Quelle location rapport le plus ?

1 - Définition de la location

La plupart des investisseurs désirant investir dans l’immobilier ne savent pas quelle location choisir pour obtenir une bonne rentabilité locative. Ce qui est tout à fait naturel quand on se lance dans l’achat d’un bien immobilier. Mais qu’appelle-t-on location ? Quels sont les types de locations les plus rentables ? Comment choisir le bon type de locations ? Quelles sont les erreurs à ne pas commettre après le choix de la location ? Vous ne savez peut-être pas quelle location choisir pour gérer votre bien ? Vous hésitez entre plusieurs types de location de peur de vous tromper ? Vous n’avez plus de soucis à vous faire, dans cet article, vous aurez les réponses à toutes vos questions.

Encore appelé contrat de bail, la location est le fait de louer un bien immobilier, un logement local, un véhicule ou tout autre bien matériel à une personne en vue d'en tirer des bénéfices. En immobilier, la location est comme un bien immobilier mis à la disposition d’une personne qui s’occupe du paiement de loyer. Elle représente un état dans lequel un occupant (locataire) va jouir de l’usage du bien immobilier engagé sur le marché par le bailleur (propriétaire). En effet, la location est un moyen permettant à toute personne d’accéder à un logement sans payer aucun des coûts liés à la propriété. Il peut s’agir d’un parking, d’une maison, d’un appartement ou tout ce qui a rapport avec l’immobilier. Elle est régie par un contrat de location qui doit être validé par le locataire et le propriétaire et peut être appropriée dans de nombreuses situations.

2 - Les différents types de locations immobilières : lequel rapporte le plus ?

Deux types de location sont plus courants dans le domaine de l’immobilier. Nous avons des locations qui sont pourvues de mobiliers et celles qui n’en sont pas pourvues à la date de signature du bail. Il s’agit respectivement de la location meublée et de la location nue. En plus de ces deux locations, il existe d’autres types de locations : la location courte durée et celle saisonnière.

La location nue encore appelé location vide : le choix de la tranquillité

La location nue ou location vide est le fait de mettre en location un bien immobilier vide et sans meubles. Autrement dit, c’est une location ne présentant aucun équipement et prestation. Elle est la location la plus basique et la plus courante, et elle s’oppose à la location meublée. C’est une location très classique. Il s’agit d’un type de location qui se loue parfois à l’année. Certains locataires louent cette location et y habitent jusqu'à plus de cinq ans. Avec cette location, vous n’avez pas grand-chose à faire à part les réparations. Ce type de location offre de nombreux avantages.

Les avantages de la location nue

• Un loyer nettement moins cher

Si un investisseur décide de louer en vide, les loyers qu’il va toucher seront nettement inférieurs que s’il louait en meublé. L’investisseur n’a pas forcément besoin d’investir en meublé, mais ce sera à la charge de son locataire, ce qui pourrait le freiner à emménager dans votre logement et le pousser à prendre un logement meublé mais légèrement plus cher. En tant que propriétaire/bailleur, vous serez tranquille pendant la durée du bail mais il vous sera impossible de résilier votre contrat de bail durant les 3 ans qui vous lient à votre locataire. Cependant, le risque de vacances locatives sera réduit.
En bref, la plupart des locations vides ou nues possèdent un loyer nettement plus faible que celui d’une location meublée. Si vous optez pour cette location, elle vous sera très contraignante.

• La possibilité d’aménager l’espace

Vu que la location vide est une location dépourvue de meubles, le locataire peut décider de l’aménager selon ses désirs, s’il le veut ou pas. Le locataire est libre d’amener ses propres meubles pour personnaliser l’espace qu’il a loué.

• Une plus grande rentabilité brute allant de 3 % à 10 %
• Une mise en location facile
• Des frais d’entretien et d’honoraires moins élevés

La location meublée

Définition : La location meublée est considérée comme un lieu d’habitation qui est meublé et équipé en qualité suffisante pour permettre aux locataires d’y vivre, manger et dormir quotidiennement dans des conditions raisonnables.

Les meubles les plus importants qui devraient se trouver dans un appartement meublé sont les suivants :

• Électroménagers (plaque de cuisson, four, ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur)
• Vaisselle nécessaire et utile pour cuisiner et manger
• Ustensiles de cuisine
• Matériel d’éclairage
• Fenêtres avec vitrage occultant pour les pièces considérées
• Lit avec matelas et couverture

Ce type de location prévoit non seulement un logement pour le propriétaire, mais également d’autres services plus ou moins proches selon la nature de l’appartement ou du type de location. Outre les meubles et accessoires obligatoires, il existe également des services de nettoyage, de transport, de courses, de cuisine et de blanchisserie. Les résidences services comprennent les logements pour personnes âgées ou clients, les logements étudiants, logements touristiques (dans les centres touristiques) et les logements résidentiels pour les employés dans les destinations de longue durée.

Les avantages de la location meublée

• Statut professionnel : la vente du logement pourra être exonérée de l’impôt sur la plus-value
  Les propriétés meublés professionnellement bénéficient de grands avantages fiscaux, mais ce statut leur impose de remplir deux conditions : louer plus de 23 000 € par an et en tirer 50 % de leurs revenus. Si vous optez pour la règle actuelle et que vos dépenses dépassent vos revenus, le manque à gagner peut être crédité sur vos revenus totaux pendant une durée indéterminée de 6 ans (les biens non-professionnels ne sont éligibles qu’aux biens locatifs). De même, la vente d’un bien immobilier est exonérée d’impôt sur les plus-values après cinq ans d’activité et un revenu annuel de 90 000 €. Enfin, les appartements meublés ne sont pas concernés par la taxe foncière.

• Location meublée : une meilleure rentabilité brute
  Dans une location meublée, les loyers sont plus ou moins élevés et les impôts plus avantageux. C’est la raison pour laquelle, la location de meublé est considérée comme plus rentable que la location vide. Avec un revenu très intéressant, la rentabilité brute d’une location meublée (somme des loyers annuel divisé par le prix d’acquisition le tout multiplié par 100) est nettement supérieure à celle d’une location vide.
  Prenons l’exemple d’un parking qui vaut 180 000 €. En location vide, sa rentabilité brute vaut 3,6 %, par contre dans une location meublée, cette rentabilité grimpe à 4,5 %.
  De même pour une maison qui vaut 200 000 €, la rentabilité brute en location vide est 4 %. En location meublée, la rentabilité brute grimpe à 4,5 %.Le loyer que vous pouvez envisager d’une location meublée est directement corrélé à la qualité de la prestation que vous offrez. Si votre décoration est soignée et que vous apportez des prestations d’un bon niveau, vous allez pouvoir demander un tarif très important.
  En général, le prix du loyer d’une location avec meubles est supérieur de 10 à 30 % chaque année à celui d’une location vide. Si vous vous orientez vers des stratégies de location à haut rendement, vous allez pouvoir augmenter votre loyer de 30 à 200 %. On comprend alors pourquoi ce type de location permet de dégager une rentabilité nette de 12 % à plus de 25 %.

• Un risque d’impayé plus faible voire nul :
  Vu que la location meublée est plus chère que la location vide, elle touche en général des personnes qui ont des moyens financiers plus importants. Et comme ces personnes louent pour une durée déterminée, le risque d’impayés est moindre. Le dépôt de garantie est par ailleurs plus conséquent que dans une location vide.

3 - La fiscalité perçue d’une location meublée : les BIC

Dans les locations à louer vides ou non meublés, les revenus perçus par le propriétaire sont imposables en tant que revenus fonciers. Par contre dans la location à louer meublée, les revenus locatifs inclus dans le revenu imposable sont imposés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, deux régimes se présentent à l’investisseur : le régime micro-BIC et le régime réel. En fonction des charges et des loyers perçus, l’investisseur saura quel régime choisir.

Micro-BIC : la moitié des revenus locatifs est imposée

Lorsque la somme des loyers perçus l’année est inférieure à 72 500 € (ce seuil est introduit depuis le 1er janvier 2020 contre 70 000 euros auparavant), la moitié des loyers est imposée. Ainsi, on assiste à une réduction de 50 % de l’impôt sur la somme forfaitaire.
Si vos loyers s’élèvent à 10 000 €, votre base imposable sera de 50 %. Soit 50 % x 10 000 € = 5 000 €. Vous payerez donc vos impôts sur cette base.

Régime réel : déduction des charges

Lorsque la somme des loyers perçus l’année est supérieure à 72 500 € (ce seuil est introduit depuis le 1er janvier 2020 contre 70 000 euros auparavant), les charges que vous paierez réellement sur votre bien avant de subir l’impôt seront déduites de vos loyers. Ce régime est particulièrement intéressant si vous avez acheté votre bien à crédit et si vous faites des travaux. Ainsi, il y a de grandes chances pour que vous ne payiez quasiment pas d’impôts.

La location meublée, pour louer plus vite et plus cher

Le plus grand avantage d’une location meublée est la possibilité de louer votre bien plus rapidement et plus cher. À savoir que grâce au mobilier déjà installé dans la propriété, vous pouvez appliquer un coût supplémentaire au loyer d’environ 10 à 30 %. Cela a certainement des conséquences positives sur la rentabilité de votre investissement.
Aussi, la demande de location meublée est en augmentation, soutenue par un nombre croissant d’étudiants et de personnes en mobilité professionnelle. Certes, le chiffre d'affaires est souvent plus élevé qu’avec un bail en pleine propriété, mais le risque d’un bail vacant est moindre. Encore une bonne chose pour rentabiliser votre investissement.
Il est plus rentable pour le propriétaire de louer un bien meublé que de louer un bien vide. La présence de mobilier permet de percevoir de manière plus attractive les loyers les plus élevés et l’impôt sur les revenus locatifs.
En fonction du montant de vos revenus locatifs et de l’ensemble des revenus imposables de votre foyer, vous serez considéré comme loueur meublé professionnel ou loueur non professionnel avec diverses indemnités, exonérations et abattements selon les situations.
La rentabilité locative peut parfois être pénalisée par certains facteurs, comme le plafond des loyers dans certaines communes, le risque de vacance indépassable et le coût d’entretien plus élevé par rapport à un bien en pleine propriété.

4 - La location courte durée

L’assurance d’être payé

Dans une location à courte durée, les loyers sont payés à temps. Il n’y a pas de problème de non-paiement dans ce type d’investissement locatif. Les locataires paient les loyers le jour où ils veulent réserver le logement. Ainsi, vous percevez de l'argent dès lors qu’ils entrent dans le logement ou au plus tard dans le mois qui suit leur départ selon les plateformes.

La flexibilité de pouvoir faire varier librement ses tarifs

Outre le fait que les loyers ne sont pas réglementés, de nombreuses locations à courte durée offrent le luxe de pouvoir moduler les prix comme bon vous semble. Ainsi, si un événement le justifie, vous avez la possibilité d’augmenter votre tarif de 20 % ou 100 % en une journée. Les prix peuvent également être ajustés par mois pour correspondre à la demande.
Il en va de même pour le nombre de personnes que la propriétaire peut accueillir. Si vous avez un appartement de deux pièces, rien ne vous empêche d’avoir un canapé-lit dans le salon. Vous pouvez accueillir une troisième personne ou même une quatrième personne supplémentaire. De cette façon, vous obtenez 3 tarifs à la même date et un prix plus élevé sera facturé du jour au lendemain.

Une rentabilité à deux chiffres indécente

Aucun autre type de location ne peut garantir un retour sur investissement comme une offre de location à durée limitée. C’est en fait mieux que la colocation, mais ça donne quand même de bons résultats. La raison est très simple car le prix est ajusté en fonction de la durée. Plus vous louez pour une courte durée, plus le prix est élevé et plus vous percevez une grande rentabilité sur investissement. La location à courte durée est donc un investissement idéal pour les investisseurs désirant avoir un cash-flow positif.

Une fiscalité avantageuse

Les revenus locatifs pour une période très limitée, tels que les revenus de location de meublés à l’année, sont déclarés dans la catégorie des intérêts industriels et commerciaux (Bic) conformément à la réglementation. La direction des impôts considère qu’en proposant des biens meublés et équipés, vous fournissez un service que l’on peut qualifier de commercial. En revanche, les revenus locatifs nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cette clarification des revenus vous permettra de bénéficier d’un dispositif avantageux : le dispositif LMNP.

Un très faible niveau de dégradation

Contrairement à ce que certains peuvent craindre ou imaginer, le taux de détérioration des locations de courte durée est très faible. Sans aucun doute, les appartements les mieux conservés sont ceux qui sont loués pour une durée très limitée.

5 - La location saisonnière

• Un risque de loyer impayé nul
  C’est le principal risque lorsqu’on investit dans l’immobilier. Avec la location saisonnière, vos locataires ou clients vous règlent intègrement le loyer avant.
• Des loyers supérieurs à 2 voire 3 fois ceux de la location vide
• Peu de dégradations : les locataires viennent en vacances ou pour le travail. Ils n’y sont jamais en journée.
  La location saisonnière peut être rentable, voire même très rentable selon son emplacement. Sa rentabilité brute est généralement, plus de deux fois supérieure à celle d’une location à longue durée. C’est une location très rentable qui va rassurer votre banquier et vous permettra d’enchaîner d’autres projets derrière. Mais pour tirer son épingle du jeu, le propriétaire doit impérativement prendre en compte tous les paramètres de l’opération et se donner les moyens en termes de temps, de visibilité, et optimiser sa location.

6 - La location qui rapporte le plus : appartement, maison, studio, parking, etc. ?

Pour savoir quelle location rapporte le plus, une petite évaluation s’impose. Il fait prendre le temps d’évaluer le marché local, de déterminer les profils des locataires et d’identifier les biens locatifs les plus recherchés. Il faut donc étudier le marché, l’offre et la demande avant de choisir le bien locatif. Mais ce qui est fortement recommandé, c'est de commencer par un studio ou appartement avec deux pièces.

Notion de rentabilité d’une location

La rentabilité locative est un indicateur clé permettant aux investisseurs de connaître tout simplement ce qu’un bien immobilier peut rapporter.
La rentabilité locative d’un investissement immobilier sert à mesurer l’intérêt d’investir dans un logement. Autrement dit, l’investisseur saura combien le bien immobilier peut lui rapporter s’il décidait de le mettre le bien en location.
Il existe plusieurs ratios de rentabilité locative. Nous allons vous les présenter du moins précis au plus précis. En effet, le calcul le plus simple est le calcul du rendement locatif brut, mais c’est aussi le moins précis.

La rentabilité locative brute

La rentabilité locative brute d’un investissement immobilier est très simple à calculer. Il s’agit de prendre en compte le gain des loyers sur une année et de le rapporter au coût de l’achat du bien immobilier. Contrairement aux idées reçues, l'investissement immobilier est très facile à calculer pour les revenus locatifs. Connaître le montant du loyer sur votre investissement vous permettra de savoir qu'un investissement rapporte plus que l'autre, selon le prix d'achat et le loyer que vous recevez. Pour ce faire, vous devez effectuer des calculs de profit de flux.
Le calcul du rendement brut vous permet de vous faire une idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre. Il vous faudra penser à intégrer les frais de notaire.
Sa formule est la suivante : Rendement locatif brut = loyer annuel / prix total d’achat x 100.

La rentabilité locative nette

Le rendement locatif net ou rentabilité locative nette est un indicateur plus concret et plus efficient que la rentabilité brute. Elle donne une estimation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement au rendement brut, elle tient compte des charges locatives. Elle n’est pas aussi simple à calculer contrairement à celui du rendement brut. Ce rendement prend en compte toutes les charges et frais comme les frais d’entretien divers, les frais de financement, les taxes foncières, les vacances locatives, les assurances loyers impayés, les frais de gestion du bien par une entreprise de gestion, etc.
Le calcul de ce rendement locatif n’est pas aussi simple que celui du rendement locatif brut. Pour le calculer, l’investisseur retire ces frais des loyers perçus par rapport au calcul du rendement locatif brut. Cela vous donnera un montant différent et plus précis que le calcul du rendement total ci-dessus. Par conséquent, le rendement net se rapproche du rendement réel de votre investissement immobilier. La formule de calcul du rendement net locatif est la suivante : ((montant du loyer x 12 mois) - les charges locatives) / par le prix d’achat) x 100.

La rentabilité locative nette-nette

La rentabilité nette de votre appartement, votre maison ou de votre immeuble ne représente pas encore tout à fait le gain réel que vous allez obtenir sur cet investissement. En effet, il reste à prendre en compte la fiscalité de votre placement. D’où la naissance du rendement net-net. Ainsi pour connaître la rentabilité réelle de son investissement, l’investisseur doit également tenir compte de la fiscalité et aussi de l’imposition sur les revenus locatifs.
L’immobilier locatif est soumis à différents impôts mais il permet aussi d’obtenir des réductions d’impôts ou de crédits d’impôts en fonction du type d’achat que vous aurez réalisé. Les produits de défiscalisation comme les investissements en loi Pinel permettent d’augmenter la rentabilité réelle de votre placement grâce à de fortes réductions d’impôts.

7 - Comment savoir si une location rapporte ?

La rentabilité de votre investissement dépend de plusieurs critères dont le prix d’achat, le loyer et la fiscalité. Il se dégage ainsi plusieurs niveaux de rentabilité dans lequel votre location est susceptible de s’inscrire.

De 0 à 3 % : la rentabilité locative de la location vous démontre ici que l’investissement génère peu de profits, à l’instar d’un placement sur un produit peu risqué comme l’assurance vie en fonds euros. Le risque ici est de devoir consentir un effort d’épargne important pour assumer.
De 3 à 5,5 % : la rentabilité locative vous place ici dans la moyenne attendue d’un placement dans la pierre. Si vous mettez en place un processus d’optimisation de votre fiscalité, notamment par le jeu des déficits, vous pourrez réduire au minimum votre effort d’épargne.
À partir de 6 % : la rentabilité suggère ici un équilibre parfait entre le loyer et la mensualité. Attention, cette projection étant optimisée, vous devez déterminer si oui ou non, le loyer que vous envisagez de proposer est bien en adéquation avec les prix du marché.
Au-delà de 6 % : c’est l’idéal vers lequel tendent tous les investisseurs en immobilier, le cash-flow positif. Il est assez difficile de viser un tel rendement avec un ou plusieurs logements secs. Vous devez en effet dégager des revenus locatifs maximums du bien, ce qui n’est possible a priori qu’avec des modèles alternatifs d’investissement, comme l’investissement dans un immeuble de rapport, l’investissement en colocation ou l’investissement en coliving.