Le TRI en immobilier

Qu'est-ce que le TRI ?

Publication : 08/10/2022 09:11:35
Modification : 26/07/2023 06:41:06

Le TRI (taux de rendement interne) est un calcul mathématique qui aide les propriétaires d’entreprises et les investisseurs à comparer différents types d’investissements.

1 - Ce que vous devez savoir

Le TRI prends en compte des éléments tels que les gains en capital et la répartition des flux financiers dans le temps, ce qui donne une image plus précise de la rentabilité d’un investissement. Examinons de plus près ce qu’est le TRI et comment il peut vous aider à prendre de meilleures décisions d’investissement !

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier, vous avez probablement rencontré le terme « IRR » Mais qu’est-ce que le TRI exactement, et comment peut-il vous aider à gagner de l’argent ? Voici ce que vous devez savoir.

Fondamentalement, le TRI est un moyen de mesurer la rentabilité d’un investissement. Il tient compte à la fois de l’investissement initial et du rendement de cet investissement au fil du temps. Plus le TRI est élevé, plus l’investissement est rentable.

En matière d’immobilier, le TRI peut être un outil utile pour évaluer différents biens. Il peut également vous aider à comparer différentes options de financement et à déterminer celle qui vous permettra d’obtenir le meilleur retour sur investissement.

Comment le calculer ?

Pour le calculer, vous devez connaître le prix d’achat du bien, le revenu locatif attendu, les frais d’exploitation et le prix de vente attendu. Avec ces informations en main, vous pouvez entrer ces chiffres dans une calculatrice financière pour trouver le TRI.

Le TRI dans l’immobilier : Qu’est-ce qui affecte le TRI ?

Qu’est-ce qui affecte exactement le TRI ? Voici quelques-uns des facteurs clés :

1. Les revenus locatifs : De toute évidence, plus vous êtes en mesure de percevoir de loyers auprès de vos locataires, plus votre TRI sera élevé. Cependant, il est important de se rappeler que les revenus locatifs peuvent fluctuer dans le temps, et qu’ils ne sont donc pas toujours un indicateur fiable des rendements futurs.

2. L’appréciation du capital : Si votre bien immobilier prend de la valeur au fil du temps, cela augmentera également votre TRI. C’est la raison pour laquelle on dit souvent que l’immobilier est un investissement à long terme ; il faut parfois des années pour que l’appréciation se fasse vraiment sentir.

3. Les dépenses : Bien sûr, moins vous aurez à dépenser pour des choses comme les réparations et l’entretien, plus votre TRI sera élevé. Mais veillez à ne pas trop rogner sur les dépenses. Si vous laissez votre bien immobilier se dégrader, cela nuira à vos chances d’obtenir un bon retour sur investissement.

D’autres facteurs peuvent également influer sur le TRI, mais ce sont les plus importants à garder à l’esprit.

2 - Comparaison des investissements

Lorsque vous comparez deux investissements immobiliers, celui dont le TRI est le plus élevé est généralement le meilleur choix.
Par exemple, disons que vous envisagez deux propriétés : Le bien A a un TRI de 10 %, et le bien B un TRI de 12 %. Sur la base de cette seule information, vous choisirez probablement d’investir dans le bien B.

Ainsi, bien que le TRI soit une mesure utile, il est important de considérer l’ensemble du tableau avant de prendre une décision. Toutefois, vous devez également tenir compte d’autres facteurs tels que le coût de l’investissement initial et le rendement attendu. Si un investissement à un TRI inférieur mais est beaucoup moins risqué, il peut être un meilleur choix qu’un investissement avec un TRI supérieur mais plus risqué. En définitive, vous devez peser tous les facteurs avant de prendre une décision.

Revenu fixe vs. revenu variable

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, il existe deux grands types de revenus : les revenus fixes et les revenus variables. Comme son nom l’indique, le revenu fixe est un flux régulier de paiements sur lequel vous pouvez compter quelles que soient les conditions du marché.
Le revenu variable, quant à lui, peut fluctuer en fonction du marché locatif. Alors, quel type de revenu convient le mieux aux investisseurs ?

À première vue, les revenus fixes semblent être le choix le plus évident. Après tout, qui ne voudrait pas d’un flux de paiements garanti ? Cependant, il y a quelques inconvénients à prendre en compte. Premièrement, les placements à revenu fixe ont tendance à être moins rentables à long terme. Ensuite, ils peuvent immobiliser votre capital dans un seul bien, vous empêchant ainsi de diversifier votre portefeuille.

Les revenus variables, bien que plus imprévisibles, peuvent en fait être plus rentables à long terme. En effet, vous êtes en mesure de tirer parti des changements du marché, comme une augmentation du prix des loyers. Et comme votre capital n’est pas immobilisé dans un seul bien, vous avez la possibilité d’investir dans plusieurs biens, ce qui contribue à atténuer les risques.

Alors, quel type de revenu vous convient le mieux ? La réponse dépend de vos objectifs et de votre tolérance au risque. Si vous recherchez un flux régulier de paiements, le revenu fixe peut être la solution. Par contre, si vous recherchez un potentiel de croissance à long terme, le revenu variable peut être une meilleure option. En fin de compte, c’est à vous de décider ce qui convient le mieux à votre situation.

Commercial ou résidentiel

En matière d’immobilier, il existe deux grands types de propriétés : les propriétés commerciales et les propriétés résidentielles. Les biens commerciaux comprennent les immeubles de bureaux, les devantures de magasins de détail, les entrepôts et d’autres biens utilisés à des fins commerciales. Les propriétés résidentielles, quant à elles, sont des maisons habitées par des familles ou des particuliers.

Ces deux types de biens peuvent faire l’objet d’une TIR (amélioration temporaire de la valeur de revente). On parle de TIR lorsqu’un bien est amélioré de telle sorte que sa valeur augmente, mais seulement pendant une courte période. Par exemple, si un nouvel immeuble de bureaux est construit dans un quartier en plein essor, il peut bénéficier d’une augmentation de la valeur de revente à mesure que les entreprises s’installent et que la zone devient plus attrayante.

Cependant, une fois que la zone est établie, l’effet TIR s’estompe et la propriété retrouve sa valeur initiale. Il en va de même pour les propriétés résidentielles ; si une maison est modernisée avec de nouveaux appareils électroménagers ou des salles de bains rénovées, elle peut connaître une augmentation du TIR. Cependant, une fois que les mises à jour deviennent courantes, l’effet TIR se dissipe.

Évaluation d’un bien locatif

La première étape consiste à déterminer la juste valeur marchande du bien. Cela peut se faire en évaluant le bien ou en le comparant à des biens similaires vendus récemment. Ensuite, vous devez calculer le revenu net d’exploitation du bien. Pour ce faire, il faut soustraire les frais d’exploitation du revenu locatif. Enfin, vous devez déterminer le taux de capitalisation, qui est utilisé pour convertir le revenu net d’exploitation en une estimation de la valeur.

Le taux de capitalisation est calculé en divisant le revenu net d’exploitation par la juste valeur marchande du bien. Une fois que vous avez toutes ces informations, vous pouvez les utiliser pour obtenir une estimation raisonnable de la valeur de votre bien locatif sous le régime TIR.

3 - La valeur temporelle de l’argent

Dans le domaine de l’immobilier, l’un des concepts les plus importants à comprendre est le TRI, ou taux de rendement interne. Cette mesure est utilisée pour déterminer la rentabilité d’un investissement, et elle tient compte de la valeur temporelle de l’argent. En d’autres termes, elle reconnaît que l’argent d’aujourd’hui vaut plus que l’argent de demain.

La valeur temporelle de l’argent est un concept complexe, mais il se résume essentiellement au fait que les gens soient prêts à payer davantage pour quelque chose dont ils peuvent profiter immédiatement. Par exemple, si vous aviez le choix entre recevoir 100 € aujourd’hui ou 110 € dans un an, vous choisiriez probablement la première option, car vous pourriez utiliser cet argent immédiatement.

En revanche, si vous aviez le choix entre recevoir 100 € dans dix ans ou 110 € dans onze ans, vous choisiriez probablement la seconde option, car vous devrez attendre longtemps pour obtenir cet argent. La valeur temporelle de l’argent est un facteur important dans le calcul du TRI, car elle permet aux investisseurs de comparer des investissements dont les échéances sont différentes.

Lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement, le TRI prend en compte à la fois le rendement potentiel et le délai de réalisation de ce rendement. Cela en fait un outil incroyablement précieux pour les investisseurs immobiliers.

Taux d’actualisation

Dans l’immobilier, le taux de rendement interne (TRI) est une mesure du rendement attendu d’un investissement. Le taux d’actualisation est le taux qui est utilisé pour actualiser les flux de trésorerie futurs à la valeur actuelle. Pour calculer le TRI, le taux d’actualisation doit être connu. Le taux d’actualisation est généralement supérieur au TRI, ce qui signifie que les investissements dont le TRI est élevé ont plus de valeur que ceux dont le TRI est faible.

La raison en est que des TRI plus élevés impliquent des rendements plus élevés et donc plus de risques. Le taux d’actualisation reflète le risque d’un investissement et est utilisé pour actualiser les flux de trésorerie futurs à leur valeur actuelle. Plus le taux d'actualisation est élevé, moins les flux de trésorerie futurs auront de valeur actuellement. C’est pourquoi les investissements dont le TRI est élevé ont généralement plus de valeur que ceux dont le TRI est faible.

Annuités

Les annuités sont un type de calcul du TRI qui peut être utilisé pour évaluer la rentabilité d’un bien immobilier. Une annuité est un paiement périodique effectué par un investisseur, généralement à la fin de chaque année. Les paiements sont effectués pendant un nombre déterminé d’années, et le TRI de l’investissement est déterminé par le taux de rendement de l’annuité.

Les annuités peuvent être un moyen efficace de mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier, car elles prennent en compte à la fois l’investissement initial et le flux de trésorerie annuel de la propriété. Utilisées conjointement avec d’autres mesures, telles que le taux de capitalisation et le NOI, elles peuvent fournir une image complète du retour sur investissement potentiel d’un bien immobilier.

IRR dans l’immobilier : Amortissement et conditions de prêt

En tant qu’investisseur immobilier, vous avez probablement déjà entendu parler du terme " IRR « . IRR signifie Internal Rate of Return (taux de rendement interne), et il s’agit d’une mesure utilisée pour évaluer la rentabilité d’un investissement. En ce qui concerne l’immobilier, votre TRI est déterminé par des facteurs tels que la période d’amortissement et les conditions de prêt.

L’amortissement est le processus de remboursement progressif d’un prêt au fil du temps. Plus la période d’amortissement est longue, plus vos paiements mensuels sont faibles. Toutefois, cela signifie également que les intérêts s’accumulent au fil du temps, ce qui peut réduire vos bénéfices. Les conditions de prêt, quant à elles, font référence aux termes de votre contrat de prêt. Des éléments tels que le taux d’intérêt et les pénalités de remboursement anticipé peuvent avoir un impact important sur votre TRI.

En tant qu’investisseur immobilier, il est important de comprendre comment ces facteurs peuvent affecter vos résultats. En examinant attentivement l’amortissement et les conditions de prêt, vous pouvez maximiser vos bénéfices et atteindre le TRI souhaité.

TIR dans l’immobilier : Plus-values et moins-values

En tant qu’investisseur immobilier, il est important de connaître les différentes implications fiscales de vos investissements. Le traitement des plus-values et des pertes en capital est un domaine qui peut prêter à confusion. En vertu de la loi sur la réforme fiscale de 1986, il existe deux types de plus-values : à court terme et à long terme.

Les gains en capital à court terme se produisent lorsque vous vendez un actif que vous détenez depuis un an ou moins. Les plus-values à long terme sont réalisées lorsque vous vendez un bien que vous détenez depuis plus d’un an. Des pertes en capital peuvent survenir lorsque vous vendez un actif à un prix inférieur à son prix d’achat. Ces pertes peuvent compenser tout gain en capital réalisé la même année, réduisant ainsi votre impôt à payer.

Toutefois, il est important de noter que si vos pertes en capital dépassent vos gains en capital, vous ne pouvez déduire que 3 000 € de vos autres revenus. Cette déduction est connue sous le nom de report de pertes en capital. TIR peut vous aider à vous y retrouver dans les règles complexes qui régissent les gains et les pertes en capital, afin que vous puissiez maximiser les bénéfices de vos investissements.

TIR dans l’immobilier : Implications fiscales du TRI

Toute discussion sur l’investissement immobilier doit prendre en compte les implications fiscales de l’investissement. L’Internal Revenue Service (IRS) offre un certain nombre d’avantages fiscaux aux investisseurs immobiliers, mais ils sont assortis de conditions. L’une des considérations les plus importantes pour tout investisseur immobilier est le taux de rendement interne (TRI).

L’IRS offre un certain nombre d’avantages fiscaux pour les investissements qui répondent à certains critères, notamment un taux d’imposition réduit sur les plus-values et une déduction pour amortissement. Ces avantages sont toutefois assortis d’une condition : l’investissement doit être conservé pendant au moins cinq ans. Cela signifie que les investisseurs doivent examiner attentivement les implications fiscales de leur investissement avant de décider de le réaliser ou non.

Le TRI dans l’immobilier : L’impact de l’inflation

L’inflation est une augmentation générale des prix et des salaires, et elle peut avoir un impact significatif sur la valeur d’un bien immobilier. Lorsque les prix augmentent, la valeur d’un bien immobilier augmente également. En effet, l’inflation érode le pouvoir d’achat de l’argent, ce qui lui donne moins de valeur à l’avenir.

Par exemple, si une propriété est achetée pour 100 000 € et que l’inflation est de 3 % par an, la propriété vaudra 103 000 € à la fin de la première année. Après 10 ans, la propriété vaudra 134 000 €. Comme vous pouvez le constater, l’inflation peut avoir un impact significatif sur le TRI. Lorsque vous envisagez d’investir dans l’immobilier, veillez à tenir compte de l’inflation.

Le TRI dans l’immobilier : Utilisation d’Excel pour les TRI

Pour calculer le TRI, nous devons d’abord créer une série de flux de trésorerie, que nous introduirons dans une feuille de calcul Excel. Nous commençons par entrer notre investissement dans la cellule A1, avec un signe négatif devant pour indiquer qu’il s’agit d’un flux de trésorerie sortant. Nous devons ensuite saisir les recettes du projet dans les cellules A2 et suivantes, en veillant à ce que chaque recette soit précédée d’un signe positif.

Afin de calculer la fonction IRR, nous devons insérer la formule '=IRR(A1:An)' dans la cellule An+1. Cela nous donnera notre TRI souhaité pour le projet. Cependant, Excel dispose de nombreuses autres fonctions qui pourraient être utilisées pour actualiser nos flux de trésorerie, comme la fonction XNPV.

4 - Le TRI pour différents types de propriétés

Le taux de rendement des investissements (TRI) pour différents types de biens immobiliers peut varier considérablement. Par exemple, les appartements de luxe situés dans des emplacements de premier ordre peuvent offrir un taux de rendement de 5 à 6 %, tandis que les unités de prix plus modestes situées dans des zones moins recherchées peuvent ne générer qu’un taux de rendement de 3 à 4 %.

5 - L’utilisation de flux de trésorerie multiples

Quiconque a déjà géré ses finances sait que le flux de trésorerie est roi. C’est pourquoi les entreprises avisées utilisent une variété de stratégies pour s’assurer qu’elles aient toujours des rentrées d’argent, même lorsque les dépenses sont élevées. Une approche courante consiste à utiliser des flux de trésorerie multiples. Cela signifie diversifier vos sources de revenus afin de ne pas dépendre d’un ou deux flux seulement.

Par exemple, vous pouvez avoir un emploi principal ainsi que des activités annexes ou des flux de revenus passifs. Cela peut vous aider à aplanir les difficultés et à vous maintenir à flot pendant les périodes difficiles. Et si l’une de ces sources se tarit complètement, vous pourrez toujours compter sur les autres. Donc, si vous voulez vous assurer une sécurité financière, il vaut la peine d’envisager l’utilisation de flux de trésorerie multiples.

Le TRI avec des flux de trésorerie négatifs et positifs

Les investisseurs sont toujours à la recherche d’opportunités pour obtenir un retour sur leur investissement. Toutefois, il existe toujours un risque que l’investissement ne donne pas les résultats escomptés et entraîne une perte. Une façon d’atténuer ce risque consiste à investir dans des projets dont la valeur actuelle nette est positive.

Cela signifie que le projet devrait générer plus de flux de trésorerie que ce qu’il coûte en termes de valeur actuelle. Cependant, certains investisseurs préfèrent prendre plus de risques en investissant dans des projets dont la valeur actuelle est négative. Ces projets devraient générer moins de flux de trésorerie que ce qu’ils coûtent, mais ils offrent également la possibilité d’un rendement plus élevé si le projet réussit.

En définitive, la décision d’investir dans un projet dont la valeur actuelle nette est positive ou négative dépend de la tolérance au risque et des objectifs de l’investisseur.

6 - Que se passe-t-il si le TRI est inférieur au taux de rendement requis par l’entreprise ?

Si le taux de rendement interne (TRI) est inférieur au taux de rendement requis par l’entreprise, cela signifie que l’entreprise ne gagne pas suffisamment sur son investissement pour couvrir ses coûts. Cela peut avoir un certain nombre de conséquences pour l’entreprise, notamment :

  • Une réduction des bénéfices : Si l’entreprise ne gagne pas assez sur son investissement pour couvrir ses coûts, cela va gruger ses bénéfices.

  • Réduction du flux de trésorerie : Si l’entreprise ne tire pas suffisamment de liquidités de ses investissements, elle peut être amenée à emprunter de l’argent ou à vendre des actifs pour couvrir ses coûts. Cela peut peser sur les finances de l’entreprise.

  • Baisse du cours de l’action : Si les bénéfices de l’entreprise sont inférieurs aux prévisions, cela peut entraîner une baisse du cours de son action. Il pourrait alors être difficile pour l’entreprise de lever des fonds à l’avenir.

Il est donc essentiel pour les entreprises de s’assurer que leur TRI est supérieur à leur taux de rendement requis, afin d’éviter ces conséquences négatives.

Le TRI est un taux d’actualisation qui annule la VAN (valeur actuelle nette) de plusieurs flux financiers ou flux de trésorerie. Le TRI nous permet de comparer différents types d’investissement, offrant des caractéristiques de rémunération différentes. Il serait alors inexact de comparer ces deux investissements avec un simple taux de rendement, car il ne prend pas en compte (notamment et selon la formule utilisée) :

  • La plus-value en capital
  • La valeur attachée à la répartition des flux financiers dans le temps.

Questions Réponses

1 - Différence entre taux de rendement interne et le taux de rendement

La différence la plus fondamentale entre le TRI et le taux de rendement est que le TRI est une mesure de la rentabilité, tandis que le taux de rendement est une mesure du risque. En d’autres termes, le TRI vous indique combien d’argent vous allez gagner avec un investissement, tandis que le taux de rendement vous indique la probabilité de perdre de l’argent avec un investissement.

2 - Qu’est-ce que la rentabilité brute en immobilier ?

Dans l’immobilier, la rentabilité brute est la différence entre le prix de vente d’un bien et le coût d’acquisition de celui-ci. La marge bénéficiaire brute est le pourcentage du prix de vente qui représente le bénéfice brut. Par exemple, si une propriété est vendue pour 200 000 € et que le coût d’acquisition est de 150 000 €, le bénéfice brut sera de 50 000 € et la marge bénéficiaire brute sera de 25 %.

3 - Qu'est-ce que l'IRT et que représente-t-elle ?

IRT est l'abréviation de "income restricted housing" (logement soumis à des restrictions de revenus). Ce type de logement est généralement réservé aux personnes qui gagnent moins qu'un certain seuil de revenu. Les logements IRT se trouvent généralement dans les zones urbaines et peuvent prendre la forme d'appartements, de condos ou de maisons unifamiliales.

Le logement IRT est un élément important du marché immobilier, car il offre des options de logement abordables à des personnes qui autrement, seraient exclues du marché. Les logements IRT exigent généralement que les résidents gagnent moins de 60 % du revenu médian de la région. Dans certains cas, les logements IRT peuvent également être accessibles aux personnes handicapées ou ayant des besoins particuliers.