Rentabilité locative immobilier

Rentabilité locative, nos conseils

Publication : 05/01/2023 08:23:07

Avoir une bonne rentabilité locative en tant qu'investisseur immobilier est un sujet qui retient aujourd'hui notre attention. Il existe des règles à utiliser afin de maximiser vos revenus dans un laps de temps relativement court. Cet article vous propose des conseils importants pour maximiser votre rentabilité locative.

1 - Qu’est-ce que la rentabilité locative ?

La rentabilité locative est essentielle pour savoir si votre investissement peut vous rapporter de l'argent ou pas. Elle se calcule en fonction du prix d'achat du logement, du loyer et des charges qui en découlent. L'indicateur calcul de rentabilité locative permet aux propriétaires d'évaluer leur investissement et leurs bénéfices futurs. On parle aussi de revenus locatifs, un concept utilisé avant d'acheter un bien pour le louer. Pour calculer la rentabilité locative, l’indicateur associe les revenus générés par le logement à son prix d'achat.

Le résultat vous donne le pourcentage et le bénéfice annuel, brut ou net, que votre investissement peut rapporter. Par exemple, à Paris, le rendement est plus faible, mais la vente est plus intéressante.

Comment calculer la rentabilité locative d'un bien ?

Un bon investissement immobilier permet de générer un cash-flow positif et d'avoir une bonne rentabilité. Ce principe s'applique également à la location immobilière. Le taux de rendement locatif est le rapport entre ce que vous avez investi, dépensé et gagné.

En effet, il existe plusieurs façons d'évaluer et de calculer la rentabilité locative. Il s'agit de simulation d'évaluation avec de logiciels ou de calcul avec l'aide d'un professionnel.

Les facteurs suivants doivent être pris en compte lors du calcul des revenus locatifs :

  • Le prix de votre bien ainsi que les variations annuelles
  • Le montant de votre apport personnel
  • Le loyer fixe ou obligatoire avec révisions annuelles
  • Les impôts, taxes et cotisations sociales
  • Les coûts et frais d'achat
  • Les paiements hypothécaires mensuels si vous avez contracté un prêt

Calcul de la rentabilité locative brute

Le calcul du rendement brut permet au propriétaire de se faire une première idée de son investissement locatif. La formule équivaut à :
(loyer mensuel x 12) x 100 / montant de l'acquisition du bien D'après ce calcul, vous obtiendrez la rentabilité locative brute de votre bien. Par exemple, un appartement acheté à 100 000 € et le loyer fixé à 700 €, le rendement équivaut à 8,4 %. C'est-à-dire : 700 x 12 = 8 400 € x 100 €/100 000 € = 8,4 %.

Le revenu locatif brut est important à considérer, car ce chiffre varie en fonction de l'emplacement de la propriété. Ce pourcentage varie vraiment selon les villes et les zones résidentielles. Par exemple, à Paris, le rendement locatif moyen est estimé à 3,5 % du brut. Alors que dans d'autres villes il peut atteindre 10 %. Pour un bien parisien, chaque année vous pouvez toucher 3500 € comme loyers pour 100 000 € investis.

Variables de rentabilité locative nette

Lorsque vous souhaitez connaître les revenus locatifs nets de votre propriété, il y a plusieurs variables à considérer :

  • Les frais de financement : comprennent les frais de notaire, les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur ou les cautions
  • La fiscalité : comprennent la taxe foncière à acquitter chaque année et l'impôt sur le revenu
  • L’assurance : comprenant une assurance habitation et une assurance arriérée de loyer
  • Les frais de gestion tels que les frais de gestion locative
  • Les frais d'entretien : Il s'agit des frais supportés par le locataire. Le propriétaire, pour sa part, doit prendre en charge financièrement des travaux comme le remplacement de la chaudière.
  • Les charges non remboursables : Les charges non remboursables de copropriété correspondent au coût de revitalisation de l'immeuble pour augmenter la valeur du bien locatif.
  • Les loyers mensuels

Calcul de la rentabilité locative nette

Le calcul des revenus locatifs net est plus précis que le résultat brut. Cette formule vous propose d'ajouter diverses informations telles que les frais et les taxes cumulées. Le calcul est le suivant :
(montant du loyer x 12 mois) x 100 – (loyer) / le prix d'achat

Par exemple, pour un bien immobilier de 100 000 € et un loyer de 700 €, le rendement net sera de 8 400 €. Le calcul à effectuer sera : 700 x 12 mois = 8 400 €. Soit le montant du loyer annuel dont vous devrez déduire les charges telles que les taxes, charges foncières, assurances, etc. En additionnant tous les frais pour un total de 2 000 €, la rentabilité locative nette de votre bien sera de 6,4 %. Votre calcul serait : 8 400 - 2 000 x 100 / 100 000 = 6,4 %.

Le retour sur investissement

Le retour sur investissement est différent de la rentabilité locative. Si le premier est la rentabilité des loyers perçus, le second fait référence au profit lié à l'investissement. Elle est généralement observée à long terme et à moyen terme. Il est calculé en tenant compte de deux aspects : les dépenses d'investissement et les loyers perçus.

Le simulateur INSEE (IRL) permet d'effectuer un calcul avec la possibilité d'augmenter le loyer annuel. Lors du calcul, il faudra prendre en compte :

  • Le montant de l'hypothèque
  • La trésorerie (loyer net)
  • Les frais d'emprunt (intérêts, etc.)
  • Les paiements (frais, taxes, droits, frais d'administration, etc.)
  • Le taux de retour
  • L’échéance du prêt immobilier

Prenons un exemple :

Vous avez un prêt immobilier de 120 000 € remboursable sur 15 ans :
Vous percevez 63 180 € de loyer net (5 000 € - 10 % x 5 000 €) x15 ans = 67 500 €. Et verser 10 000 € (apport) + 100 000 € (capital) + 9 000 € (frais d'emprunt) + 9 187,5 € (impôts et cotisations sociales), soit 128 187,5 €.
Vous aurez des charges financières de 60 687,5 € (128 187,5 € - 67 500 € = 60 687,5 €). Il faut mentionner que le prix de la propriété augmentera au fil des années.

2 - Quelques astuces pour atteindre une bonne rentabilité locative

En tant qu'investisseur avisé, votre objectif n'est pas seulement d'investir, mais plutôt d'investir et d'être rentable. Cela est particulièrement vrai si vous investissez dans l'immobilier. Tour d'horizon d'astuces et de conseils éprouvés pour obtenir un meilleur rendement locatif.

Astuce 1 : Achetez en dessous du prix du marché

Fixez-vous un objectif de bonne rentabilité locative. Cela ne vous servira à rien d'acheter une propriété à un prix abordable et de ne pas pouvoir la capitaliser. Vous voulez gagner de l'argent : privilégiez l'immobilier "low-cost". Pour cela, établissez la tendance générale du prix du bien que vous souhaitez acquérir. Cela se fera en concertation avec les points de vente et/ou en rencontre directe avec les propriétaires. Si vous l'avez, n'hésitez pas à faire appel aux services d'un chasseur immobilier.

Lorsque vous obtenez votre propriété à un bon prix, il est plus facile de la transformer en profit plus tard. C'est à l'achat que l'on reconnaît un investissement hautement rentable. C'est pourquoi vous devez rester à l'affût des bonnes affaires lorsque vous cherchez à investir dans une location. Vous bénéficierez des meilleures offres immobilières avec :

Une fois la valeur moyenne de l'actif connue, créez votre plan de trading. Aussi, respectez le montant avec lequel vous êtes le plus à l'aise lors de la négociation. Si nécessaire, faites savoir au propriétaire que vous n'êtes pas prêt à dépasser le montant limite. Cela fonctionne dans la plupart des cas.

Cependant, vous devez faire très attention à ne pas vous faire arnaquer lors de l'achat. Ce n'est pas parce que vous recherchez un bien moins cher que vous devez effectuer des transactions dans la précipitation.

Astuce 2 : Choisissez judicieusement votre emplacement

Premièrement, l'emplacement de votre future propriété détermine en grande partie sa valeur. Comme un bon chasseur, soyez capable de définir votre cible à l'avance. Votre objectif ici fait référence au domaine dans lequel vous souhaitez investir. La phase de prospection peut se faire en personne ou en faisant appel à un professionnel communément appelé chasseur immobilier.

La phase de ciblage sera également basée sur :

  • La clientèle que vous recherchez (étudiants, travailleurs, retraités, etc.)
  • La zone résidentielle (ville, campagne, etc.)
  • La taille de la ville (grande, petite)

Concentrez-vous ensuite sur les villes dynamiques qui abritent des universités, de grandes entreprises et de grands centres commerciaux. Évaluez également le temps de trajet entre votre propriété et votre lieu de travail, les universités, les centres commerciaux, etc.
Enfin, une fois l'étude de terrain effectuée, obtenez toutes les informations sur le futur bien à acquérir. C'est-à-dire le nombre de pièces, état du logement, environnement, locataires précédents, etc.

Astuce 3 : Investissez dans l'ancien

Il est recommandé de choisir un bien qui demande plus de travaux. Pour quelles raisons ?

D'une part, ces biens sont obtenus à un coût très faible. N'oubliez pas le premier conseil "achetez une propriété en dessous de la valeur marchande". Vous ferez en fait une marge lorsque vous traiterez avec le propriétaire. Mettre intelligemment en valeur l'état de son bien pour obtenir un prix qui vous est favorable.

En revanche, les travaux éventuels que vous ferez vous donneront un argument considérable lors de la détermination du loyer de votre bien. C'est un élément important dans l'estimation du prix de votre bail.

Astuce 4 : Rénovez pour augmenter la valeur de votre propriété

Dans le cas où son état est vétuste, vous devez mettre en valeur votre propriété. Il s'agit de l'exécution de certains travaux d'embellissement (rénovation de façade, peinture, carrelage, canalisations, canalisations, mobilier, etc.). Cette amélioration ne sera pas seulement esthétique, mais ajoutera une valeur significative à votre propriété. Vous pourrez ainsi justifier le prix du loyer qui est fixé pour vos locataires.

Vous pouvez effectuer vous-même les travaux de rénovation de votre propriété. Si vous savez le faire, cela vous permettra de réduire le coût de la main-d’œuvre. Cependant, il est plus approprié et opportun de confier l'exécution des travaux de reconstruction de la propriété à un professionnel. Par conséquent, cela génère des dépenses supplémentaires qui doivent être prises en compte dans votre budget.

Astuce 5 : Choisissez le bon prêt hypothécaire

Plusieurs sources de financement immobilier s'offrent à vous. Si vous avez suffisamment de fonds personnels, vous pouvez y recourir. Cependant, il serait idéal et préférable d'investir relativement sans apport.

Pour cela, constituez un dossier bien ficelé dans lequel vous déterminez clairement les possibilités de rentabilité de cet investissement. Il est vrai que les banques peuvent être réticentes à ce stade. Faites donc appel à un courtier qui vous mettra en relation avec des investisseurs potentiels.

Si vous choisissez un crédit immobilier, sachez qu'il est possible de le renégocier et de bénéficier de taux d'endettement favorables. Toutefois, votre banquier n'a aucune obligation d'accepter votre proposition de renégociation.
Comparez les taux proposés par d'autres banques avant de contracter un prêt immobilier afin de prendre une décision plus éclairée.

Astuce 6 : Optimisez votre fiscalité foncière

La fiscalité est un des éléments essentiels pour obtenir un bon revenu locatif. Comment rentabiliser son investissement locatif tout en payant moins d'impôts ?
Si vous souhaitez avoir une bonne rentabilité locative, louez votre bien meublé (lit, cuisine équipée, canapé, ustensiles de cuisine). Vous pourrez ainsi prétendre au statut de LMNP (Loueur de Mobilier Non Professionnel), qui est un avantage fiscal.

Le statut LMNP vous permet d'être propriétaire d'un bien meublé en percevant des revenus locatifs défiscalisés. Ce revenu ne concerne que les propriétaires qui ont acheté un bien neuf. Ce statut s'applique à la location d'un logement meublé dont les revenus locatifs n'excèdent pas 23 000 € par an pour le propriétaire ou 50 % de ses revenus totaux par an.

Un loueur de mobilier meublé non professionnel peut choisir d'investir dans une location saisonnière ou une location classique (longue durée).

Astuce 7 : Louer un logement meublé et en colocation

Les loyers des locations meublées sont en moyenne 20% plus élevés que les loyers nus. En louant votre colocation, le rendement est de 1 à 2% supérieur à une location classique. Par conséquent, ces deux options doivent être considérées, bien qu'elles présentent plus de limitations. La demande est forte et la fiscalité avantageuse notamment pour la location meublée.

Si vous choisissez de faire une vraie déclaration, vous pouvez préciser les murs et le mobilier du logement. Pendant ce temps, la colocation est en plein essor car de nombreux jeunes travailleurs se tournent également vers cette option.

Astuce 8 : Négocier son assurance

Comme pour les crédits immobiliers, il est tout à fait possible de se réassurer pour optimiser les revenus locatifs. Les propriétaires s'abonnent souvent à :

  • Assurance liée au prêt
  • Assurance propriétaire non-résident
  • Assurance loyers impayés

Jouez simplement dans la compétition pour obtenir de meilleures offres d'assurance. Cela vous fera économiser beaucoup d'argent, ce qui augmentera vos revenus locatifs.

Astuce 9 : Créez plusieurs appartements dans votre propriété

Une technique pour augmenter vos revenus locatifs consiste à diviser votre propriété en plusieurs parties. Selon la configuration de certains immeubles, vous pouvez réaliser une division en plusieurs appartements grâce à des travaux sur mesure. Vous pourrez choisir plusieurs baux au lieu d'un seul. Cependant, il ne faut pas perdre de vue la fiscalité des loyers ainsi que les divers frais liés à la location d'un bien. Il convient donc de calculer sa rentabilité locative sur la base du revenu net après impôt.

Astuce 10 : Avoir une vision à long terme

Investir dans l'immobilier nécessite une vision à long terme. Il s'agit de faire la différence entre le loyer que vous percevrez et le potentiel de plus-value du bien.

Par exemple, mieux vaut avoir une rentabilité locative faible pendant plusieurs années en échange d'une plus-value de cession conséquente, plutôt que de s'emballer avec une maison qui sera d'abord très rentable avant de se transformer en charge faute de trouver locataires ou acquéreurs.

Astuce 11 : Attention à la vacance locative

Votre rentabilité dépend du paiement de vos loyers.

Pour déterminer la demande de loyer, il faut analyser les besoins des locataires, leurs critères lors du choix d'un bien :

  • La proximité du poste de travail
  • Les transports publics
  • Les commerces de proximité
  • La vie de quartier
  • Les écoles
  • La consommation d'énergies
  • L’état de l'appartement
  • La présence d'un balcon, parking
  • L’orientation

Plus votre logement répondra à ces critères, plus votre appartement sera attractif. Le calcul du risque s'applique également au choix du type de propriété. Si les petites surfaces sont plus disponibles et rentables, il y a souvent du turnover. Au contraire, les grands appartements sont moins rentables, mais plus stables.

Astuce 12 : Développez votre réseau

Afin d'évoluer dans le monde de l'immobilier, il est bon de s'entourer de spécialistes qui peuvent vous aider. Voici quelques catégories de professionnels que votre carnet de contacts devrait inclure :

  • Un agent immobilier pour vous aider dans le processus d'achat
  • Un inspecteur en bâtiment pour obtenir un aperçu précis de l'état de la propriété
  • Un évaluateur agréé pour évaluer la valeur marchande de l'immeuble et les revenus potentiels
  • Un notaire public qui formalise les transactions
  • Un conseiller financier pour vous conseiller sur le développement de vos investissements
  • Un comptable pour calculer vos impôts
  • Des spécialistes en construction/rénovation pour tous travaux à effectuer

Ces experts pourront vous donner de précieux conseils pour de nouveaux investissements.

Astuce 13 : Pensez au relevé réel pour optimiser votre rendement locatif

Vous pouvez déclarer un micro-bien avec une réduction forfaitaire des frais, ou le déclarer en termes réels. Bien sûr, la solution la plus simple reste le mode micro-propriété, qui évite de longs calculs. Mais cette option n'est pas avantageuse lors des premières années de votre investissement locatif, car c'est celle qui implique généralement les frais les plus élevés.

Pour que la micro-propriété soit avantageuse, les frais d'investissement doivent être inférieurs à 30% des loyers. Cependant, lorsque les intérêts du prêt et divers frais sont cumulés, le montant grimpe généralement à plus de 30 %. La déclaration proprement dite est alors plus intéressante car elle permet de créer un déficit foncier.

Astuce 14 : Louez une place de parking séparément de la propriété

Investir en loi Pinel a des avantages indéniables. Mais depuis plusieurs années, le rendement locatif n'est pas à son maximum. Cependant, le loyer de stationnement n'entre pas dans le calcul du plafond de loyer. Ce qui signifie que la rédaction d'un bail pour un parking vous permet de gonfler un peu vos revenus.

D’autres avantages comme la colocation

La colocation présente de nombreux avantages pour vous :

Facteur de rentabilité locative :
La colocation présente des avantages pour les propriétaires. Le principal avantage est qu'un appartement en colocation peut être loué légèrement au-dessus des prix du marché. De plus, les colocations se vendent assez rapidement sur le marché.

Si l'un des colocataires décide de quitter le logement, les autres peuvent facilement trouver un nouveau résident à sa place. Le propriétaire n'a pas à s'en occuper, ce qui est un avantage non négligeable. La colocation permet au bailleur d’avoir une meilleure rentabilité locative. Elle permet également de supprimer le risque de rupture de loyer avec de multiples garanties financières.

La clause de solidarité contre les locataires récalcitrants :
Il existe des clauses solidaires qui permettent aux propriétaires de se retourner contre tous les colocataires en cas de non-paiement. Cela garantit que vous recevrez le loyer que vous avez demandé chaque mois.

3 - Quelle ville a la meilleure rentabilité locative ?

Nantes une ville dynamique

Nantes est une ville dynamique. Pendant de nombreuses années, la ville s'est réellement développée tant sur le plan économique que démographique.

Cela s'explique principalement par sa situation stratégique en France. En effet, il offre une troublante facilité de déplacement entre terre et mer. La ville n'est qu'à 2 heures de Paris grâce à l'arrivée de la ligne de train à grande vitesse. De plus, Nantes possède un aéroport international qui attire de plus en plus de touristes.

Puis Nantes a toujours été une ville attractive où l'investissement immobilier est une valeur sûre. Aujourd'hui, sa croissance démographique devient un formidable atout pour la ville, mais aussi pour les investisseurs.

La ville connaît en fait une croissance de 1,5 % par an. Son agglomération ne compte pas moins de 630 000 habitants et la ville plus de 300 000 habitants. Sa croissance démographique est donc deux fois et demie supérieure à la moyenne des villes françaises.

Nantes une ville qui attire

Grâce à sa remarquable qualité de vie alliée à son dynamisme économique, Nantes attire de plus en plus de monde.

En effet, grâce à son engagement en faveur du développement durable, elle offre de nombreux espaces verts protégés. La ville remporte ainsi le prix de la ville la plus agréable d'Europe, mais aussi celui de capitale verte européenne. Les résidents profitent ainsi d'un cadre de vie paisible et confortable et d'une qualité de vie agréable. La ville étudiante de Nantes accueille chaque année plus de 41 000 étudiants qui viennent étudier dans l’une de ces universités.

Enfin, Nantes est une ville qui présente de nombreux atouts pour investir dans l'immobilier locatif. Le marché est en constante évolution du fait de sa démographie toujours croissante.

D’autres villes avec une meilleure rentabilité locative ?

Nous vous conseillons de privilégier les grandes villes à forte demande afin de réaliser un investissement durable et rentable. La rentabilité locative est inférieure à la moyenne des villes, mais le risque est très faible. La revente conserve toujours une valeur ajoutée en partant de Paris, Bordeaux, Lyon, Marseille, Toulouse, Nantes, etc.

Mais cela ne veut pas dire qu'il n'y a pas d'offres à Saint-Etienne ou à Mulhouse. Dans les villes à revenu élevé, le loyer est suffisant pour couvrir votre paiement bancaire mensuel. Vous pouvez ainsi vous constituer un portefeuille de biens à crédit sans capital de départ.

Baisse des prix dans les villes à meilleures rentabilité locative

La performance d'un investissement immobilier ne dépend pas uniquement de sa rentabilité locative. Mais aussi du plus ou moins-value réalisée au cours de l'année. Cependant, les villes à hauts rendements sont aussi celles où le littoral progresse le moins à moyen terme.

En cinq ans, les prix ont baissé en moyenne de 10,5 % dans les villes à haute rentabilité locative. Il s’agit de St Etienne, Mulhouse, Nîmes ou Poitiers. Alors que dans les dix villes aux rendements locatifs les plus faibles, ils ont augmenté de 5,8 %. Il s’agit de Paris, Bordeaux, Lyon, Antibes, Aix-en-Provence, Nice et Nantes.

Pour un investissement immobilier locatif, il est important de ne pas privilégier le retour sur investissement au détriment du reste. Et pour cause, la perspective de changement (prix de location, prix d'achat) doit également être prise en compte. De même, se concentrer sur une ville qui n'a pas de marché immobilier affecte votre rendement, même s'il est efficace. Pour minimiser le risque de vacances locatives, vivez à proximité des transports, commerces et lieux de travail.

En conclusion, gardez à l'esprit que l'immobilier est une question de rentabilité locative à prendre en compte dans vos investissements. Investir dans l'immobilier locatif n'est pas une opération anodine. Il existe quelques astuces simples que vous pouvez mettre en pratique pour optimiser votre rentabilité. En pratique, pour réussir, il suffit de réduire les dépenses liées à son investissement et de créer davantage de revenus.

Questions Réponses

1 - Qu'est-ce qu'un bon rendement locatif ?

Un taux entre 5 et 10% devient intéressant et permet d'envisager l'acquisition d'un bien dans un but de location. Investir en dessous de 5% implique un risque considéré comme trop grand pour la plupart des investisseurs.

2 - Qu’en est-il de la rentabilité locative et SCI ?

Il peut être judicieux de créer une SCI familiale dans le but de mettre le bien en location. Ce statut juridique présente de nombreux avantages, et pas seulement pour la succession. La SCI peut déduire les frais de location. L'investissement est alors beaucoup plus rentable.

3 - Qu’en est-il de la rentabilité locative saisonnière ?

Le loyer pour une location saisonnière est plus élevé que pour une location classique. En fait, il est parfois préférable de louer temporairement. Tout dépend de l'emplacement et du prix de la propriété. La rentabilité locative saisonnière attire de nombreux investisseurs.