Investissement locatif

Quels facteurs devez-vous considérer lors de la simulation de votre investissement locatif ?

Publication : 13/03/2023 14:48:04
Modification : 21/07/2023 07:25:35

L'achat d'un immeuble dans le cadre d'un est une stratégie qui consiste à acquérir un bien immobilier pour le louer afin de générer des réguliers et potentiellement réaliser une plus-value lors de sa revente à long terme.

1 - Facteur 1 : Évaluer les coûts d'achat

Il est important de déterminer le coût total d'achat de l'immeuble, y compris les frais de notaire, les frais de dossier bancaire, les frais d'agence, et les coûts éventuels de travaux à prévoir. Pour évaluer les coûts d'achat d'un immeuble lors d'un investissement locatif, vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

  • Le prix d'achat : C'est le coût principal de votre investissement. Il faut considérer les frais d'agence immobilière si vous en avez, les frais de notaire, les droits d'enregistrement et les taxes.

  • Les travaux à réaliser : Si vous devez réaliser des travaux de rénovation ou de mise aux normes, vous devez inclure ces coûts dans votre évaluation.

  • Les frais d'entretien et de réparation : Il est important de prévoir également les coûts d'entretien et de réparation de l'immeuble.

  • Les charges de copropriété : Si l'immeuble est en copropriété, vous devez tenir compte des charges de copropriété.

  • Les impôts fonciers : Les impôts fonciers varient selon les régions et les communes. Vous devez prévoir ces coûts dans votre évaluation.

Il est important de prendre en compte tous ces éléments pour simuler les coûts d'achat d'un immeuble lors d'un investissement locatif. Cela vous permettra de déterminer si l'investissement est viable financièrement et si la rentabilité est suffisante pour répondre à vos objectifs d'investissement.

2 - Facteur 2 : Évaluer les revenus locatifs

Il est important d'estimer les revenus locatifs que l'immeuble pourrait générer en fonction de la localisation, de la taille et des types de logements ou locaux commerciaux. Pour évaluer les revenus locatifs d'un achat d'immeuble lors d'un investissement locatif, vous devez prendre en compte plusieurs éléments :

  • Le loyer mensuel : Le loyer est le revenu principal de votre investissement. Vous devez évaluer le loyer que vous pouvez percevoir pour chaque logement de l'immeuble en fonction de la situation du marché immobilier.,de la localisation de l'immeuble, de l'état du logement et des équipements proposés.

  • Les charges locatives : En tant que propriétaire, vous pouvez être amené à prendre en charge certaines charges liées à l'occupation du logement, telles que les charges de copropriété, les charges liées à l'entretien des parties communes, les charges liées à l'eau, l'électricité, le gaz, etc. Ces charges doivent être déduites du loyer pour évaluer le revenu locatif net.

  • La vacance locative : Il est important de prendre en compte la vacance locative, c'est-à-dire la période pendant laquelle le logement reste vacant entre deux locataires. Cette période peut représenter une perte de revenus pour le propriétaire. Il est important d'estimer la durée moyenne de la vacance locative dans la zone géographique de l'immeuble.

  • Les frais de gestion locative : Si vous engagez un professionnel pour gérer votre bien immobilier, vous devez prévoir les frais de gestion locative, qui sont généralement exprimés en pourcentage du loyer mensuel.

3 - Facteur 3 : Évaluer les charges

Il est important de prendre en compte les charges associées à la gestion de l'immeuble, telles que les taxes foncières, les frais de copropriété, les coûts de maintenance et de réparation, et les coûts d'assurance. Pour évaluer les charges locatives d'un achat d'immeuble lors d'un investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte plusieurs éléments, tels que :

  • Les charges courantes : Il s'agit des charges liées à l'entretien courant de l'immeuble, comme les frais de ménage, d'électricité, d'eau, de gaz, d'assurance, etc.

  • Les charges non courantes : Il s'agit des charges exceptionnelles, comme les travaux d'entretien ou de rénovation, les frais de remise aux normes, les charges de copropriété (si l'immeuble est en copropriété), etc.

  • Les impôts et taxes : Il est important de prendre en compte les impôts locaux (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.), ainsi que les autres taxes éventuelles (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe sur les logements vacants, etc.).

  • Les charges liées aux services : Si l'immeuble dispose de services comme une conciergerie, une salle de sport, une piscine, etc., il faut prendre en compte les charges liées à ces services.

4 - Facteur 4 : Calculer la rentabilité

En prenant en compte les coûts d'achat, les revenus locatifs et les charges, il est possible de calculer la rentabilité de l'investissement immobilier. Pour calculer la rentabilité d'un achat d'immeuble lors d'un investissement locatif, il est nécessaire de prendre en compte les éléments listés ci-dessus. Une fois ces éléments rassemblés. Il est possible de calculer la rentabilité de l'investissement locatif en utilisant différents ratios, tels que :

  • Le taux de rendement brut : Il correspond aux revenus locatifs annuels divisés par le prix d'achat de l'immeuble.

  • Le taux de rendement net : Ce sont les revenus locatifs annuels moins les charges et les impôts, divisés par le prix d'achat de l'immeuble.

  • Le cash-flow : Il correspond à la différence entre les revenus locatifs et les charges, déduction faite des impôts et des frais financiers.

Il est important de bien évaluer ces différents ratios pour déterminer la rentabilité de l'investissement et ainsi choisir le meilleur investissement locatif possible.

5 - Astuce : Utiliser un outils de simulation

Un outil de simulation locative vous permettra de projeter les résultats financiers de votre investissement locatif avant de réaliser l'achat. Il vous permettra d'estimer les revenus locatifs, les charges locatives, la rentabilité, le taux de rendement interne (TRI), et le cash-flow. Grâce à Simu Immo, vous avez à présent un outil complet prenant en compte toutes les charges de votre investissement locatif.

En utilisant notre outil de simulation locative, vous pouvez également modifier les paramètres tels que le prix d'achat, le taux d'intérêt, les frais de gestion locative et la taxe foncière pour voir comment ils affectent la rentabilité de votre investissement. Cela vous permettra de prendre des décisions plus éclairées sur l'achat d'un immeuble pour votre investissement locatif, et vous donnera une meilleure idée de la rentabilité que vous pouvez attendre.

Que ce soit en mode Découverte ou Expert, notre simulateur vous permettra d'avoir une vue claire et précise de votre investissement.

6 - Quelle différence entre l'achat d'un immeuble et d'un appartement ?

L'investissement locatif d'un immeuble et d'un appartement diffère principalement par la taille et la complexité de l'investissement.

Dans le cas d'un investissement locatif d'un appartement, l'investisseur achète généralement une seule unité immobilière qu'il loue à un locataire. Cela peut être une solution plus simple, car l'investisseur est responsable de l'entretien et de la gestion d'une seule propriété. De plus, les coûts d'achat d'un appartement peuvent être plus abordables que ceux d'un immeuble, ce qui peut permettre à un plus grand nombre d'investisseurs d'accéder à ce type d'investissement.

En revanche, lorsqu'un investisseur achète un immeuble, il acquiert plusieurs unités immobilières qui doivent être gérées individuellement. L'investissement locatif d'un immeuble est donc souvent plus complexe, car il nécessite une gestion plus poussée et des compétences en gestion immobilière. Cependant, les investisseurs peuvent également bénéficier de certains avantages, notamment des économies d'échelle en matière de coûts d'exploitation et une diversification du risque locatif.

En fin de compte, le choix entre un investissement locatif d'un immeuble ou d'un appartement dépendra des objectifs et des ressources de l'investisseur, ainsi que de sa capacité à gérer efficacement la propriété.

7 - Quels sont les avantages à acheter un immeuble ?

Lorsque vous investissez dans l'immobilier locatif, l'achat d'un immeuble entier peut offrir de nombreux avantages par rapport à l'achat de plusieurs appartements individuels.

Tout d'abord, en achetant un immeuble, vous détenez une propriété en pleine propriété. Cela signifie que vous avez un contrôle total sur l'immeuble et pouvez décider comment le gérer.

De plus, la gestion de plusieurs unités locatives peut être simplifiée en achetant un immeuble. En effet, plutôt que de gérer plusieurs propriétés individuelles avec différents locataires, vous pouvez gérer l'immeuble dans son ensemble.

Acheter un immeuble peut également vous permettre de mutualiser les coûts d'achat et de gestion, ce qui peut réduire vos dépenses globales. De plus, en achetant plusieurs unités en une seule fois, vous pouvez obtenir une meilleure rentabilité locative et une économie d'échelle.

Le prix d'achat au mètre carré sera également moins élevé pour un ensemble de lots vendu à un seul acquéreur, ce qui peut réduire le coût total de l'achat. Les frais de dossier bancaire et les frais de notaire ne seront également à payer qu'une seule fois.

Avec un immeuble, un syndic ne sera pas nécessaire, ce qui peut réduire les coûts de gestion. De plus, en achetant un immeuble, vous pouvez revendre les lots un par un pour réaliser une meilleure plus-value par la suite.

Un autre avantage est que le risque d'impayés ou autres problèmes avec un locataire sera réparti sur différents biens, ce qui peut réduire votre risque global. Les impôts fonciers sont également moins élevés sur un immeuble entier, ce qui peut réduire vos coûts fiscaux.

8 - Quels sont les inconvénients à acheter un immeuble ?

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier locatif, l'achat d'un immeuble peut comporter certains inconvénients à prendre en compte.

Tout d'abord, l'achat d'un immeuble peut nécessiter une forte capacité de financement. En effet, le coût d'achat d'un immeuble peut être plus élevé que celui d'un appartement individuel, ce qui peut rendre l'achat plus difficile pour certains investisseurs.

De plus, les biens immobiliers de ce type sont souvent plus difficiles à trouver car il y a peu d'offres sur le marché de la vente d’immeubles de rapport. Il peut donc être difficile de trouver un immeuble qui convient à vos critères d'investissement.

Un autre inconvénient est que le risque peut être plus important avec un immeuble qu'avec un portefeuille de plusieurs biens répartis dans différents endroits. En effet, si vous avez un seul immeuble et que quelque chose ne va pas avec un locataire ou avec le bâtiment. Cela peut avoir un impact plus important sur votre investissement global.

De plus, lorsque vous achetez un immeuble, vous devez être prêt à investir plus de liquidités pour faire face aux imprévus tels que les travaux, les réparations et autres problèmes de bâtiment qui peuvent survenir.

Enfin, il est important d'avoir des connaissances minimales dans le domaine de la construction pour être en mesure d'évaluer l'ensemble des éléments de l'immeuble avant l'achat. Cela inclut les fondations, la toiture, l'isolation, l'électricité et autres éléments essentiels qui peuvent avoir un impact sur la valeur de l'immeuble et son potentiel locatif.

Questions Réponses

1 - Quel est le rôle du notaire lors d'un achat immobilier ?

Le notaire joue un rôle crucial dans l'achat immobilier car il est chargé de garantir la légalité de la transaction et de protéger les intérêts des parties impliquées.

Le notaire est généralement choisi par l'acheteur, mais il représente également les intérêts du vendeur dans la transaction. Il commence par examiner les documents et les informations relatifs à la propriété, notamment le certificat d'urbanisme. Puis le plan cadastral, les diagnostics immobiliers, les contrats de location et les baux en cours.

Ensuite, le notaire prépare et rédige l'acte de vente, qui est un document juridique officiel qui établit les termes de la transaction, notamment le prix de vente, les modalités de paiement, les charges et les conditions suspensives éventuelles. Le notaire s'assure également que toutes les taxes et les impôts liés à la transaction sont payés, comme la taxe foncière ou la taxe sur la plus-value immobilière.

Le jour de la signature de l'acte de vente, le notaire est présent pour garantir que toutes les parties comprennent et acceptent les termes de la transaction. Il vérifie également l'identité des parties impliquées et s'assure que les fonds sont transférés en toute sécurité entre les parties.

Après la signature de l'acte de vente, le notaire enregistre la transaction auprès des autorités fiscales et foncières compétentes, afin de s'assurer que la propriété est transférée légalement et que toutes les parties sont protégées. Le notaire peut également fournir des conseils juridiques aux parties impliquées tout au long du processus d'achat immobilier.

2 - Pourquoi ne pas simuler l'investissement d'un immeuble de rapport mixte ?

Un immeuble de rapport mixte est un immeuble qui contient à la fois des logements et des locaux commerciaux ou professionnels. Ce type d'immeuble est de plus en plus populaire auprès des investisseurs immobiliers car il offre de nombreux avantages.

Tout d'abord, un immeuble de rapport mixte permet de diversifier les sources de revenus locatifs. En ayant à la fois des locataires résidentiels et des locataires professionnels ou commerciaux, l'immeuble peut générer des revenus locatifs plus stables et plus équilibrés.

En outre, ce type d'immeuble peut être plus attractif pour les locataires, car il leur permet d'avoir des services professionnels ou commerciaux à proximité immédiate de leur domicile. Cela peut rendre l'immeuble plus attractif pour les locataires, ce qui peut augmenter sa valeur et sa rentabilité.

De plus, les immeubles de rapport mixtes peuvent également offrir une plus grande flexibilité en termes d'utilisation de l'espace. Si l'un des locataires commerciaux ou professionnels quitte l'immeuble, l'espace peut être facilement converti en espace résidentiel ou loué à un nouveau locataire commercial ou professionnel, selon les besoins.

Enfin, les immeubles de rapport mixtes peuvent également offrir des avantages fiscaux pour les investisseurs, tels que des déductions fiscales pour les dépenses d'exploitation et les coûts de maintenance.