rendement locatif

Comment calculer le rendement locatif ?

Publication : 08/10/2022 09:45:22
Modification : 21/07/2023 13:15:54

Vous avez un projet d’investissement locatif et dans la planification vous vous rendez compte qu’il y a des données à étudier dont le rendement locatif.
Comprendre comment ça marche avec les revenus locatifs est l'un des principes clés d'un investissement immobilier réussi.

1 - Comment calculer le rendement locatif ?

Vous avez un projet d’investissement locatif et dans la planification vous vous rendez compte qu’il y a des données à étudier dont le rendement locatif.
Comprendre comment ça marche avec les revenus locatifs est l'un des principes clés d'un investissement immobilier réussi. Bien que certains investisseurs pensent que plus les revenus locatifs sont élevés, meilleur est l'investissement, ce n'est pas toujours le cas.

Calculer le rendement locatif vous permet de déterminer la valeur et le potentiel d'une propriété, qu'elle soit résidentielle ou commerciale.
Il n'existe pas de règle universelle ou d'indicateur standardisé pour déterminer la qualité des revenus locatifs d'un bien immobilier. Cependant, les réponses à ces questions nous aideront à comprendre le concept de revenu locatif, qui est crucial pour le succès d'un investissement.

Comment définir le revenu locatif ? Quels éléments permettent de calculer le rendement locatif ? Quels types de biens offrent le meilleur rendement ? Quand est-ce qu’il faut calculer le rendement locatif ?

2 - Qu’entend-t-on par rendement locatif ?

Il est important de calculer le rendement locatif avant d'investir dans un locatif. Cela vous donnera une idée claire de l'argent que vous pouvez gagner par rapport au prix que vous payez pour la maison que vous louez. Il s'agit du rapport entre le loyer que vous percevez et le prix d'achat du bien.
Autrement dit les revenus locatifs reflètent le montant généré annuellement par un immeuble de placement par rapport au prix d'achat ou à la valeur de cet immeuble.
Avant de procéder à comment calculer le rendement locatif d'un investissement, voyons ce qui fait un bon taux de rendement locatif.

3 - Conseils pour optimiser votre rendement locatif à plus de 10%

Achetez à crédit

Vous pouvez acheter un bien avec votre propre argent, mais avec un prêt hypothécaire, vous pouvez déduire les intérêts du prêt de votre revenu, en plus de l'effet de levier. En attendant, vous pouvez investir votre argent ailleurs.

En bref, si vos revenus locatifs donnent un rendement net de 10 %, et si vous investissez 3 % de vos achats dans une assurance-vie, vous obtiendrez un rendement de 13 % … alors que si vous investissez votre propre argent, le rendement tombera à 7 %, soit environ la moitié.
Vous devrez également payer plus d'impôts sur le revenu, car les intérêts du prêt ne sont pas déductibles.

Se focaliser sur un seul type de bien

Identifiez le bien idéal que vous souhaitez acheter, et orientez vos recherches et vos efforts sur ce bien. Cela vous permettra de vous concentrer et de travailler plus efficacement.
Ce sont généralement les propriétés où vous pouvez obtenir la meilleure valeur pour votre argent.

Les propriétés situées à proximité des grandes infrastructures et des universités sont généralement les plus rentables et présentent des taux d'inoccupation plus faibles.

La vente de propriétés dans les zones résidentielles ou les grandes villes est plus coûteuse et donc moins rentable.

Un bon exemple est Paris, où il est difficile de trouver des biens offrant un rendement acceptable, c'est-à-dire un revenu net supérieur à 8 %.

Diviser le bien immobilier

Si votre maison possède plusieurs entrées séparées, c'est bon signe car vous pouvez créer plusieurs appartements et payer un loyer plus élevé.
De nombreux investisseurs immobiliers le font, surtout dans les grandes villes.

Ils achètent un bâtiment ou une maison et le divisent en plusieurs parties.

Cela décuple bien sûr votre marge bénéficiaire puisque vous ne percevez pas un seul loyer, mais plusieurs.

Bien sûr, pour que le travail soit rentable, vous devez y réfléchir au préalable.

Miser sur les ventes aux enchères

Si vous savez comment bien organiser ce type de vente (coûts supplémentaires, nombre de jours, possibilités de participation ponctuelle, etc).
Les ventes aux enchères sont un excellent moyen de trouver des propriétés offrant un bon rendement locatif.

N'oubliez pas que vous devez faire une offre qui a des chances de remporter l'enchère, mais qui ne doit pas être déraisonnable.

Calculez soigneusement le prix de location et si l'offre la plus élevée est de 99 000 €, alors offrez 99 002 €.
Si quelqu'un offre 69 000 €, vous n'obtiendrez que 2 € de plus, car les gens aiment enchérir sur des nombres entiers !

4 - Comment retrouver le bon rendement locatif

Avec la croissance du marché de l'immobilier, ce secteur devient de plus en plus populaire auprès des investisseurs. Cependant dans tout business il y a des règles qu’il faut respecter.
L'estimation des rendements attendus est utile, mais pas au détriment de la qualité de l'investissement. Un bon rendement locatif est celui qui répond aux objectifs d'investissement, minimise les risques et maximise les économies.

Un bien qui peut être loué toute l'année et qui rapporte 6% est un meilleur investissement qu'un bien qui promet un rendement de 12% mais qui est difficile à louer.
Des études montrent qu'un rendement locatif de 10 % ou plus est un très bon rendement et offre un meilleur "rendement net" que de nombreux autres investissements traditionnels. Cela s'ajoute aux nombreuses variables qui influent sur les rendements (frais, impôts, crédit, cash-flow libre, etc.).

Toutefois, dans la pratique, de tels rendements sont très difficiles à atteindre. Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs dans les petites villes où le risque locatif est élevé et où il n'y a pas de certitude de plus-value à la revente.

Cela signifie simplement que vous ne pouvez pas dire que tel est le meilleur rendement sur un investissement.

Plus précisément, le calcul du rendement locatif dépend des paramètres suivants:

  • La capacité d'épargne de l'investisseur (et le coût de la vie)
  • Objectif d'investissement entre le rendement des fonds propres et le rendement locatif net
  • Le niveau de risque de l'investissement
  • Attractivité de la ville
  • Demande de logements locatifs

Les investisseurs ont des objectifs différents. En voici quelques uns:

  • Exonérations fiscales
  • Laisser un héritage à leurs enfants
  • Améliorez leur mode de vie
  • Gagner de l'argent plus rapidement
  • Avoir des revenus supplémentaire pour la retraite
  • Investir une partie de votre épargne dans des actifs réels

5 - Quelle est la meilleure propriété à louer ?

Nous venons de découvrir comment effectuer le calcul du rendement et quels types de propriétés rapportent le plus d'argent. Mais sont-ils les plus faciles à louer ? Quel type de propriété acheter ?

Le studio

Si vous investissez dans une chambre à coucher, vous ne devriez avoir aucun problème à trouver rapidement un locataire. Ce type de bien est très demandé, surtout s'il est situé dans le centre de la ville et fréquenté par de jeunes professionnels ou des étudiants.

Les appartements d'une chambre à coucher présentent l'avantage d'un prix d'achat faible et de loyers élevés.
Cependant, la forte rotation inhérente à ce type de propriété peut affecter le loyer attendu. Les changements fréquents de locataires peuvent être chronophages et stressants pour le propriétaire. Les réparations sont généralement effectuées au moment de la location, ce qui augmente les coûts du propriétaire et prolonge la période d'absence.

Appartements T2 et T3

Il s'agit d'appartements avec deux ou trois chambres. Un plus grand nombre de chambres à coucher nécessite un investissement initial plus élevé. Contrairement aux appartements plus petits. Ils ont également un taux de rendement plus faible, de 3 à 5 %. Les pièces plus grandes donnent également au locataire un sentiment de stabilité.

Par conséquent, les locataires (par exemple, les couples avec enfants) restent plus longtemps que dans un appartement locatif traditionnel. De plus, le risque de non-paiement est plus faible car les locataires sont moins mobiles. En outre, les réparations peuvent être évitées plus longtemps.

Les investisseurs qui choisissent ce type de logement obtiennent un retour sur investissement à long terme. La revente d'appartements d'une ou deux chambres permet aux propriétaires de trouver plus facilement des acheteurs. En outre, ils peuvent être vendus à un bon prix.

Le parking

Investir dans un parking, un garage ou un espace de stationnement loué présente de nombreux avantages. Il n’est pas nécessaire d'investir une grande somme au début. En outre, il n'existe pas de loyer standard, et le propriétaire et le locataire sont libres de négocier le bail.
Avec un emplacement bien choisi, un tel bail peut fournir un revenu locatif très abordable sans aucune restriction.

6 - Quel type d’immeuble rapporte le mieux ?

Un bon rendement locatif est également un investissement stratégique.
Il est parfois difficile de choisir un type spécifique d'immeuble locatif. Cependant, certaines catégories de biens peuvent fournir des revenus intéressants aux investisseurs.
Il existe deux grands types d'immeubles locatifs : les appartements meublés et la location vide. Toutefois, nous allons faire cas de deux autres types de locations : la colocation et la location à court terme.

Louer un appartement meublé
Les logements meublés présentent également de nombreux avantages%20!). Les loyers étant plus élevés que pour un appartement non meublé, les taux d'intérêt seront plus favorables.

Les maisons nues : un choix de plus en plus populaire
La forme typique de logement locatif est le logement nu. Il s'agit d'une forme de logement qui est parfois loué à l'année. Certains locataires vivent dans ces appartements jusqu'à cinq ans. Ce type de logement présente de nombreux avantages:

  • Les logements vides offrent stabilité et tranquillité d'esprit.
  • Les maisons vides offrent une stabilité financière et une sécurité d'occupation.
  • La location d'une chambre non meublée peut rapporter un bénéfice de 3 à 10 %.

La colocation meublée
Opter pour la colocation c’est une manière de rechercher un bon investissement qui ne durera pas longtemps. Il est très facile à utiliser. Vous pouvez également louer une chambre dans le même appartement. Si vous avez un emploi moyen, cette solution est meilleure que la précédente. Le taux de retour sur investissement est de 8 à 10 %.

Location à court terme : les investissements les plus rentables
Les locations à court terme et leurs variantes (locations saisonnières) arrivent en tête de liste.
Vous pouvez économiser entre 15 et 25 %. Par exemple, vous pouvez obtenir un rendement de 23 % sur une location saisonnière.

Il s'agit de locations pour quelques heures ou quelques nuits plutôt que pour plusieurs années. Cela vous permettra de louer le bien à un prix plus élevé qu'une location normale. Le loyer peut être multiplié par trois ou quatre.

Les locations à court terme sont probablement l'investissement le plus rentable.

7 - Calcul du rendement locatif

Le rendement locatif est exprimé en pourcentage et représente le rendement pour une année. Il existe deux types de rendements locatifs : le rendement locatif brut et le rendement net. Ces deux types de revenus doivent être expliqués afin de calculer le rendement locatif.

Calcul du rendement brut

Le rendement locatif brut est la différence entre le revenu (loyer perçu) et le prix d'achat du bien.
En calculant le rendement locatif brut, vous pouvez avoir une idée approximative de la manière dont votre investissement locatif se positionne comparativement à d'autres investissements. N'oubliez pas les frais d'acte. Cela signifie que la taxe doit être ajoutée au prix d'achat ou au coût des travaux de construction s'ils doivent être effectués avant la mise en location du bien.

Prenons pour exemple un investisseur qui achète un appartement pour 250 000 euros et souhaite le louer pour 900 euros par mois.

La formule de calcul du rendement brut se présente comme suit :
(loyer mensuel reçu x 12) / prix d'achat du bien) x 100

Appliquons cette formule à l’exemple ci-dessus pour calculer le rendement brut :
(900 x 12) / 150 000 x 100 = 7,20%

Comment calculer le rendement locatif net ?

Le calcul du rendement brut n'est pas le seul moyen de prendre une décision finale. Vous devez calculer le rendement net.
Tant que vous êtes propriétaire de votre logement, vous devez payer des impôts. En additionnant le tout, vous obtiendrez le bénéfice net de votre investissement immobilier. Vous obtenez ainsi un rendement plus précis, qui est différent du rendement brut que vous aviez calculé précédemment. Le calcul du rendement net donne un résultat plus proche du rendement réel de l'investissement.
La formule est la suivante :

Rendement net = (montant du loyer x 12 mois) - (coût du loyer) / prix d'achat du bien x 100.

Ce calcul du rendement tient compte des coûts fixes ainsi que des coûts variables tels que le taux de vacance de même que celui de rotation.

Calculons le rendement net sur la base des données de notre exemple.

Prix d'achat : 150 000 euros.
Loyer : 900 euros.

Les charges :

  • Impôt foncier : 600 €,
  • Frais annuels de copropriété : 850 €.
  • Réparations locatives : 400 €
  • Assurance locative : 150 €
  • Coût total : 2000 €
  • Rendement net annuel = (900 x 12 mois - 2 000) / 150 000 x 100 = 5,86

8 - Comment les revenus locatifs sont-ils imposés ?

Après avoir pris connaissance de comment se calcule le rendement locatif, intéressons-nous aux taxes qui lui sont imposées.
Le côté fiscal dépend du type de location. Si l'immeuble est vide, les revenus locatifs sont imposables. Si vous louez un bien meublé, les revenus des activités commerciales et industrielles (BIC) sont imposables. Le traitement fiscal dépend de l'option choisie : location meublée professionnelle (LMP) ou location meublée non professionnelle (LMNP).

Taxation des biens locatifs vides

À la source le rendement locatif n’est pas soumis à l'impôt. L'administration fiscale calcule l'impôt sur la base des revenus du bien et vous le payez par acomptes mensuels ou trimestriels. Pour la période de janvier à août 2022, les paiements sont effectués sur la base de la déclaration de revenus de 2021, qui inclut les revenus de 2020. Lorsque vous recevrez votre déclaration de revenus en septembre 2022, l'administration fiscale recalculera vos revenus de 2021 sur la base de la déclaration de revenus de 2022.

Impôt pour la location meublée

Si vous appliquez le taux normal, la moitié du rendement locatif est imposée comme si vous louiez une maison vide. Un autre cas, lorsque vous êtes dans le régime forfaitaire, vous utilisez le mécanisme de réduction des coûts et d'amortissement pour réduire vos revenus locatifs à des fins fiscales. Toutefois, vous devez payer le loyer en plusieurs versements car l'impôt sur les biens meublés ne peut être déduit à la source.

Autre régime : la plus-value

Les revenus locatifs ne sont pas les seuls revenus imposables des biens immobiliers. Si vous vendez sur le marché locatif et réalisez un bénéfice, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values. Comment cela se fait-il ?

L'impôt est prélevé sur toutes les plus-values pendant les cinq premières années. Dans ce cas, un impôt supplémentaire est dû pour la période de propriété ; à partir de la 22e année, aucun impôt n'est dû. Les plus-values sont soumises à un impôt social de 17,2% en fonction de la durée de détention. Après 30 ans, la taxe sociale est totalement supprimée. Vous ne devez pas payer d'impôt sur les plus-values ni de cotisations de sécurité sociale lorsque vous vendez le bien.

Le bénéfice net-net, qu’est-ce que c’est ?

Le rendement net-net imposable est calculé sur la base du bénéfice réalisé sur le bien après prise en compte des impôts, c'est-à-dire l'impôt sur le revenu à payer sur le bien. Il n'existe pas de formule standard pour ce calcul. Elle dépend de la situation fiscale (composition du foyer, loyer imposable), du régime d'imposition (logement micro-communautaire, logement royal, micro-BIC, etc.) et du système de défiscalisation choisi (méthode Pinel, méthode normande, etc.). Plusieurs systèmes et dispositifs fiscaux sont utilisés pour optimiser la déduction et l'imposition des investissements locatifs. Certains d'entre eux peuvent contribuer à simuler le calcul du rendement ou les revenus sur l'investissement.

9 - Comment puis-je savoir si un bien est rentable ?

Pour déterminer la rentabilité d'un projet de location, vous devez calculer le rendement locatif. Cette évaluation tient compte d'un certain nombre de paramètres que les investisseurs ne doivent pas ignorer. Ces paramètres sont :

  • Loyer mensuel hors taxes
  • Le prix et le type du bien (meublé / loué)
  • Coût de financement : y compris les frais de notaire, les taux d'intérêt des prêts, les frais d'assurance et de garantie des prêts
  • Le coût de la surface (m2)
  • Localisation géographique du bien
  • Votre apport
  • Coûts non récupérables : c'est le coût des améliorations qui augmentent la valeur de la propriété locative
  • Taxes foncières, y compris l'impôt foncier et l'impôt sur le revenu
  • Les assurances (par exemple, l'assurance du propriétaire, l'assurance responsabilité civile du locataire)
  • Les charges de service, le remplacement de la chaudière et les autres travaux importants sont payés par le propriétaire
  • Le taux d'assurance

Pour savoir si l'investissement en vaut la peine, comparez les revenus locatifs avec vos objectifs. Si les revenus locatifs concrétisent vos objectifs, vous êtes gagnant ! Si ce n'est pas le cas, revoyez votre cadre d'investissement.

10 - # Revenus locatifs par ville

Lorsque l'on investit dans l'immobilier, il est toujours important de trouver un équilibre entre les revenus locatifs, le rendement potentiel du bien et les risques liés aux biens vacants. C'est ce qu'on appelle le rapport risque-rendement, qui reste un indicateur important pour les investissements immobiliers.

Pour savoir quelles villes sont les meilleurs endroits pour investir dans l'immobilier en 2022, examinons les données de plus près.

Bordeaux
Bordeaux est un endroit populaire pour acheter une propriété. C'est là que se trouve le Triangle d'or, composé du Jardin public, de Tourny, de la place Sainte-Catherine et du quartier Gambetta. Les prix des propriétés dans cette zone varient entre 7 000 et 10 000 € par mètre carré. Les prix élevés sont dus à l'intérêt des investisseurs fortunés pour l'immobilier résidentiel, notamment à la suite du réaménagement majeur du centre de Bordeaux.

Ces prix sont compensés par des loyers compris entre 20 et 30 euros par mètre carré. Ainsi, le rendement à long terme d'un appartement meublé ne devrait pas dépasser 5 %. Cela en fait une zone idéale pour les grandes propriétés d'investissement.

Angers
Le prix moyen à Angers est de 3 000 euros par mètre carré, soit un rendement global de 4,7 %.

Caen
Caen est assez rentable avec un rendement de 5,8 % et un prix d'un peu plus de 2 500 € par mètre carré.

Épernay
Épernay mérite également d'être mentionné. Les valeurs immobilières sont également élevées, avec un prix moyen par mètre carré d'un peu moins de 1 700 € et un rendement de +7,2 %.

Orleans
Orléans est la ville la moins chère, avec des prix d'environ 2 500 € par mètre carré et un rendement total de 5,5 %.

Lille
Avec un rendement locatif de 4,81%, cette métropole est sans doute la deuxième ville la plus attractive pour l'investissement locatif en 2022.

Ceres
Ceres a l'avantage d'être une ville étudiante avec un taux de capitalisation de 4,9% et un prix au m2 de 3 000 euros.

Marseille
La seule ville figurant sur cette liste est Marseille. Les prix se situent actuellement autour de 3300 euros par mètre carré, bien qu'ils varient évidemment considérablement d'une région à l'autre, ce qui donne un rendement global de + 5,3 %.

Avant de se lancer dans un investissement locatif, les entrepreneurs doivent avoir un plan d'affaires et être bien préparés. Pour les investisseurs, le calcul du rendement locatif est un facteur important de la rentabilité d'un investissement immobilier.

Les biens locatifs sont des biens qui peuvent être loués à des tiers. Le bien peut être neuf ou ancien. Il peut s'agir d'un appartement, d'une maison ou d'un sous-sol, d'un parking, d'un terrain commercial ou d'un immeuble composé de plusieurs propriétés.

Questions Réponses

1 - Est-il possible d’investir sans apport ?

Comprenez avant tout qu’investir sans capital (apport) augmente votre capacité d'investissement.
Les banques demandent ordinairement 20 à 15 % au moins sur le coût total du projet, en fonction du prix d'achat et de l'ampleur des travaux.
Le terme "effet de levier" est largement utilisé dans le secteur de l'immobilier. Bien entendu, cela s'applique avec encore plus de force si elle n'est pas payée d'avance.
En vrai, avec un plan solide, vous pouvez tirer parti de votre propriété sans dépendre entièrement de la banque.

2 - Comment choisir son bien?

Pour choisir où investir, il faut tenir compte de l'accessibilité financière et des habitudes d'achat.
Investir dans l'immobilier est un investissement financier. Investissez donc dans une ville où la demande de logements locatifs est élevée, dans une ville dynamique où la population étudiante et culturelle est importante.
Considérez également si le bien est neuf ou ancien, où il est situé, quelles sont les commodités dont il dispose et quel est votre budget...

3 - A quel moment faut-il calculer le rendement locatif ?

Investir dans l'immobilier nécessite une réflexion et une formation approfondie. Même si le bien que vous souhaitez acheter se trouve à un endroit stratégique, vous devez tenir compte de plusieurs éléments pour décider s'il vaut la peine de l'acheter. Le premier élément et le plus capital est le prix. Pour faire un bon achat, vous devez connaître le marché et analyser les avantages et les inconvénients de la propriété qui vous intéresse. Suite à ces analyses beaucoup se demandent la période propice pour calculer le rendement.

Lorsque vous recherchez un bien immobilier, une analyse des offres et des options peut vous amener à calculer le rendement locatif brut. Cela vous aidera à décider de visiter ou non la propriété. Vous pouvez choisir votre première option.
Pendant que vous visitez le logement, il est important de calculer le rendement net et celui net-net.

Articles en rapport