calcul rentabilité locative

Comment calculer la rentabilité locative ?

Publication : 16/12/2022 07:19:24
Modification : 21/07/2023 07:48:03

La rentabilité locative est une mesure de la performance de l'investissement locatif. Le revenu commercial, également appelé rentabilité locative, est une notion importante dans toute stratégie financière durable. Comment est calculée la rentabilité locative d’un bien ? À quoi sert la simulation dans le calcul de la rentabilité locative ?

1 - La rentabilité locative : de quoi s'agit-il ?

La rentabilité locative est le facteur le plus important que les investisseurs considèrent avant d'acheter une propriété pour en faire un investissement.

C’est un indicateur important de l'efficacité de l'investissement immobilier. Autrement dit, c’est le rapport entre le revenu locatif du bien loué et son coût.

Il s'agit du rapport entre l'investissement réalisé et les revenus locatifs perçus.
ou encore le rapport entre l'investissement et le revenu locatif annuel exprimé en pourcentage.

Il existe différents types de rentabilité (nets, bruts, etc.) et différentes méthodes pour les calculer.

Variables relatives aux revenus locatifs

Plusieurs variables doivent être prises en compte pour déterminer la rentabilité d'un bien immobilier :

  • Coûts de financement : y compris les remboursements, les intérêts sur les prêts, les assurances et les garanties de prêts.
  • Les taxes : y compris l'impôt foncier annuel et l'impôt sur le revenu.
  • L'assurance : y compris l'assurance du propriétaire et l'assurance contre les arriérés de loyer.
  • Les frais de gestion : par exemple pour la gestion locative
  • Les frais de service : il s'agit des frais encourus par le locataire. Le propriétaire doit payer les travaux nécessaires, comme le remplacement de la chaudière.
  • Les coûts non remboursables : la partie non remboursable des coûts de propriété commune est constituée des coûts de modification de l'immeuble pour augmenter sa valeur locative.

2 - Comment calculez-vous la rentabilité locative ?

Comme mentionné plus haut, on distingue plusieurs formes de rentabilité locative. Chacune d’elles a sa spécificité, c’est pourquoi nous prendrons le temps de bien les détailler.

La rentabilité locative brute

Elle est calculée en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien et en multipliant par 100.
Un exemple simple : si un studio acheté à 150 000 euros est loué à 650 euros par mois, le montant total est de 5,2 % (650 x 12 / 150 000 x 100 = 5,2).

Il est très important de considérer le montant du prêt, car cette information varie selon l'emplacement de la propriété. Bien sûr, ce ratio varie d'un pays à l'autre et d'une région à l'autre. Par exemple, à Paris, le loyer moyen est supérieur à 3,5%. Par contre, dans les autres villes, il est de 10 %. Pour les propriétés à Paris, cela signifie que le loyer annuel peut coûter 3,5% du prix. Soit 3 500 € pour 100 000 €.

De plus, le marché a des loyers dans toutes les villes. Ainsi, Paris est à 3,5%, Lyon et Bordeaux à 4%, et Marseille à plus de 5%. Malheureusement, le prix d'achat le plus élevé est en France.

Rentabilité locative nette de charges

Si un propriétaire souhaite calculer la rentabilité locative nette d'un immeuble de placement, il doit tenir compte des coûts et des dépenses liés à la location de cet immeuble. En plus de l'impôt foncier, il doit déduire du loyer annuel les coûts qui ne peuvent pas être répercutés sur le locataire, les coûts d'exploitation et d'entretien, les coûts de gestion locative ou le coût des garanties locatives impayées (GLI). En outre, le coût de l'emprunt contracté pour financer l'investissement est ajouté au prix d'achat pour calculer le taux d'intérêt net. Le taux de rendement net est bien sûr inférieur au taux de rendement brut.

Le calcul de la rentabilité nette s'effectue de la même manière que celui de la rentabilité brute, mais sans tenir compte des divers paiements de loyer.

La formule est la suivante : Rentabilité nette = (loyer mensuel x 12) x 100 - (charges locatives) / prix d'achat

Cette formule permet de déduire du loyer brut estimé les coûts d'acquisition et d'exploitation du bien.

Vous trouverez ci-dessous un exemple qui vous aidera à effectuer un calcul plus précis :
Par exemple, vous avez investi 130 000 € dans un bien immobilier dont le revenu locatif futur est de 700 €. Vous paierez une partie du prix d'achat de 800 €, l'impôt foncier de 700 € et les frais d'entretien de 400 €. Le premier calcul est basé sur la somme de tous les coûts, c'est-à-dire 800 euros + 700 euros + 400 euros = 1900 euros.

Rentabilité nette = ( (700 * 12) - (1 900) / 130 000 ) * 100 = 6,4 %

La rentabilité locative nette-nette

C'est le rendement net des coûts et dépenses. Il est calculé en ajoutant les frais d'entretien (environ 8% du prix d'achat initial) et tous les services relatifs à la valeur de la propriété. De même, le rendement net-net comprend l'assurance et les prélèvements sociaux. Notez que certaines dépenses (intérêts, charges, assurance hypothécaire impayée, etc.) seront déduites des revenus de la propriété.

Le principe de Larcher

Utilisez la méthode Larcher pour avoir une image plus précise de la rentabilité locative de votre investissement locatif. Et ceci sans faire de calculs de poids. Calculez le loyer de chaque mois pendant 9 mois (sur 12 mois) et prenez le revenu total. Les autres charges telles que les charges et taxes sont estimées à 25% du loyer, ce qui équivaut à 3 mois de loyer.
La méthode Larcher calcule le rendement comme suit : 650 x 9 / 150 000 x 100 = 3,90 %. Le rendement locatif net de ce bien est d'environ 1 000 000 x 100, soit 3,90 %.

3 - Rentabilité locative : quelle imposition ?

Lorsque vous choisissez de louer votre bien immobilier, vous devez comprendre les spécificités de chaque méthode. Surtout en ce qui concerne l'imposition des revenus.

Les impôts sont importants dans la détermination des revenus locatifs, le marché locatif dictera votre choix.

La location nue

Si vous louez un bien non meublé, vous devez déclarer les loyers aux autorités fiscales en tant que "gains en capital" (annexe 2044). Selon les circonstances, c'est le régime micro ou le régime réel qui s'applique, auquel cas 70 % du loyer est imposable. Dans le régime réel, les pertes en capital peuvent être mises en réserve pour réduire le revenu imposable et alléger la charge fiscale. Toutefois, vous devez savoir quel système fiscal est le mieux adapté à votre situation.

D’autre part, les personnes physiques dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 euros bénéficient automatiquement du régime micro-foncier. Vous pouvez déduire 30 % de votre loyer : Si vous payez 100 € de loyer, vous payez 70 € d'impôts. Si vous choisissez cette option dans votre déclaration d'impôt, le bureau des impôts fera les calculs pour vous.

Cependant, le régime micro-foncier ne vous permet pas de déduire de vos revenus certaines dépenses (travaux, intérêts d'emprunt, etc.). Si vos dépenses dépassent la limite de 30 % du microcrédit, vous devez choisir un programme applicable.

La location meublée : impôt basé sur le bénéfice industriel et commercial

D'un point de vue fiscal, la location est considérée comme une opération commerciale.

Il peut être fait de manière professionnelle (LMP - Loueur de Mobilier Professionnel) ou non professionnelle. Si votre chiffre d'affaires (la valeur de vos revenus à recevoir) est supérieur à 23 000 € par an et supérieur à 50 % des revenus professionnels de votre famille, il est considéré comme LMP.

Les bénéfices du LMNP sont soumis à l'impôt sur le revenu au titre du groupe d'avantages industriels et commerciaux (barème supérieur - fourchette maximum 45 %) et à la contribution sociale (taux 17,2 %).

Ces revenus doivent être déclarés annuellement sur votre déclaration de revenus (Avis n°2042 C Pro). Les impôts pour le "vrai" régime nécessitent un rendement supplémentaire à partir de 2031 (généralement début mai).

Quant au LMP, les taxes suivantes sont appliquées : taxe foncière, cotisation foncière des entreprises (CFE), sauf si le bien meublé fait partie des locaux du propriétaire. Il y a également la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE), si le chiffre d'affaires hors taxe dépasse 500 000 euros.

Par quels moyens pouvez-vous améliorer votre rentabilité locative ?

  • Envisagez de faire de la colocation :

Si votre propriété est adaptée, pourquoi ne pas la transformer en appartement partagé ?

Cela vous permettra de louer le bien à un prix plus élevé, car le loyer sera réparti entre plusieurs personnes (au lieu d'une seule). Vous obtiendrez également un meilleur retour sur investissement et éliminerez le risque de non-paiement du loyer. Il en sera ainsi car vous bénéficierez d'une plus grande sécurité financière.

Deuxièmement, le logement partagé signifie qu'il y a très peu de logements vacants. En effet, la demande pour ce type de logement est en augmentation, surtout dans les grandes villes. En cas de déménagement, d'autres trouveront rapidement un nouveau partenaire (ce qui signifie aussi moins de paperasse).

  • Pensez à la revente :

D'un point de vue fiscal, il faut tenir compte de l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier (s'il ne s'agit pas de votre résidence principale).

  • Le LMNP au réel :

Si vous choisissez le LMNP au réel, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux et d'amortissements.

Le régime LMNP au réel est disponible pour les revenus jusqu'à 70 000 €, sous réserve d'en faire la demande auprès de l'administration fiscale. Un grand nombre des dépenses mentionnées ci-dessus peuvent être déduites de ce revenu.

Si vous déclarez les revenus locatifs à l'administration fiscale, vous pourrez déduire les intérêts du prêt et diverses dépenses déductibles. À cet effet, le simulateur vous permet de déterminer la valeur imposable réelle de votre propriété.

Vous pouvez également déduire les amortissements dans votre compte et dans votre LMNP réel. C'est l'une des raisons pour laquelle ce système est si intéressant d'un point de vue fiscal.

4 - Le simulateur d'investissement locatif

Les intérêts fiscaux constituent une incitation puissante à investir dans l'immobilier.
Toutefois, avant de vous lancer dans ce domaine, il est important de procéder à une simulation. À cet effet, notre simulateur peut vous aider dans vos calculs.
Lorsque vous investissez dans un bien locatif, une simulation vous aidera à comprendre les paiements mensuels et les coûts totaux sur une période donnée.

Elle vous aidera à trouver le prêt hypothécaire le mieux adapté à votre situation et à vos besoins, afin que vous puissiez tirer le meilleur parti de votre investissement.

La simulation de l'investissement est une étape importante de la préparation d'un projet. En effet, le résultat déterminera le succès de l'investissement : la rentabilité du projet, le budget nécessaire à sa bonne exécution, etc.

Comment avoir des résultats de simulations plus précis ?

  1. Faire projections de revenus exactes

Lors de la simulation d'un investissement immobilier, deux catégories de revenus sont généralement prises en compte. Il s'agit des revenus locatifs et des revenus professionels. Pour réussir, vous devez savoir exactement quelle part de chaque catégorie de revenus vous devez inclure dans vos calculs.

Les revenus des activités professionnelles sont particulièrement utiles pour modéliser la capacité d'endettement. Si vous souhaitez financer un projet par un prêt, vous devez calculer le montant que vous pouvez emprunter (par rapport à vos revenus).

Le revenu professionnel comprend :

  • Votre salaire
  • Vos primes
  • Les autres revenus provenant d'activités commerciales ou professionnelles.

Il n'y a pas de paramètres à prendre en compte à ce niveau. Assurez-vous simplement que le revenu utilisé pour la simulation est précis et stable.

  1. Estimation des coûts totaux

La deuxième partie importante de la modélisation concerne les coûts. Dans le cas des investissements immobiliers locatifs, ceux-ci peuvent être divisés en sept catégories, à savoir :

  • Le prix d'achat de la propriété
  • Le coût de la copropriété (si une copropriété est prévue)
  • Le coût des travaux prévus au moment de l'achat
  • Les frais d'assurance
  • L'impôt foncier
  • Les coûts administratifs
  • Les paiements mensuels

Pour réussir à modéliser un investissement locatif, il est important de prendre en compte tous ces coûts. Bien entendu, en fonction du type de marchandises transportées, un certain nombre de mesures doivent être prises.

Certains coûts sont fixes et peuvent facilement être inclus dans les calculs. Les modifier dans la modélisation n'affecte pas de manière significative les autres éléments. Cependant, d'autres catégories de coûts ont un impact très important sur l'investissement global et peuvent faire pencher la balance dans un sens ou dans l'autre.

  1. Tenez compte des flux de trésorerie

Le flux de trésorerie fait référence à la situation financière de l'investisseur avant et pendant l'investissement. Ceci est très important dans la simulation, pour deux raisons.

Tout d'abord, le flux de trésorerie avant l'investissement détermine le niveau de risque que vous pouvez prendre. En d'autres termes, les revenus et l'épargne sont utilisés pour évaluer votre capacité financière. Même si vous demandez un prêt, la banque en tiendra compte pour déterminer votre capacité de remboursement.

Deuxièmement, si votre capacité d'épargne est presque nulle et que vous avez besoin d'un montant important à investir, cela sera difficile à gérer. Si vous prêtez attention aux détails de votre flux de trésorerie, vous pouvez éviter complètement cette situation.

Par conséquent, si vous analysez soigneusement votre patrimoine (ou taux d'épargne) et le potentiel d'épargne de votre modèle, vous serez mieux à même d'anticiper les problèmes de trésorerie qui peuvent survenir lors de l'achat d'un bien immobilier. Cela nécessite une évaluation très précise du flux de trésorerie global (avant et pendant l'investissement).

  1. Tenir compte de l’aspect fiscal

Un projet réussi doit tenir compte de toutes les perspectives fiscales. De nombreux investisseurs non qualifiés font l'erreur d'ignorer ces détails, mettant ainsi en péril l'avenir de leur investissement immobilier.

Pour éviter de commettre les mêmes erreurs, vous devez prêter attention aux questions fiscales essentielles lors de la simulation. Cette section explique en détail le traitement fiscal des revenus locatifs et des exonérations.

Si vous avez décidé d'acheter un bien immobilier dans une zone donnée et que vous pensez qu'il peut bénéficier d'un allégement fiscal, vous pouvez effectuer une simulation pour vérifier le montant exact de l'allégement fiscal. Pour ce faire, vous devez rassembler quelques informations au préalable.

Par exemple, si vous voulez simuler le dispositif Pinel, vous aurez besoin des informations suivantes :

  • La zone Pinel où se situe le bien
  • Combien vous comptez dépenser sur le bien
  • La durée de mise en location (6, 9 ou 12 ans)

Le modèle Pinel détermine non seulement le montant de la réduction d'impôt, mais aussi le montant maximum qu'un investisseur doit prendre en compte lors de la location du bien. Les calculs peuvent ensuite être refaits pour décider d'adhérer ou non au régime lors de l'achat du bien.

Il est important de noter que le but de la modélisation est d'illustrer les incitations fiscales et d'estimer l'impact d'un système fiscal optimisé sur le rendement futur des investissements. Ceci est important et permettra d'éviter les erreurs de calcul.

Les différents types de bien et leur rentabilité

La rentabilité locative nette d’un investissement immobilier se situe généralement entre 2% et 7%, voire plus dans certains cas. L'effet dépend avant tout de la qualité de l’appartement.

  • Les studios ou T1
    Ces petits espaces génèrent des rendements au mètre carré plus élevés que les grands espaces, mais les locataires sont souvent différents. Le chiffre d'affaires affecte inévitablement les revenus locatifs, ce qui signifie plus de logements locatifs vacants et plus de rénovations. En d'autres termes, des rendements plus élevés compensent un risque plus élevé.

  • Appartements à 2 ou 3 pièces (T2 et T3)
    Le principal avantage de la zone inférieure est certainement le prix. En fait, il y a peu d'investissements dans une petite zone. Plus l'investissement est petit, plus il est facile de financer votre prêt hypothécaire. Lorsque l'on compare T2 et T3, le prix est un avantage ainsi que la superficie presque identique. Comme vous le savez, le critère principal pour comparer deux propriétés est la pièce à vivre. Cela affecte la rentabilité locative de votre achat dans une certaine mesure.

Comparé au T2, le T3 a un rendement annualisé inférieur (3-5%). Mais un appartement de trois chambres (T3) dans un immeuble récemment construit est également un bon achat, car la cible de locataires est large : couples, familles avec un enfant, célibataires.

De plus, investir dans un T3, c'est s'assurer d'un bail emphytéotique. En fait, ces appartements sont loués par des personnes stables qui n'ont pas besoin de changer de locataire chaque année. Le T3 est un bien que les investisseurs apprécieront car le taux de vacance est faible et les locataires sont généralement intéressés par le bien.

Enfin, rappelez-vous que les T3 ne représentent que 1/8 du tarif du marché. L'offre de ce type de biens est donc relativement faible. Vous ne devriez donc avoir aucun mal à trouver des locataires.

  • Les parkings
    Un investissement dans des parkings n'est pas comparable à un investissement dans un logement. Les contrats de location de parkings sont régis par le Code civil, et non par le droit du logement. Les conditions de location sont plus souples que pour les appartements. Elles peuvent être facilement gérées sans l'aide de professionnels.

Les contrats de location peuvent être conclus verbalement, mais il est conseillé de les conclure par écrit. Lors de l'achat d'une place de stationnement, il n'existe aucune obligation légale de préciser la durée de location. Chacune des parties peut mettre fin au contrat à tout moment. Vous pouvez également fixer votre propre prix de location.

Questions Réponses

1 - Comment un investissement peut-il être simulé ?

La simulation d'un investissement locatif peut se résumer en trois étapes :

  1. Calcul du montant du prêt
    C'est certainement le premier critère à prendre en compte/ De combien d'argent avez-vous besoin pour financer votre projet immobilier ? Une fois que vous avez décidé d'un budget, vous pouvez calculer avec précision vos options d'investissement.

  2. Calcul des paiements mensuels
    Le calcul des paiements mensuels est essentiel pour comprendre votre prêt et son impact dans le temps. Les paiements mensuels sont également importants pour savoir si vous pouvez les payer confortablement et pour savoir ce qu'ils couvrent (frais d'hypothèque, assurance, etc.).

  3. Calculer les revenus locatifs
    Il s'agit probablement du paramètre le plus important pour les investisseurs, car les revenus locatifs permettent de comparer facilement différents projets et de faire un choix. Si vous connaissez le rendement potentiel, vous savez à quoi vous attendre au fil du temps.

2 - Investir dans la location : les bons objectifs

La rentabilité locative du bien est vraiment importante. Cependant, ce n'est pas le seul critère de sélection. La première idée est de construire un héritage durable. Vous devez également décider de vos objectifs : louer pour accumuler des intérêts (bail), maison pour un enfant, restaurer la propriété pour y vivre plus tard ou revendre avec plus-value.

3 - Bonne rentabilité locative : Quels sont les 5 conseils pour investir sereinement ?

Les éléments qui composent la rentabilité locative nette-nette d'un investissement locatif doivent être aussi détaillés que possible afin de concevoir un plan de financement solide et sécurisé. Voici cinq règles à suivre pour éviter les mauvaises surprises :

  1. Méfiez-vous des symboles trop optimistes. Il ne faut pas faire d'hypothèses excessives sur l'augmentation des loyers ou des prix de revente. Méfiez-vous des locations très annoncées.

  2. Incluez les impôts fonciers, les dépenses et la main-d'œuvre dans votre calcul. Pour calculer votre revenu net, rappelez-vous que la plupart de ces éléments ne peuvent pas être déduits du loyer lorsque vous les déclarez.

  3. Vérifiez le taux de vacance. C'est la période pendant laquelle le bien résidentiel est vacant (pas d'augmentation des loyers, ce qui réduit les rendements). Calculez le taux de vacance pour deux mois des trois dernières années (taux de vacance de 5,50 %).

  4. Ayez des réserves financières. Vous devriez être en mesure de gérer environ 20 % de votre revenu annuel sans risquer un défaut de paiement. Sachez que les banques vous demanderont le solde de votre épargne et un petit apport personnel pour garantir le prêt afin de financer la caution locative.

Il considère les allégements fiscaux comme un avantage et non comme une fin en soi. Les critères importants sont : l'emplacement et la qualité des logements, la dynamique du marché de la revente, etc.

4 - Que faut-il retenir sur les différents aspects de la rentabilité locative ?

  • La rentabilité locative brute ne prend en compte que le montant du loyer.
  • La rentabilité locative nette vous implique de déduire toutes les charges liées à la propriété.
  • La rentabilité locative nette-nette est le chiffre le plus fiable car il inclut les impôts payés sur les revenus locatifs.