Meilleure rentabilité locative

1 - C’est quoi la rentabilité locative ?

Comprendre la performance de votre propriété déterminera le prix d'achat de la maison. Le rendement de votre investissement locatif dépend du loyer que vous pouvez demander. Il peut aussi dépendre de la possibilité ou non de rentabiliser votre investissement. Un indicateur de taux résume cette équation pour aider les propriétaires à évaluer leur investissement et leur rentabilité future.

Par ailleurs, la rentabilité locative est un concept clé lors de l'utilisation d'un bien locatif avant l'achat. Cet indice combine les revenus du logement avec son prix d'achat pour calculer le loyer de votre futur logement. Il s'agit d'un pourcentage de votre investissement plus un rendement annuel. Ceci sans évaluation des plus-values de revente. Une source de revenus importante, surtout lorsqu'on investit dans des quartiers populaires comme Paris où il n'y a pas de plus-value à la revente. La revente est la plus attractive, même si les rendements sont faibles.

Les variables de la rentabilité locative

Pour connaître la rentabilité locative nette de votre structure, plusieurs variables doivent être prises en compte :

• Les honoraires : Frais de notaire, y compris intérêts, assurance ou garantie locative

• Les impôts : en particulier les taxes foncières annuelles et les impôts sur le revenu

• L'assurance : y compris l'assurance habitation et l'assurance locative

• Les frais administratifs : tels que le loyer

• Les charges d'entretien : C'est à la charge du locataire. Les propriétaires sont responsables des coûts des projets majeurs tels que les réparations de chauffe-eau.

• Les frais non remboursables : Les frais non remboursables du copropriétaire sont égaux au coût de la construction et contribuent à augmenter la valeur du bien locatif.

• Toutes les prestations

• Les loyers mensuels

2 - Calcul de la rentabilité locative

La forme brute :
En calculant.) les revenus bruts, le propriétaire peut se faire une première idée des charges locatives. La formule de calcul est très simple : (loyer mensuel x 12) x 100 / montant du prêt immobilier charges comprises. Pour ce calcul rapide, vous pouvez examiner vos revenus locatifs bruts en pourcentage de votre propriété. Par exemple, avec un achat d’appartement envisagé à 100 000 € et un loyer fixé 700 €, voici le calcul à suivre : 700 x 12 = 84000 € x 100/100 000 € = 8,4 %

Le revenu locatif brut est un concept important à considérer, car cette information varie en fonction de l'emplacement de la propriété. Bien sûr, ce pourcentage varie selon la ville et l'emplacement géographique. Par exemple, le loyer moyen à Paris est de 3,5% brut, alors que dans les autres villes il atteint 10%. Pour l'immobilier à Paris, cela signifie que le loyer annuel peut vous rapporter 3,5 % du total, soit 3 500 € pour 100 000 € investis.

Le marché rapporte des loyers moyens à travers la ville. Ainsi Paris atteint en moyenne 3,5 %, Lyon et Bordeaux 4 % et Marseille plus de 5 %. Malheureusement, le prix d'achat est le plus élevé de France, ce qui rend très difficile la rentabilité. Mais pour ceux qui sont prêts à acheter toutes les bonnes choses et à les louer sur le marché, cette récolte est une récolte moyenne.

La forme nette :
La stratégie d'investissement est plus en phase avec l'impact principal. En effet, ce concept permet de combiner différentes informations, les revenus et les impôts, pour arriver à des revenus immobiliers. Le calcul simple est : (prix x 12 mois de loyer) x 100 - (loyer) / prix d'achat.

Par exemple, si vous souhaitez acheter un bien à 100 000 € et le louer à 700 €, le calcul est le suivant : 700 x 12 mois = 8 400 €, moins les différents versements du loyer annuel total comme les impôts. Obligations patrimoniales, associatives, d'assurance ou de gestion. Pour calculer le montant des versements de 2 000 €, calculez ce qui suit : 8 400 - 2 000 x 100/100 000 = 6,4 %. Dans cet exemple, la rentabilité locative nette de la propriété est de 6,4 %.

La gestion locative réduit-elle la rentabilité locative ?

La gestion locative comprend toutes les activités liées à la gestion des biens locatifs. Les propriétaires peuvent engager une société de gestion locative pour supprimer cette source de charges lourdes. Mais cela réduira la valeur des revenus locatifs du même montant. Cependant, les coûts d'exploitation ne sont pas toujours réduits à une simple valeur dans notre équation de profit locatif. Des professionnels qualifiés peuvent augmenter le succès à long terme d'un bien locatif en réduisant certains risques. Des risques tels que l'inoccupation et les dommages. De plus, ils sont déduits des revenus de placement.

Quel est le meilleur taux de rentabilité locative ?

Il n'existe pas de “bon” taux de rentabilité locative dans l’absolu. Plus important encore, le résultat est un équilibre entre la demande et l'offre de biens locatifs. Par exemple, à la recherche du rendement locatif le plus élevé, vous pourriez demander un loyer supérieur au standard du marché. Votre maison sera vide pendant quelques mois et sans loyer. Les séries de baux superposés sont plus attrayantes pour les investisseurs en raison du potentiel de revenus locatifs plus élevés.

Quelle est la rentabilité locative normale ?

Les ventes conjointes peuvent avoir des rendements locatifs allant jusqu'à 7%, selon la localisation. Mais ce niveau de rentabilité locative ne constitue cependant ni un minimum ni un maximum. Les taux d'investissement locatif recommandés vont de 2% à 10% voire plus. Le niveau des avantages dépend de la ville où se déroule l'événement. Si les prix des logements augmentent, les loyers augmenteront pour couvrir les coûts d'investissement initiaux. Généralement, les horizons de placement des fonds en difficulté sont suffisamment longs pour générer des rendements à long terme.

Quelle rentabilité locative viser ?

Le bon taux de rentabilité locative peut être vu sous deux angles différents :

• La rentabilité locative de court terme est généralement réalisée grâce à des loyers plus élevés ou à des locations saisonnières.
• La rentabilité locative de long terme comprend également le gain lié à la plus-value immobilière. Celle-ci est liée à la revente du bien à l’issue de la période de location.

3 - Rentabilité locative: comment rentabiliser son investissement ?

En travaillant avec certains paramètres, vous pouvez maximiser les revenus locatifs de votre investissement.

Certaines personnes trouvent plus facile de gérer eux-mêmes leurs biens locatifs plutôt que de laisser une agence les gérer. Néanmoins, cette façon de faire peut compliquer les démarches juridiques et locatives.
Choisissez avec soin l'emplacement géographique de votre bien. En effet, plus l'emplacement est central, plus le bien sera attractif pour les locataires potentiels.

La défiscalisation comme indicateur important de la rentabilité locative

Pour des investissements à long terme dans l'immobilier, vous pouvez réduire vos impôts à long terme. Cela est possible en utilisant divers régimes de réduction d'impôts tels que le Code pénal. Ces avantages fiscaux peuvent vous aider à augmenter vos revenus locatifs.

Le taux de rentabilité locative de quelques villes françaises

Mulhouse : 1 118 € le mètre carré, 8,3 % de rentabilité locative nette :

Après une baisse quasi continue entre 2007 et 2019, les prix de l'immobilier ont renoué avec une tendance haussière à Mulhouse. Il augmente d'environ 3% par an. Ils atteignent environ 1 118 euros le mètre carré. Les loyers sont relativement stables depuis deux ans avant de remonter. Ainsi, la rentabilité potentielle de l'investissement locatif augmente significativement.

Si les prix continuent d'augmenter, cette tendance pourrait s'inverser. Pour ceux qui veulent investir dans la ville, c'est peut-être le bon moment.

Saint-Etienne : 1109 euros le mètre carré, taux 7 % rentabilité locative nette :

Saint Etienne est une ville chère avec moins de 1 109 euros le mètre carré. Les prix sont en hausse d'environ 20% en 5 ans, mais semblent se stabiliser depuis l'été.

Les revenus de l'investissement immobilier de la ville sont toujours positifs, à hauteur de 7%. Comme ailleurs, les acheteurs désireux d'investir dans le quartier devraient y penser, surtout dans les quartiers animés. Saint-Étienne a une atmosphère particulière et les résidents apprécient la commodité des transports en commun. Mais beaucoup s'inquiètent de l'insécurité et autres pollutions sur les routes.

Perpignan : 1 433 euros le mètre carré, soit une hausse de 5,8 % de rentabilité locative nette :

La capitale de la région des Pyrénées-Orientales a enregistré un prix médian sur deux ans et un loyer de 1 430 € par mètre carré en 2015. À des prix abordables, les investisseurs peuvent s'attendre à un rendement de 5,8 % par an.

Roubaix : 1 734 euros le mètre carré, le reste 5,5 % de rentabilité locative nette :

Les prix à Roubaix sont restés stables depuis 5 ans, autour de 1 734 euros le mètre carré. Leur liste s'allonge chaque année. Donc, en termes de revenus, la ville du nord à un énorme potentiel. Les investisseurs peuvent désormais accéder à des propriétés avec des rendements allant jusqu'à 5,5 % par an.
Aussi, comme pour tout investissement, vous devez connaître le marché avant d'acheter. Certains endroits sont éloignés et dangereux, tandis que d'autres sont forts. Elle est proche de Lille, en Belgique, mais ce serait bien de choisir cette ville.

Tourcoing : 1 759 euros le mètre carré,taux de 5,5 % de rentabilité locative nette :

Le Tourcoing est une terre de diversité. Les valeurs immobilières ont augmenté de 10% au cours des cinq dernières années. Mais la pandémie de covid-19 semble changer la tendance. Jusqu'à quand ? C'est un secret. Cependant, le loyer a augmenté, ce qui augmente les revenus locatifs. Aujourd'hui, les investisseurs immobiliers peuvent s'attendre à un rendement annuel de 5,5 % par an.
Mais écoutez la région que vous choisissez. Cette ville, située à la frontière belge et à 15 kilomètres de Lille, est connue pour son manque de sécurité.

Le Mans : 1 488 euros le mètre carré, 5,3 % de rentabilité locative nette :

La capitale du Sarthe, Le Mans, fait partie des quartiers où l'investissement a été très attractif ces dernières années. Ce succès est dû à l'inévitable hausse des prix (+15,6% sur 5 ans), bien qu'il puisse encore être acheté en moyenne autour de 1490 euros pour 2. La taxe est tout aussi élevée , ce qui a permis aux loyers de dépasser 5 % pendant plusieurs années.

L'implantation de la ville est principalement prévue dans l'ouest de la France, à 2h de Paris, Nantes et Rouen et 1h15 de Tours et d'Angers.

Limoges : 1 482 € le mètre carré, 5,2 % de rentabilité locative nette :

Limoges fait partie des villes où les prix augmentent : + 5 % en 25 ans ! Heureusement, les habitants y ont vécu pendant des années. Malheureusement, le potentiel de profit a diminué récemment, mais le site est toujours dans le top 10 du pays, le profit est donc inférieur à 5% par an.
Limoges acquiert une réputation de ville très active en termes de population et offre l'accès à un large éventail de propositions culturelles. Cependant, il est critiqué par certains pour son isolement (absence de lignes TGV) et parfois son niveau d'insécurité.

Metz : 1 853 euros le mètre carré, 4,9 % de rentabilité locative nette :

Avec des prix de l'immobilier et des loyers qui ne cessent d'augmenter, le potentiel de Metz ne cesse de croître. Les investisseurs immobiliers peuvent réaliser un bénéfice net de 5% par an. Bien sûr, tout dépend de l'emplacement et des caractéristiques du logement choisi.

Dunkerque : 1 827 € le mètre,taux de 4,6 % rentabilité locative nette :

Dunkerque, troisième ville du Nord à figurer dans le top 10 des villes les plus chères, a connu des hausses de prix significatives ces deux dernières années (+5,7%). La taxe suit la même structure et peut toujours générer un rendement complet allant jusqu'à 4,6 % par an.

La ville des bords de la Manche est très appréciée pour ses plages, la gratuité des transports en commun et la présence du TGV qui facilite l'accès à Lille et Paris. De nombreux commentaires négatifs sont faits par des habitants, alors que la présence de la pollution environnementale et du chômage se fait en dehors de la vallée industrielle.

Le Havre : 1 926 euros le mètre carré, 4,5 % de rentabilité locative nette :

Comme Limoges, le Havre a connu une hausse des prix de l'immobilier ces dernières années (+ 23,8% sur 5 ans). Au lieu de cela, le même montant de loyer pour la même période. Malgré le rendement réduit, la ville offre toujours une opportunité parfaite de 4,5% par an pour ceux qui recherchent un revenu locatif.
Ville portuaire du littoral de la Manche, plusieurs banlieues se développent. Les transports en commun fonctionnent au Havre, mais certains habitants reprochent le manque de transports, comme dans d'autres villes.

Précautions avant d'investir dans l'immobilier

La règle est la même pour tous les investissements : des rendements élevés signifient des risques. Le remboursement dépend du prix d'achat de l'appartement.
Chaque campagne est différente. Deux personnes investissant dans la même ville obtiendront des rendements très différents. Cela dépend de la maison qu'ils choisissent, de leurs caractéristiques et de leur emplacement. Il est conseillé de se renseigner sur le marché locatif local avant d'investir. Vous devez vous familiariser avec la ville avant d'acheter. Visitez la ville régulièrement ainsi que visualisez-vous dans un bien locatif pour évaluer la valeur de l'investissement.

4 - Top des villes où investir dans le neuf

Malgré leur rareté en centre-ville et leur absence de charme d'antan, les habitants peuvent s'attendre à ce que les logements neufs offrent ce service. Il n'est donc pas surprenant que de nombreux Français envisagent d'investir dans le neuf. Quelle ville en profite le plus ? Nous avons fait un essai.

La rentabilité locative nette de Rennes n'est pas loin de 7 %.

Une recherche a été faite sur les 40 plus grandes villes de France. Elle montre que les investisseurs peuvent s'attendre à récolter des gains significatifs en ciblant de nouvelles propriétés à Rennes. Si l'on estime l'investissement en capital sur le seul département de l'Ile-et-Villain, la rentabilité locative nette (moins les charges liées à l'entretien et aux taxes foncières) est de 6,8 %. Cependant, il convient également de noter que l'ancienne région de Rennes a un rendement net supérieur de 8,2 %.

Cette différence s'explique en partie par le fait que le coût au mètre carré est plus élevé pour l'ancien que pour le neuf. Cependant, la plus-value de revente du bien neuf sera généralement bien meilleure que celle du bien existant.

Rentabilité locative mancelle, angevine et brestoise tutoie les sommets

Dans l'éventail des villes de 100 000 habitants ou plus, l'achat de logements locatifs neufs génère le bénéfice net le plus important. Mais les médailles d'argent et de bronze revenant au Mans (5,5 % des revenus locatifs nets). Le rendement locatif net est de 4,9% à Angers. La Cité du Ponant est quatrième. En effet, investir dans un logement neuf à Brest rapportera un revenu locatif net de 4,1% contre 6,1% dans un logement ancien.