre erreurs relativement courantes. Pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier, soyez conscient des erreurs suivantes et évitez-les :

Erreur 1 : ne pas prendre en compte toutes les quantités.
Pour déterminer correctement la valeur de votre immeuble de placement, vous devez tenir compte de tous les coûts supplémentaires avant de calculer les revenus locatifs. Ne faites pas l'erreur d'oublier ou de ne pas déduire tous les coûts supplémentaires. Ne vous laissez pas tromper par les avantages revendiqués par les agents et courtiers immobiliers. Les rendements totaux et autres chiffres irréalistes sont souvent donnés.

Erreur 2 : Ne pas estimer les rénovations !
C'est l'erreur la plus courante. Si vous cherchez à acheter une propriété, n'hésitez pas à rendre visite au constructeur ou à un expert. En procédant ainsi, vous pouvez identifier ou prévoir l'ampleur du travail nécessaire maintenant ou plus tard. Si, trois ou quatre ans après l'achat de la propriété, vous découvrez que le toit doit être complètement remplacé, tout changera.

Erreur 3 : ne pas vérifier uniquement la durée du bail (lors de l'achat d'un bien en location).
N'oubliez pas que les loyers seront plus élevés si vous achetez un bien déjà loué. La rentabilité dépend du loyer, donc si le loyer augmente, la rentabilité sera affectée. Dans les villes où les loyers sont contrôlés, vérifiez également si le loyer est conforme au contrôle des loyers.

Erreur 4 : Pas d'analyse du type de propriété ou des vacances ! Imprécision.
Si vous achetez un appartement, il est plus probable qu'il soit vacant qu'une maison. Imaginez qu'une chambre de 15 m2 soit disponible à la mi-décembre. Il sera peut-être difficile de louer à nouveau car les étudiants partiront. Un autre exemple est la propriété commerciale. S'il est loué, il offre souvent un bénéfice intéressant, mais s'il est vide, il peut s'écouler des mois, parfois un an ou plus (sans loyer !) avant qu'il puisse être reloué. Cela peut souvent prendre jusqu'à un an.

Quelques conseils pour augmenter sa rentabilité locative

- Commencez l'analyse de votre projet par les chiffres :
La règle de base est de procéder à une analyse approfondie avant de se lancer dans un projet immobilier. Au lieu de vous fier à des idées préconçues, vous devez vous fier aux chiffres et suivre les tendances du marché immobilier français. Si vous vous basez sur ces paramètres plutôt que sur des enquêtes, vous augmentez vos chances d'obtenir un revenu locatif plus élevé. En pratique, cela signifie que ce qui a permis à d'autres de réussir dans ce secteur ne vous aidera pas nécessairement. Divers facteurs peuvent influencer la rentabilité d'un investissement locatif.

- Choisissez votre hébergement en fonction des attractions de la région :
Lorsque vous achetez un bien locatif, vous devez tenir compte de son emplacement. Les propriétés situées près des attractions sont les plus avantageuses. Cependant, cela affecte également le prix de la propriété, vous devez donc vous assurer que vous êtes bien informé avant d'acheter. Cela signifie que les marges bénéficiaires peuvent être plus faibles en raison du prix élevé des terrains, notamment dans le centre-ville. N'hésitez donc pas à chercher des propriétés en banlieue et à comparer les prix des terrains et les attractions de la région.

- Achetez et rénovez une propriété :
Acheter et rénover un bien ancien avant de le mettre en location est un bon moyen de maximiser sa rentabilité. En effet, la rénovation peut augmenter considérablement la valeur d'une propriété. Après la rénovation, vous pouvez facilement augmenter le loyer jusqu'au maximum autorisé. Après quelques mois, vous profiterez du travail effectué sur votre bien pour augmenter votre loyer.

- Créez plus d'appartements dans votre propriété :
Une façon d'augmenter les revenus locatifs est de diviser la propriété en plusieurs parties. Selon la structure de certains bâtiments, des travaux spéciaux peuvent être réalisés pour diviser le bâtiment en plusieurs pièces. De cette façon, il est possible de recevoir plusieurs loyers au lieu d'un seul. Cependant, il ne faut pas négliger le loyer et les diverses dépenses liées à la location de l'immeuble. Il est donc préférable de calculer le revenu locatif sur la base du revenu net après déduction de l'impôt.
En suivant ces conseils, vous serez en mesure d’augmenter votre rentabilité locative en quelques temps.