Quelle est la ville la plus rentable en France ?

1 - La notion de rentabilité

Il est important de se poser les bonnes questions et de choisir la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Cela devrait attirer des locataires et vous procurer une bonne rentabilité locative. La France fait partie des pays à statut particulier en Europe. Ses villes sont bien développées grâce à leurs situations géographiques.

Aujourd’hui de nombreuses villes de ce pays se classent parmi les meilleures et les plus gratifiantes pour leur élégance. Cette distinction dépend généralement de la région et de la démographie. Lorsque vous envisagez un investissement locatif, la rentabilité est un critère important pour la réussite du projet immobilier et cette rentabilité est notamment liée à la ville dans laquelle vous investissez. Certaines villes françaises sont plus rentables que d’autres avec un potentiel de plus-value élevé. Dans le présent article, vous en verrez quelques-unes.

Lorsqu’un investisseur décide d’investir dans l’immobilier, la rentabilité locative est le premier indicateur à prendre en compte.
La rentabilité locative est le principal indicateur clé quand on parle d’investissement immobilier locatif. Il s’agit du rapport entre les revenus produits grâce à la mise en location du bien acquis et le montant total de l’investissement réalisé. Ce rapport est défini en pourcentage. Notons également qu’il existe trois types de rentabilités locatives : rentabilité brute, rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.

La rentabilité brute

Pour la calculer, il faut commencer par prendre en compte le prix d’acquisition du logement et le total des loyers cumulés sur une année. La formule est la suivante : (montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition).

Exemple de calcul : Un investisseur envisage d’acheter une maison d’un prix de 200 000 €. Cette dernière est déjà occupée par un locataire qui paye comme loyer mensuel 1 100 €, ce qui correspond à 13 200 € comme loyer annuel. Les frais de notaire s’élèvent à 8 % de la valeur du bien immobilier, soit un montant de 16 000 €. Ainsi, le prix d’acquisition du bien immobilier (la maison) s’élève à 216 000 €.
En divisant le loyer annuel par le prix d’acquisition et en le multipliant par 100, on aura comme rendement locatif brut : (1100 x 12) / (200 000 + 16 000) x 100 = 6,11 %. Ce taux de 6,11 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.

La rentabilité nette

Pour obtenir une rentabilité nette sur une année, avec le loyer perçu, l’investisseur doit prendre en compte les frais d’entretien nécessaires à la bonne gestion du bien immobilier. La formule à retenir pour calculer la rentabilité locative nette est la suivante : Rendement locatif net = (« loyer annuel » - « la somme des charges et frais divers ») / «prix total d’achat» x 100.

Exemple de calcul : Un investisseur met en location un parking à un loyer mensuel de 500 €. Il a payé son achat à 150 000 €, frais d’acquisition inclus. La gestion locative du bien est confiée à un professionnel (10% du loyer annuel) mais l’investisseur n’a pas souscrit de garantie contre les impayés de loyer. Les charges annuelles non récupérables sont estimées à 1 000 € par an. La taxe foncière s’élève à 800 € et le coût du crédit atteint 10 000 €. La rentabilité nette du bien se situe donc à : ((500 x 12) - (600 + 1 000 + 800) / (150 000 + 10 000) x 100 = 2,25 %.

La rentabilité nette-nette

La rentabilité locative nette-nette est un indicateur plus concret et plus clair que la rentabilité nette. Elle donne une estimation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement au rendement net, elle tient compte des charges locatives et également de la fiscalité. C’est un indicateur très fiable puisqu’il inclut les impôts à payer sur vos revenus locatifs.

2 - Top des 10 villes les plus rentables de la France

1. Nantes

Ville attractive, forte demande de logements étudiants et logements abordables, Nantes est devenue l'une des villes les plus fiables pour l'investissement locatif. Il a une bonne réputation, apparaissant régulièrement dans les rangs de la ville la plus célèbre de France. Ainsi, les Ducs de Bretagne ont tous les atouts pour attirer les investisseurs et leur offrir les meilleurs rendements locatifs.

Nantes est à moins de 45 minutes de la mer et à moins de 2h30 de TGV de Paris, mettant en place la LGV depuis 2017 et bénéficie également d’un aéroport relié aux grandes villes françaises et européennes. Certains projets de création de liaisons entre les grandes villes bretonnes devraient réduire les temps de trajet entre les villes rennaises et nantaises et avoir impact sur les prix de l’immobilier dans la région.

La population de Nantes ne cesse de croître depuis 2012, augmentant de plus de 6 % par an, avec des plans pour ajouter 100 000 habitants supplémentaires d’ici 2030. Cette ambition s’accompagne de créations régulières d’emplois dans le bassin nantais (+ 18 000 emplois sur les 5 dernières années). Au cours des dernières années, la vigueur économique de la région a fait grimper les prix des terrains, qui paraissent parfois élevés. Le prix moyen des biens est de 4 560 €/m² et celui des biens de 3 700 €/m². Pinéal yield (zone B1) est de 3,2 % et a un taux de vacance de 5,9 %, un bon équilibre entre risque et rendement locatif.

Les quartiers où il faut investir à Nantes pour une bonne rentabilité

• Le centre ville
• L’ile de Nantes
• Zola
• Hauts Pavés Saint Félix
• Malakoff Saint Donatien

Les prix de l’immobilier avec leurs rentabilités dans la ville de Nantes

La rentabilité locative à Nantes varie d’un quartier à un autre car chaque quartier propose des prix à l’achat plus ou moins élevés. Il en va de même pour les prix des loyers. Afin de vous permettre une première approche globale de la rentabilité locative brute dans l’immobilier neuf dans les différents quartiers de Nantes, les prix et rentabilités locatives brutes sont donnés à titre indicatif. L’exemple se base sur un studio de 33m².

2. Toulouse

La Ville Rose est un excellent exemple de rentabilité locative, à un prix moyen et est considérée comme la deuxième ville de France où les actifs rêvent de travailler. Cette ville rose de Toulouse prévoit de se développer davantage d’ici 2025, devenant la troisième plus grande ville de France avec une population de plus de 500 000 habitants. Au cours des dernières années (2012-2017), il a accueilli plus de 25 000 nouveaux résidents et créé environ 200 000 emplois.

Avec un dynamisme sans égal, les prix au mètre carré sont en hausse continue. Ils restent en moyenne plus accessibles que ceux des autres métropoles de son envergure. Il faudra compter dans le neuf un prix moyen de 4 200 €/m². Avec une rentabilité Pinel (zone B1) à 3,5 % et un taux de vacance à 8,2 %, Toulouse comme Nantes possède de beaux augments et un bon équilibre rendement risque.

La capitale d’air France dispose de biens immobiliers pour attirer et divertir les investisseurs (notamment dans le système Pinel), d’autant plus que depuis 2025, le trajet en TGV jusqu’à la capitale n’est que de 3h30. Un nouvel atout pour une ville qui ne cesse de s’agrandir depuis de nombreuses années.

Les quartiers offrant de bonne rentabilité à Toulouse

• Les Chalets et Saint-Sernin
• Les Carmes-Busca-Saint-Etienne
• Le Capitol
• Côte Pavée Guilhemery
• Saint Cyprien
• Saint Michel
• Blagnac et purpan
• Rangueil-Ramonville Sainte-Agne
• Lardenne

Le prix des biens immobiliers dans la ville de Toulouse

3. Bordeaux

La neuvième ville de France a bénéficié d’une dynamique démographique importante et persistante (croissance annuelle de 5,3%). Elle a soutenu la croissance démographique pendant plusieurs années, ce qui s'est traduit par une augmentation importante de la demande locative.

Bordeaux est aussi la préférée de nombreux étudiants à la recherche de petites surfaces ou d'appartements en colocation. Bordeaux est rentable pour les investisseurs immobiliers, neufs ou anciens, et son attractivité a un effet positif sur les communes. La ville a bénéficié de grands projets urbains qui se concrétiseront dans les années à venir, notamment le développement de la zone Euro Atlantique à proximité de la gare Saint-Jean.

Ces dernières années, la situation de bordeaux a été favorable aux investisseurs : le marché locatif est très demandé et les prix sont encore raisonnables (de 4 000 à 6 000 €/m). On s’attend à un revenu total de plus de 4 %. Aujourd’hui, bordeaux compte plus de 720 000 habitants mais d’ici 2030, ce nombre pourrait atteindre 1 million.

Les quartiers où il faut investir à bordeaux pour une bonne rentabilité

• Saint Michel
• le Triangle d’Or
• Bordeaux Bastide
• Bassin à Flot
• Saint Seurin-Fondaudège
• Bordeaux Euratlantique
• Les Chartons

La rentabilité des biens immobiliers à bordeaux

4. Montpellier

La ville de Montpellier possède d’importantes universités et lieux de travail grâce à la création d’une grande organisation internationale. Montpellier est riche en attraits touristiques et sa population change au gré des saisons. Ainsi, acheter un appartement ou une maison à Montpellier tout au long de l’année reste un investissement attractif qui assure un bon revenu locatif. Montpellier est l’une des villes de la France qui se classe régulièrement dans les premières positions des villes les plus attractives. Le taux de croissance annuel de la population de la région de 1,7 % (la plus forte croissance du pays) est d’environ 10 ans. C’est l’une des villes (rares) qui connaît une croissance démographique régulière depuis une décennie.

Montpellier est située au centre de l’aire urbaine et est une importante plaque tournante des transports reliant l’est de l’Italie et l’ouest de l’Espagne. Elle est stratégiquement située et attire chaque année de nombreux étudiants et touristes. Le développement des transports urbains augmentera également la possibilité d’expansion du marché immobilier.

Les quartiers dans lesquelles il faut investir à Montpellier pour obtenir une bonne rentabilité

• L’Hypercentre
• Le quartier Port-Marianne
• Le quartier Richter
• Le quartier Boutonnet
• Montpellier Nord

La rentabilité des biens immobiliers à Montpellier

5. Lyon

Lyon est stratégiquement situé au cœur de l’Europe à 2h de train de Paris. La ville est également proche de la suisse et de l’Italie. Avec tous ces atouts, Lyon conserve sa qualité en tant que valeur sûre pour un investissement locatif. Lyon est la troisième ville de France avec une population de plus d’un million d’habitants. Elle offre d’excellents paramètres démographiques et immobiliers et continue d’attirer des investisseurs à la recherche d’un bon équilibre entre risque et rendement dans leurs activités d’investissement. Deuxième pôle d’emploi de la France, les pressions locatives restent fortes à Lyon. La ville est géographiquement plus proche des capitales parisiennes en moins d’une heure en TGV. Le prix de l’immobilier à Lyon évolue, ce qui en fait la deuxième ville la plus chère de France. Les prix ont considérablement augmenté au cours des cinq dernières années.

Les quartiers où il faut investir à Lyon pour une bonne rentabilité

• Lyon 1er Arrondissement
• 7ème et 8ème Arrondissements
• Secteur Gerland
• 2eme Arrondissement
• Tassin-la-Demi-Lune
• Feyzin
• Genay
• Rillieux-la-Pape
• Lentilly

Les prix de l’immobilier dans la ville de Lyon

6. Lille

Lille reste l’une des villes les plus attrayantes pour les investissements locataires. Avec plus d’un million d’habitants, son agglomération occupe la place de la sixième métropole française. Située à 1h30 de la capitale par le TGV, la ville est au cœur de l’activité économique européenne. Lille offre de nombreux avantages pour l’investissement en location. Le revenu moyen observé est de 13,2 euros par mètre carré dans la ville et le revenu potentiel théorique peut dépasser 5 %. Lille progresse chaque année davantage et se hisse à de très bonnes positions dans différents classements des villes françaises. Cette ville vibrante et dynamique connaît une croissance démographique constante.

Investir en Lille place les propriétaires sur un marché encore jeune dont les prix n’ont pas encore été totalement impactés par la hausse du prix du mètre carré. L'emplacement que vous choisirez à Lille vous permettra de bénéficier d’un secteur dynamique et de tensions locatives intéressantes, vous permettant de trouver un bon équilibre dans le rapport risque.

Les quartiers où il faut investir à Lille pour une bonne rentabilité

• Le quartier du Vieux-Lille
• Le quartier Vauban Esquermes
• Lille Centre
• Le quartier Bois Blanc
• Le quartier de Wazemmes

La rentabilité des biens immobiliers à Lille

7. Rennes

Une autre ville avec un marché immobilier en plein essor. Comme d'autres villes de l'ouest, Rennes s'impose comme l'une des villes les plus attractives de France, notamment pour l'investissement locatif. C'est la 7ème meilleure ville offrant une bonne rentabilité. C'est aussi une ville étudiante avec de nombreuses universités et écoles. Cet aspect attire précieusement les investisseurs qui peuvent investir dans l'achat de leur propre logement, par exemple pour aménager un appartement meublé ou louer. Les investisseurs de Rennes peuvent donc profiter de grandes opportunités, souvent à des prix d'entrée abordables.

Rennes attire de plus en plus d’investisseurs immobiliers. L'investissement immobilier locatif à Rennes reste une très belle opportunité en raison de prix d'accession encore très raisonnables et d’une démographie en hausse constante depuis la mise en place de la LGV entre Rennes et la capitale. Le marché locatif reste actif et tendu permettant aux investisseurs de ne pas craindre de vacances locatives durant leurs opérations.

Les quartiers où il faut investir à rennes pour une bonne rentabilité

• Le quartier Beaulieu
• L’Hypercentre
• Le quartier de la Gare

Les prix de l’immobilier dans la ville de rennes

8. Angers

Angers promet de belles perspectives en termes d’investissement immobilier. Avec des prix immobiliers encore abordables, un potentiel de rendement attractif et une faible vacance locative, la capitale de Maine-et-Loire propose une gamme d’actifs pour l’investissement immobilier. La demande locative y est forte, ce qui explique pourquoi la ville d’Angers offre un couple rendement intéressant. Angers attire beaucoup les investisseurs qui souhaitent réaliser un placement rémunérateur à cause de leur qualité de vie. Le marché locatif est particulièrement dynamique en immobilier et est loué rapidement. Prisée pour sa douceur de vivre en bordure de Maine, Angers est l’étoile montante de l’investissement immobilier, notamment dans l’immobilier neuf. En termes de tension locative et de facilité d’accès au marché immobilier, la ville n’a pas à rougir face aux grandes agglomérations.

Les quartiers où il faut investir à Angers pour une bonne rentabilité

• Quartier Doutre
• Quartiers Justices/ Madeleine /Saint Léonard
• Centre-Ville et Quartier et Quartier la Fayette/ Eblé
• Saint Michel/Saint Serge
• Quartier Belle Beille

Prix et rentabilité des biens immobiliers à Angers

9. Strasbourg

Avec moins de 3 000 euros par m2 pour un appartement, Strasbourg est aussi l’une des villes abordables pour un investissement immobilier à louer. Cette ville est située à quelques kilomètres de la frontière allemande, et sa position géographique fait qu’elle profite du dynamisme économique d’une grande métropole. Elle est aussi une ville dont l’ancienne ville est classée au patrimoine mondial de l’UNESCO.

Avec près de 280 000 habitants, Strasbourg fait partie des villes françaises les plus importantes. La ville dispose d’un cadre de vie et d’une situation géographique qui plaît. Ainsi, elle a développé différents projets immobiliers pour répondre à une demande de plus en plus forte. L’attractivité immobilière et le dynamisme économique y sont forts.

Les quartiers où il faut investir à Strasbourg pour une bonne rentabilité

• L’Hypercentre
• Le quartier de l’Orangerie
• Le quartier de la Gare
• Le quartier Robertsau
• Le quartier de l’Esplanade

Les prix de l’immobilier dans la ville de Strasbourg

10. Aix-en-Provence

Aix-en-Provence offre de bons rendements locatifs. La ville possède de nombreux atouts qui font battre le cœur des investisseurs. Aix-en-Provence est une ville humaine et bourgeoise qui allie le charme architectural d'un centre historique, l'intérêt touristique, le dynamisme économique et le dynamisme des marchés colorés et des terrasses de café. Qu'il s'agisse d'une location longue durée classique ou d'une location meublée saisonnière, les rendements locatifs sont excellents.

Le marché immobilier de la ville ne cesse de progresser ces dernières années. Son attractivité, ainsi que son dynamisme, tant sur le plan étudiant qu’économique, ont incité de nombreux acheteurs à sauter le pas, faisant régulièrement augmenter les prix. Néanmoins, même si les prix sont aujourd’hui élevés, la demande locative y est forte et le besoin des petites surfaces est réel. De quoi rassurer les investisseurs de rentabiliser leur bien sûr la durée.

Les quartiers où il faut investir à Aix-de-Provence pour une bonne rentabilité

• Centre-Ville
• Duranne
• Facultés

Le prix des biens immobiliers à Aix-de-Provence

3 - Les critères à prendre en compte pour savoir si une ville est rentable

Nous avons tous une ville dans notre cœur. Que vous y ayez grandi ou y ayez étudié, vous savez que vous vous y sentirez comme chez vous. C'est souvent la cible privilégiée lorsqu'on décide d’investir dans l'immobilier. Mais correspond-elle toujours à vos objectifs d'investissement ? En effet, certains critères doivent être pris en compte avant d'investir dans une ville. Grâce à ces critères, vous pourrez facilement comparer deux investissements ou deux villes et choisir la meilleure option pour votre projet.

Pour trouver la ville où investir pour un meilleur rendement locatif, plusieurs critères ou indicateurs sont essentiels à prendre en compte. Ces indicateurs sont particulièrement scrutés par les investisseurs dans la recherche de la ville ou l’endroit le plus rentable pour réaliser un investissement locatif. En prenant en compte tous ces critères, il est possible de trouver la ville qui affiche le meilleur rendement locatif selon vos objectifs.

Parmi ces critères nous avons :

• La population : la taille et la répartition
• La demande locative
• L’évolution de la démographie de la ville
• Le taux de chômage
• Le dynamique économique
• La vacance locative
• L’évolution des prix de l’immobilier
• La rentabilité des biens dans la ville