rentabilité locative Paris

Comment calculer la rentabilité locative nette ?

Publication : 14/12/2022 15:22:53

Avant d'acheter un bien immobilier, il est important de connaître sa rentabilité potentielle. L'avantage de souscrire un compte d'épargne est que vous gagnez des intérêts chaque année. On l'appelle aussi rendement locatif et il est toujours exprimé en pourcentage. Dans cet article, nous allons nous pencher sur la rentabilité locative nette.

1 - Rentabilité locative : comment peut-on la définir ?

Lorsqu’il s'agit d'un investissement, l'objectif principal est le profit, et cela est également vrai pour les investissements immobiliers. Ainsi, la rentabilité locative, également connue sous le nom de multiples locatifs ou de revenus locatifs, est un indicateur important. Elle est en pourcentage et permet aux investisseurs de calculer le rapport entre la valeur du bien et le revenu généré. Il est donc important de savoir si le bien générera un revenu basé sur le loyer. Il y a aussi les factures de services publics, le prix d'achat du bien ainsi que le retour sur investissement. Pour déterminer la rentabilité future du bien, cet indicateur rapporte les revenus générés par le bien au prix d'achat. Le calcul de la rentabilité locative est donc très important. C’est l'unité de référence qui sert de boussole lors de la recherche d'un bien immobilier.
En bref, la rentabilité locative est un concept clé pour un investissement immobilier rentable. Il est défini comme un indicateur important du rendement des investissements immobiliers locatifs. Par ailleurs, c’est le rapport entre les revenus locatifs annuels et le montant investi. Il convient de noter que, dans le cas de l'immobilier, que les revenus locatifs et les loyers sont des notions synonymes. Il faut alors distinguer la rentabilité locative brute de la rentabilité locative nette.

Les types de rentabilité locative

Il existe trois types de rentabilité locative. Nous avons la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et la rentabilité locative nette-nette :

La rentabilité locative brute est le type le plus basique. Elle est calculée en prenant le total des loyers perçus et en soustrayant toutes les dépenses liées à la propriété. Cela comprend les paiements hypothécaires, l'assurance et les taxes. De même, il y a les coûts d'exploitation réguliers tels que l'entretien, les services publics, le nettoyage et les réparations. La rentabilité locative brute ne tient pas compte des revenus supplémentaires provenant de sources non locatives. Ces revenus peuvent être les frais de retard ou la location d'installations.

La rentabilité locative nette va plus loin que la rentabilité brute en prenant en compte les sources de revenus non locatifs, par exemple, les intérêts perçus sur les dépôts de garantie ou les frais de retard facturés aux locataires défaillants. Elle fournit une image plus précise du rendement global de votre investissement dans l'immobilier locatif.

La rentabilité locative nette-nette va encore plus loin en tenant compte de toute amélioration du capital que vous apportez au bien. Ce calcul tient également compte de toute plus-value réalisée lorsque vous vendez ou transférez le bien. La rentabilité locative nette-nette donne une image encore plus détaillée du rendement global de votre investissement. Décidément elle tient compte des sources de revenus non locatifs et des améliorations du capital. Mais encore plus des futures valeurs de marché sont considérées. Ce type de rendement est souvent utilisé par les investisseurs professionnels lorsqu'ils évaluent leurs investissements dans des biens locatifs.
En bref, la rentabilité locative brute ne tient pas compte des charges. Par contre, la rentabilité locative nette intègre les charges locatives et les frais liés à l’acquisition. En comprenant les différences entre ces trois types de rentabilité, les investisseurs peuvent mieux évaluer la performance de leurs investissements immobiliers. Ceci leur permet de prendre des décisions éclairées concernant leurs finances et leurs investissements.

Les facteurs à prendre en compte lors du calcul de la rentabilité locative nette

En tant que propriétaire, il y a un certain nombre de coûts supplémentaires. Ces coûts supplémentaires ont une incidence sur le calcul de la rentabilité locative nette. Voici une liste :

  • Le prêt : il s'agit du montant que vous devez rembourser à la banque hypothécaire chaque mois.

  • Les frais de fonctionnement du bâtiment : il s'agit des frais d'entretien du bâtiment, tels que le nettoyage, l'éclairage, les ascenseurs, etc. Ces frais sont partagés entre les propriétaires du bâtiment et dépendent de l'état du bâtiment. Notez qu'une partie de ces coûts, généralement 60 à 65%, peut être récupérée auprès des locataires.

  • Les réparations : le locataire peut avoir besoin de réparations inattendues. Il est donc conseillé de se préparer à l'avance pour les réparations qui sont difficiles à estimer.

  • Les frais de gestion : il s'agit des frais facturés par l'agent immobilier qui gère le bien. C'est-à-dire des frais facturés par la société de gestion immobilière pour la gestion de la propriété au nom du client. Ils sont responsables de la collecte des loyers, du paiement des factures de services publics, du paiement des acomptes. Selon l'agent, ces frais représentent généralement 6 ou 8 % du loyer annuel avant taxes et frais généraux. Si vous pouvez effectuer ces tâches vous-même, vous pouvez économiser de l'argent.

  • Les frais de transfert : si les locataires changent, la propriété peut rester vide pendant un certain temps. Cela dépend de l'adéquation et de l'emplacement de la propriété. Par conséquent, lorsque le locataire déménage, vous devez faire en sorte que cette période soit la plus courte possible.

  • Non-paiement du loyer : cette assurance couvre le locataire en cas de non-paiement du loyer. Toutefois, cette couverture est soumise à certaines conditions. Comme son nom l'indique, il est conditionnel. Le montant est d'environ 4 % du loyer annuel et des charges communes. Toutefois, si vous choisissez bien vos locataires, vous n'aurez peut-être pas besoin de cette assurance et de ses coûts.

  • Les assurances des non-résidents (NOI) : cette assurance n'est pas obligatoire, mais constitue un excellent complément à l'assurance des locataires et des propriétaires. Elle couvre effectivement les risques que le bâtiment peut faire courir aux tiers, comme la chute de tuiles ou l'effondrement de murs. Elle coûte environ 0,5 % du loyer annuel.

  • Le loyer annuel : loyer payé pour une année, à l'exclusion des frais annexes. Les locaux sous licence (sans locataire) devraient également être inclus.

  • Les coûts : tous les coûts non récupérables associés au bien locatif (voir la liste des coûts récupérables), c'est-à-dire tous les coûts exigés par le propriétaire : coûts des biens communs, coûts d'entretien, assurance du locataire (PNO), coûts de recherche de locataire, etc.

  • Le loyer : comprend tous les coûts non récupérables liés à la propriété locative.

  • ** Les intérêts :** les intérêts bancaires doivent être déduits du prêt.

  • Les taxes : c'est la partie la plus difficile du processus d'achat. Dans ce cas, le montant annuel de l'impôt doit être calculé en tenant compte de vos revenus et du régime fiscal choisi.

  • Les autres coûts : ils peuvent varier, mais comprennent généralement les frais bancaires, les frais de recherche de propriété, les divers frais d'entretien, les frais de société de gestion et les frais d'agent immobilier.

Il est donc important de tenir compte de ces frais et coûts lors du calcul de la rentabilité locative nette. Si l'un de ces éléments n'est pas inclus dans le calcul, les résultats seront incorrects. Ceci va entraîner une surestimation et une fraude aux bénéfices. L'exclusion des frais et des taxes affecte également le calcul du loyer net.

2 - Calcul de la rentabilité locative

Un bref rappel sur le calcul de la rentabilité locative brute

Bien vrai que la rentabilité locative peut être calculée à l'aide de simulateurs en ligne. Cependant, il est préférable de savoir comment la calculer soi-même. La formule du calcul de la rentabilité locative brute est très simple et rapide. Divisez le loyer annuel par le prix d'achat du bien et multipliez le résultat par 100.

Exemple de calcul du rendement locatif brut : vous achetez un bien à 200 000 € et vous le louez à 800 € par mois. Le loyer annuel correspond à 9 600 €. Votre crédit vous coûte 1 000 € en année et vos frais de notaire s’élèvent à 15 000 €. Soit un total de 216 000 € pour le prix total d’achat. En divisant le loyer annuel par le prix total d’acquisition et en multipliant le résultat par 100, vous obtenez 4,44 %. C’est votre rentabilité locative brute.

Les sociétés immobilières citent souvent le revenu locatif total généré par la publicité de leur bien. Il convient toutefois de noter que ce chiffre tient compte des ventes nettes et des coûts de négociation. Les frais de banque, de dépôt et de notaire ne sont donc pas inclus. Ces coûts sont élevés et réduisent la rentabilité de la propriété.
Par conséquent, vous ne devez pas vous fier au taux d'intérêt proposé par les agences immobilières. Il vous revient de le calculer vous-même en tenant compte des coûts. De plus, les agents immobiliers ont tendance à surestimer les rentabilités locatives lorsque le bien n'est pas loué. Il est donc conseillé de faire l'inverse et de diminuer le revenu locatif attendu afin que le bien soit effectivement loué. N'oubliez pas qu'il y a également un avantage à louer un bien à un prix plus élevé. Le principal avantage de la rentabilité locative brute est qu'il vous donne une image complète et vous permet de prendre une première décision. Il peut également être calculé rapidement et facilement.

Si la rentabilité locative brute estimée est inférieure à 3 %, ce n'est pas un problème. En fait, le taux d'intérêt est similaire à celui d'un compte d'épargne bancaire, ce qui rend le placement de l'argent sur un tel compte plus sûr que dans l'immobilier, qui comporte toujours un certain risque. En outre, comme seule la rentabilité locative brute est calculée ici, les coûts et les frais liés à l'immobilier ne sont pas pris en compte, de sorte que la rentabilité peut être plus faible que si vous investissez sur un compte d'épargne.

Comment effectuer le calcul de la rentabilité locative nette ?

Le calcul de la rentabilité locative nette n'est pas aussi simple que celui de la rentabilité locative brute. Comme nous l'avons déjà mentionné, la rentabilité locative nette tient compte de tous les coûts et dépenses. Par conséquent, les investisseurs doivent déterminer la rentabilité locative nette de leur investissement. Pour y arriver, ils doivent tenir compte de tous les coûts et dépenses, tels que les impôts fonciers.
Les investisseurs ne doivent pas exclure les coûts et les dépenses liés à l'acquisition de l'actif dans ce calcul. Outre les impôts fonciers, les facteurs suivants doivent également être pris en compte : le loyer annuel, les taxes, les intérêts, etc.
Tous ces coûts doivent être déduits du loyer perçu. Pour cela, il faut utiliser la formule :
Rentabilité locative nette = (loyer annuel - somme de tous les frais et taxes) / prix d'achat total x 100.

Exemple 1 de calcul du rendement net de frais et charges :
Un investisseur met en location un parking à un loyer mensuel de 500 €.
Il a payé son achat à 150 000 €, frais d’acquisition inclus. La gestion locative du bien est confiée à un professionnel (10 % du loyer annuel) mais l’investisseur n’a pas souscrit de garantie contre les impayés de loyer. Les charges annuelles non récupérables sont estimées à 1 000 € par an. La taxe foncière s’élève à 800 € et le coût du crédit atteint 10 000 €. La rentabilité locative nette de l'investissement est donc : ((500 x 12) - (600 + 1 000 + 800) / (150 000 + 10 000) x 100 = 2,25 %

Exemple 2 de calcul du rendement net de frais et charges :
Reprenons le même exemple pour votre bien à 200 000 € que vous louez à 800 € par mois, mais vous payez 700 € de taxe foncière, 800 € de gestion locative, 350 € de charges de copropriété et 200 € de petits travaux. Vos charges totales s’élèvent à 2 050 € par an, que l’on déduit des loyers. On obtient 7550 €. Divisez ce montant par 216 000 € (prix d'achat + notaire + intérêts) et en multipliant le résultat par 100. Votre rentabilité locative nette est de 3,5%.

Le pourcentage d'inoccupation de l'espace locatif.

Il est important de noter que la connaissance de la rentabilité locative nette est essentielle. Mais ce n'est pas le seul moyen de déterminer l'attrait d'une propriété pour le marché de la location. Il convient plutôt de prêter attention au taux d'inoccupation, qui a un impact direct sur la rentabilité locative. Le taux d'inoccupation est le nombre de mois par an pendant lesquels un bien n'est pas loué. Si le loyer n'est pas payé pendant plusieurs jours, semaines ou même mois, le revenu locatif est réduit. Il est donc important et nécessaire de prendre en compte la ville dans laquelle se trouve le bien. Par ailleurs, il faudra porter une attention à l'emplacement du bien et le voisinage.

La valeur de revente de votre maison est susceptible d'augmenter.

Si le retour sur investissement est faible, ce n'est pas nécessairement un mauvais signe. La possibilité que l'appartement prenne de la valeur à la fin de sa vie doit également être prise en considération.
Dans de nombreuses villes françaises, le prix du mètre carré de propriété est en constante augmentation. C’est pour cette raison que les investissements potentiels ne doivent pas être analysés uniquement sur la base du rendement. Alors que les prix de l'immobilier sont en hausse quasi constante, les rendements locatifs ont tendance à baisser. En effet, les loyers stagnent. D'autre part, de nombreux investisseurs augmentent la valeur de leurs propriétés. Cela peut augmenter la valeur de revente et donc la rentabilité de l'activité immobilière. Cette augmentation potentielle de la valeur peut être prise en compte lors du calcul du retour sur investissement final.
En revanche, s'il y a un gain sur la vente d'un logement proposé sur le marché locatif, l'impôt foncier est prélevé. Si le bien est détenu depuis moins de cinq ans, la taxe est basée sur l'augmentation totale de la valeur. Par la suite, des déductions sont possibles en fonction de la période de détention. La déduction prend fin après 22 ans de détention. Si vous réalisez une plus-value sur la vente d'un bien locatif, vous devez également payer l'impôt. Ce dernier est à prélever sur le revenu de la sécurité sociale sur cette plus-value. Les déductions sont effectuées en fonction de la période de propriété. Si vous possédez le bien pendant plus de 30 ans, vous êtes totalement exonéré de ces taxes.

Autres indicateurs

La rentabilité locative nette est évaluée chaque année. Son calcul ne permet donc pas d'évaluer l'importance réelle des investissements immobiliers. Il ne tient pas compte non plus de l'effet de levier des prêts. L'effet de levier vous permet de financer des transactions sans affecter les flux de trésorerie. Il convient donc d'envisager d'autres indicateurs tels que le flux de trésorerie, la valeur actuelle nette ou le van. Il y a également la ligne de fond interne et la triple ligne de fond. Ils fournissent des informations sur l'adéquation de l'investissement au moment où il est effectué.

Un bref rappel sur le calcul de la rentabilité locative nette-nette

Le calcul de la rentabilité locative nette-nette est plus compliqué que le calcul précédent. Il dépend de votre situation fiscale. Les taux marginaux d'imposition, les crédits d'impôt et les déductions actuelles doivent être pris en compte. Le revenu locatif net est donc différent pour chaque investisseur.
Le revenu locatif net est calculé en soustrayant les dépenses et les taxes du revenu locatif annuel. Ensuite, diviser le résultat par le prix d'achat et en le multipliant par 100. Ce calcul doit inclure l'impôt sur le revenu et les contributions sociales (le taux standard est de 15,5 %). Plus le calcul est précis, plus le taux de rendement est faible. Toutefois, il convient de noter que ce n'est pas toujours le cas.

Il existe donc trois niveaux de rentabilité locative : brute, nette et nette-nette. Le résultat le plus précis est obtenu en calculant la rentabilité locative nette. Ce chiffre est, bien sûr, plus difficile à calculer que la rentabilité locative brute, mais il donne une image claire de la rentabilité de l'investissement. Toutefois, il est important de ne pas faire d'erreurs et de ne pas oublier les taxes et les droits. Une fois que vous aurez maîtrisé ces calculs, vous ne fermerez pas les yeux et ne croirez pas les promesses du courtier, et surtout, vous ne serez pas douloureusement déçu.

Utilisation d’un simulateur de rentabilité locative nette : À quoi ça sert ?

Il s'agit d'un calculateur en ligne qui estime le retour sur investissement potentiel d'une propriété à louer. Il prend en compte des variables telles que les intérêts hypothécaires, les taxes foncières, les assurances et les coûts d'entretien. Vous aurez ainsi une estimation réaliste de ce que vous pourriez gagner en louant votre maison. Pour utiliser le simulateur, il suffit de saisir le prix d'achat de la propriété, le montant de la mise de fonds. Vous aurez à taper aussi le taux d'intérêt hypothécaire, la durée du prêt et le montant du loyer prévu. Le calculateur vous donnera ensuite une estimation de votre rendement locatif net.

Le simulateur est un outil précieux pour quiconque envisage d'investir dans une propriété locative. Il peut vous aider à déterminer si l'investissement est susceptible d'être rentable et combien d'argent vous pourriez potentiellement gagner.

3 - Qu'est-ce qu’un bon taux de rentabilité locative nette ?

Comme vous l'avez déjà remarqué, le taux de rentabilité locative dépend de nombreux critères différents. Il est donc possible que votre investissement se situe dans différentes fourchettes de rendement :

  • De 0 à 3 % : La rentabilité locative estimée suggère que l'investissement ne rapportera qu'un faible rendement semblable à un produit à faible risque tel qu'une assurance-vie avec un financement en euros. Dans ce cas, il y a un risque que des économies importantes soient nécessaires pour rembourser le prêt hypothécaire.
  • De 3 à 5,5 % : Dans ce cas, la rentabilité locative est calculée comme le rendement moyen de la pierre d'investissement. Si vous commencez à optimiser vos impôts, notamment en jouant sur le déficit, vous pouvez réduire vos efforts d'épargne.
  • 6 % : Le calcul du rendement suppose un équilibre idéal entre le loyer et les paiements mensuels. Comme il s'agit d'une estimation optimiste, vous devez évaluer si le loyer proposé est conforme au prix du marché.
  • 6 % ou plus : C'est le taux idéal que visent tous les investisseurs immobiliers, c'est-à-dire un cash-flow positif. S'il y a un ou plusieurs appartements, cette rentabilité locative peut être très difficile à atteindre. Cela est dû à la nécessité de maximiser les revenus locatifs du bien. A priori, cela ne peut être réalisé que par d'autres modèles d'investissement. Il peut s'agir de l'investissement dans des appartements locatifs, des associations de logement ou des propriétés résidentielles.

L'investissement dans les propriétés principales est la solution idéale pour maximiser les revenus locatifs. Avec l'aide de notre équipe d'experts, vous pouvez identifier le meilleur emplacement pour vos objectifs. Il vous sera possible de conclure des affaires intéressantes tout en contrôlant les coûts. Vous pourrez de même créer une structure financière et fiscale qui permet de maîtriser les impôts.

Questions Réponses

1 - Comment optimiser la rentabilité grâce au LMNP ?

Si vous investissez dans un appartement meublé, vous pouvez profiter des avantages fiscaux du modèle de cession-bail (LMNP). Le mécanisme d'amortissement vous permet de constituer une perte. Cela permet à vos revenus locatifs d'être non imposables. En outre, vous pouvez investir dans un projet de cession-bail pour des logements de service. Cela peut être des maisons de retraite, des logements pour étudiants ou des logements pour personnes âgées. Avec cet investissement, vous récupérez la TVA sur l'achat d'une VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et bénéficiez d'un contrat de gestion. Un contrat de bail commercial est signé avec l'exploitant deu bien.

2 - Quels sont les facteurs qui influencent la rentabilité locative nette?

Le prix d’achat du bien, les frais de copropriété, les frais de maintenance, les mois où le bien reste vide. De plus, on peut mentionner les taxes et impôts, les assurances, les frais de constitution d'une société. Pour finir, il y a les frais de gestion locative, les frais de gestion : comptabilité, avocat, etc et le niveau de provision.