meilleure rentabilité locative

Quelle ville a la meilleure rentabilité locative ?

Publication : 21/12/2022 09:27:50
Modification : 21/07/2023 07:39:55

Investir dans l'immobilier locatif est un rêve pour de nombreux Français. Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, c'est une bonne opportunité. Toutefois, pour obtenir une rentabilité locative raisonnable, vous devez choisir une ville où les revenus locatifs sont élevés. Comment la rentabilité locative est-elle calculée dans une ville ?

1 - Notion de rentabilité locative

La rentabilité locative, également appelée revenue locatif ou rendement locatif, est un indicateur important de la performance d'un immeuble de placement. La rentabilité locative est le rapport entre le loyer et le prix d'achat du bien, généralement exprimé en pourcentage. Il s'agit d'un facteur très important pour déterminer s'il est économiquement judicieux pour un investisseur d'acheter une propriété. Les investisseurs peuvent également estimer le retour sur investissement et décider si une propriété vaut la peine d'être vendue.

En termes simples, il s'agit du rapport entre le revenu locatif annuel et l'investissement dans le bien. Ainsi, la rentabilité locative indique quel immeuble de placement est le plus intéressant. Les investisseurs peuvent également évaluer la rentabilité et le potentiel de leur investissement et décider si la propriété vaut la peine d'être vendue.

En fait, il existe trois types de rentabilité locative : la rentabilité locative brute, la rentabilité locative nette et la rentabilité locative nette-nette.

Bon à savoir : comment s'effectue le calcul de la rentabilité locative ?

Calcul de la rentabilité locative brute :

La rentabilité locative brute est le principal indicateur de la rentabilité d'un bien immobilier. Le calcul ne tient pas compte des coûts supplémentaires ou des taxes que vous devez payer en tant que propriétaire. Par conséquent, le rapport ne reflète pas fidèlement les revenus réellement perçus. Il est exprimé en termes annualisés et se situe généralement entre 2% et 7%. Ce chiffre est recommandé par les agents immobiliers et est très utile pour une comparaison rapide entre les villes.

La rentabilité locative brute peut être calculée en divisant le loyer annuel par le prix d'achat de l'appartement et en le multipliant par 100.

Exemple : Un investisseur achète un bien (appartement) pour 300 000 euros et le loue pour 700 euros par mois. Le loyer annuel est donc de 8 400 euros (700 x 12 mois). En incluant l'hypothèque et les frais de notaire de 20 000 euros, le prix d'achat total de la propriété est de 320 000 euros. En divisant le loyer annuel par le prix d'achat et en multipliant par 100, on obtient un bénéfice brut de (700 x 12)/(300 000 + 20 000) x 100 = 2,62 %. Ce chiffre de 2,62% peut être utilisé pour comparer le bénéfice locatif total avec l'investissement.

Calcul de la rentabilité locative nette

Le calcul de la rentabilité locative nette des immeubles de placement est simple. Il suffit de prendre le revenu locatif annuel et de le comparer au coût d'achat de la propriété.

Exemple de calcul :
Un investisseur loue une place de parking pour 500 euros par mois. Il paie 150 000 euros pour l'achat, frais d'achat compris. Le bail est géré par un prestataire de services professionnel (10 % du loyer annuel), mais l'investisseur n'a aucune garantie de ne pas perdre les revenus locatifs. Si le loyer annuel estimé non récupérable est de 1 000 euros, l'impôt foncier de 800 euros et le prêt de 10 000 euros, la rentabilité locative nette du bien est [(500 x 12) - (600 + 1 000 + 800) / (150 000 + 10 000) x 100] = 2,25 %.

Calcul de la rentabilité locative nette-nette

La rentabilité locative nette-nette est un indicateur plus concret et plus direct de la marge bénéficiaire nette. Elle permet une évaluation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement à la rentabilité locative nette, elle tient compte des coûts de location et des taxes. Il s'agit d'un indicateur très fiable car elle tient compte des impôts payés sur les revenus locatifs. La formule est la suivante : (loyer annuel - somme de tous les frais généraux et autres dépenses - taxes) / "prix d'achat total" x 100.

2 - Les facteurs à prendre en considération pour reconnaître une ville rentable

Pour trouver les meilleures villes dans lesquelles investir pour obtenir un revenu locatif maximal, il faut tenir compte d'un certain nombre de critères et d'indicateurs. Ces indicateurs sont très importants pour les investisseurs recherchant les meilleures villes et endroits pour investir dans des biens locatifs. Un examen complet de ces critères peut vous aider à trouver la ville qui répond le mieux à vos besoins.

Recherche de location
Les forfaits Pinel sont disponibles là où les loyers sont bas. Jusqu'à présent, ces informations étaient difficiles à trouver. Désormais, ces informations sont facilement accessibles grâce au système Pinel. Pour vérifier si la ville dans laquelle vous souhaitez investir peut offrir des rendements plus élevés, il suffit de vérifier si elle est proche du Pinel.

Population : taille et répartition
Il est important de connaître la population de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. En fait, il est préférable d'investir dans les villes à forte densité de population. La plupart des investisseurs ne savent même pas où trouver ces informations.

Les habitants de la ville
Pour mieux comprendre cette unité, il faut d'abord la définir : selon l'INSEE, un canton est une commune ou un ensemble de communes comptant au moins 2 000 habitants et ne comportant aucune habitation à plus de 200 mètres de la résidence la plus proche. En outre, plus de la moitié de la population vit dans ces villes. En d'autres termes, ces villes présentent la plus forte concentration de population. Les personnes vivant en dehors de ces villes ont tendance à ne pas vivre dans des zones urbaines attrayantes.

Les changements démographiques dans les villes
De nombreux investisseurs oublient d'analyser cet aspect. Si la population est négative, il peut y avoir une pénurie de locataires. Cela peut compromettre le potentiel locatif d'un investissement.

Démographie urbaine
Une démographie urbaine négative peut également entraîner une faible demande de location pour les investissements. Une croissance négative de la population urbaine est souvent le premier signe d'un déficit démographique dans les municipalités d'une région. Il s'agit également d'un indicateur important du retour sur investissement.

Le manque de travail
Le taux de chômage fournit des informations actualisées sur deux facteurs importants. Tout d'abord, il peut être utilisé pour surveiller la situation économique d'une zone géographique. Dans les provinces de Haute-Garonne et d'Herrero, le chômage est passé de 10,7 % à 14,5 %, c'est-à-dire à plus de 35 %. Cela montre que certaines municipalités ont une activité économique nettement moins importante que d'autres. Un autre point important qui ressort de cette comparaison est la qualité des baux.

La dynamique économique
Le dynamisme économique est un indicateur assez complet. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour évaluer la situation économique. L'un des critères les plus importants est le nombre de jeunes entreprises. De nombreuses innovations créent déjà des emplois et attirent de nouveaux résidents. Les grandes entreprises telles qu'Airbus dans la région de Toulouse et Dassault Aviation dans la région de Bordeaux sont également de bons indicateurs.

La capacité de la ville et la qualité de l'accès
C'est très important pour la qualité de vie de la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Plus une ville est accessible et facile à atteindre, plus le réseau régional est performant, plus il est facile de se déplacer dans la ville. Cela rend la ville beaucoup plus accessible.

Culture et patrimoine culturel
De nombreuses personnes ne tiennent pas compte de cet aspect. Cependant, la culture et le patrimoine d'une ville ont un impact à bien des égards. Il attire déjà de nombreux visiteurs et contribue de manière significative au développement économique de la région en augmentant les revenus locatifs.

L'environnement naturel de la région
Il s'agit d'un indicateur important de la qualité de vie pour les locataires potentiels et cela contribue à l'attractivité de la ville.

Tendances des prix de l'immobilier résidentiel
Cependant, une faible consommation peut protéger les investissements. Ce secteur est en déclin depuis des années et constitue un risque majeur. Même si les loyers sont élevés dans votre région, la valeur des propriétés peut baisser en quelques années. Vous devez donc analyser la tendance des prix de l'immobilier dans votre ville.

Les locataires sont impliqués dans la ville
La proportion de locataires dans la zone détermine la profondeur future du marché. Plus la proportion de locataires est élevée, plus la demande d'espace locatif est forte et plus les loyers sont élevés.

Le taux d'inoccupation de la ville
Le nombre d'appartements vacants fournit des informations sur le taux de chômage de la ville. L'INSEE estime que le taux de vacance moyen national est d'environ 8%. Un taux de vacance élevé signifie évidemment qu'il est difficile de trouver des locataires pour les appartements. On estime que les investisseurs trouveront certainement un locataire si le taux d'inoccupation de la ville est inférieur à 5 %.

En tenant compte de tous ces facteurs, l'investisseur sera en mesure de choisir une ville à forte rentabilité locative en fonction de ses moyens personnels.

3 - Top des meilleures villes qui ont une meilleure rentabilité locative

Nantes

Nantes est une ville attrayante et l'un des endroits les plus sûrs pour investir dans un logement locatif. La raison est la forte demande de logements étudiants abordables. Elle est régulièrement classée parmi les villes les plus prestigieuses de France. Le Duché de Bretagne est donc en mesure d'attirer les investisseurs et d'offrir les meilleures rentabilité locative.
Nantes est à moins de 45 minutes de la mer, à moins de 2h30 de Paris en TGV et LGV, ouvert en 2017. Cette ville est accessible depuis l'aéroport aux principales villes françaises et européennes. Divers projets reliant les principales villes de Bretagne devraient réduire les temps de trajet entre Rennes et Nantes. Ces programmes devraient également avoir un impact sur les prix de l'immobilier dans la région.
La population de Nantes augmente régulièrement de plus de 6 % par an. Ceci est valable depuis 2012 et elle devrait augmenter de 100 000 habitants d'ici 2030. En plus de ces objectifs, de nouveaux emplois continueront d'être créés dans la région de Nantes (18 000 nouveaux emplois ont été créés au cours des cinq dernières années). Ces dernières années, la reprise économique de la région a contribué à une augmentation des prix de l'immobilier. Ce qui fait que ces prix semblent parfois élevés. La loi Pinel (zone B1) offre un bon équilibre entre risque et loyer. On y rencontre un prix moyen du terrain de 4 560 €/m², un taux de capitalisation de 3,2%. Le taux de vacance est de 5,9%. À Nantes, les loyers varient selon les quartiers, avec des prix de marché plus ou moins élevés. Il en va de même pour les loyers.

Toulouse

Toulouse est un excellent exemple de logement locatif à revenu moyen. La ville est considérée comme la deuxième ville la plus professionnelle de France. La ville rose a pour objectif de se développer davantage. Elle compte devenir la troisième ville de France avec plus de 500 000 habitants d'ici 2025. Ces dernières années (2012-2017), la population de la ville a augmenté de plus de 25 000 habitants. Par ailleurs, l'emploi fait environ 200 000 personnes.
Dans cette dynamique sans précédent, le prix du mètre carré continue d'augmenter. En moyenne, les prix restent plus abordables que dans d'autres villes de taille similaire. Le prix moyen du mètre carré d'une propriété recemment construite est estimé à 4 200 euros. Comme pour Nantes, Toulouse présente un bon équilibre entre rendement et risque : En loi Pinel (zone B1), un rendement de 3,5 % et un taux de vacance de 8,2 % indiquent un avenir prometteur.

Bordeaux

Bordeaux, 9ème ville de France, se caractérise par une dynamique démographique forte et durable (croissance annuelle de 5,3%). Celle-ci soutient la croissance de la population depuis plusieurs années, entraînant une augmentation significative de la demande locative. Bordeaux est également une destination populaire pour de nombreux étudiants à la recherche de petits appartements ou de chambres. Bordeaux convient aux investisseurs immobiliers, nouveaux ou existants, et son attractivité a un impact positif sur la société. La ville bénéficiera de grands projets d'aménagement urbain dans les années à venir, notamment le développement de la zone Euro-Atlantique près de la gare Saint-Jean.
Bordeaux a été favorable aux investisseurs ces dernières années : le marché locatif est très demandé et les prix restent raisonnables (4000-6000/m2). Bordeaux compte actuellement plus de 720 000 habitants, mais ce chiffre pourrait atteindre un million d'ici 2030.

Montpellier

La ville de Montpellier dispose de grandes universités et de possibilités d'emploi grâce à l'implantation d'une grande organisation internationale. Montpellier possède de nombreuses attractions et sa population varie en fonction de la saison. Acheter un appartement ou une maison à Montpellier est donc un investissement intéressant tout au long de l'année. Cela garantit un bon revenu locatif. Montpellier est souvent classée parmi les villes les plus attractives de France. Le taux de croissance démographique annuel de la région est de 1,7 % (le plus élevé du pays) et se maintient depuis 10 ans. C'est l'une des rares villes où la population n'a cessé de croître au fil des décennies.
Montpellier est située au centre de la région métropolitaine et constitue un important centre de transport reliant l'est de l'Italie à l'ouest de l'Espagne. La ville est idéalement située et attire chaque année un grand nombre d'étudiants et de touristes. Le développement des transports urbains accroît également le potentiel d'expansion du marché immobilier.

Lyon

Lyon est située à deux heures de Paris en train. Elle est également proche de la Suisse et de l'Italie. Ces avantages font de Lyon un lieu fiable pour l'investissement locatif. Lyon est la troisième plus grande ville de France avec plus d'un million d'habitants. Son excellente situation démographique et immobilière continue d'attirer les investisseurs à la recherche d'un équilibre entre risque et récompense. Lyon étant le deuxième pôle d'emploi de France, les loyers restent bas. Géographiquement, elle est proche de Paris et peut être atteinte en moins d'une heure par le TGV. Les prix des logements à Lyon ont fortement augmenté et la ville est désormais la deuxième ville la plus chère de France. Les prix ont fortement augmenté au cours des cinq dernières années.

Lille

Lille reste l'une des villes les plus attractives pour l'investissement locatif. Avec plus d'un million d'habitants, elle est la 6ème plus grande ville de France. À seulement une heure et demie de la capitale TGV, elle est un centre d'activité économique majeur en Europe. Lille a beaucoup à offrir en matière d'investissement locatif. Avec un rendement moyen de 13,2 € par mètre carré, la ville présente un potentiel de rendement théorique de plus de 5 %. Lille se développe d'année en année et se place en bonne position par rapport à plusieurs villes françaises. La population de cette ville dynamique et animée est en pleine croissance.
En investissant à Lille, les propriétaires auront accès à de nouveaux marchés et ne seront pas affectés par la hausse des prix au mètre carré. À Lille, vous pouvez équilibrer les risques tout en bénéficiant d'un secteur dynamique et de prix de location attractifs.

Angers

Angers offre d'excellentes possibilités d'investissement dans l'immobilier. La capitale de la région Montréal-Loire offre un large éventail de biens d'investissement, grâce à des prix toujours abordables, des rendements intéressants et de faibles taux de vacance. Les biens locatifs sont très demandés et les loyers à Angers sont attractifs. La qualité de vie à Angers est très attrayante pour les investisseurs à la recherche de bons rendements. Le marché de la location immobilière est très dynamique et les loyers augmentent rapidement. Connue pour son style de vie cool sur le Main, Angers est une étoile montante dans le secteur de l'investissement. Mais notamment en termes de nouvelles constructions. Elle rivalise avec les grandes villes en termes de pression locative et d'accès au marché de l'immobilier.

Aix-en-Provence

Aix-en-Provence offre de bons rendements locatifs. Elle dispose d'atouts qui attirent les investisseurs. Aix-en-Provence est une ville à l'environnement urbain humaniste où le charme architectural du centre historique se conjugue avec les attractions touristiques, le dynamisme économique, les marchés colorés et les cafés en hauteur. Les rendements locatifs sont élevés grâce aux baux traditionnels à long terme et saisonniers. Le marché du logement de la ville a connu une croissance régulière ces dernières années. Le dynamisme de la population étudiante et la situation économique ont entraîné une hausse constante des prix, obligeant de nombreux acheteurs à faire preuve de sélectivité. Toutefois, malgré les hausses de prix actuelles, la demande de biens locatifs reste élevée, la demande de petites propriétés étant très forte. Les investisseurs peuvent donc être sûrs que leur propriété sera rentable à long terme.

Mans

La capitale du département de la Sarthe, encore appelée Le Mans, figure dans le top 10 des villes aux rendements locatifs les plus élevés : en 2021, elle s'est classée pour la première fois à la septième place du classement des villes aux rendements locatifs les plus élevés. Depuis, son attrait s'est accru. Le prix du mètre carré reste à un niveau abordable de 1 530 €. Cependant, il a augmenté de 10 % sur l'année, alors qu'il était resté stable les années précédentes. Sa marge brute de 8 % est l'une des meilleures du marché locatif français.
Le Mans est stratégiquement situé : à 2 heures et 15 minutes en TGV de Nantes, Rouen et Paris et à une heure de la gare Montparnasse. Cela ouvrira sans aucun doute de nouvelles possibilités pour les citadins qui souhaitent travailler à distance. Cette ville de 140 000 habitants possède une vie étudiante dynamique, avec des universités, des entreprises et des écoles professionnelles.

Havre

Le Havre fait partie des villes où les prix de l'immobilier ont fortement augmenté ces dernières années, selon le classement 2021 des villes les plus favorables. En cinq ans, ce chiffre a augmenté de 26 %. Les prix de l'immobilier sont actuellement supérieurs de 7 % à ceux de l'année dernière. Malgré cette croissance rapide, l'intérêt pour l'investissement locatif ne faiblit pas. Les investisseurs sélectionnés peuvent espérer des rendements supérieurs à 6,5 %. En fonction des coûts liés à l'acquisition d'un bien, les chaînes peuvent espérer un rendement annuel compris entre 4,5 % et 4,5 %. Il convient toutefois de noter que toutes les entreprises ne sont pas identiques.

Questions Réponses

1 - Qu’appelle-t-on rentabilité locative ?

La rentabilité locative, également appelée revenue locatif ou rendement locatif, est un indicateur important de la performance d'un immeuble de placement. La rentabilité locative est le rapport entre le loyer et le prix d'achat du bien, généralement exprimé en pourcentage. Il s'agit d'un facteur très important pour déterminer s'il est économiquement judicieux pour un investisseur d'acheter une propriété.

2 - Quel est le type de bien le plus rentable ?

Un bien immobilier loué en meublé, en location saisonnière sera beaucoup plus rentable qu’un bien immobilier loué à l’année. La rentabilité dépend aussi largement de l’emplacement du bien immobilier, dans une ville dynamique, et de la surface. En effet, les loyers sont plus élevés sur les petites surfaces.

3 - Comment reconnaître une ville à forte rentabilité locative?

On peut reconnaître une ville à forte rentabilité locative par :

  • Le nombre de la population
  • Le nombre d’entreprise qui est dans la ville
  • Le taux de la demande locative