rendement locatif

Comment calculer le rendement locatif et le cash flow?

Publication : 08/10/2022 09:46:46
Modification : 21/07/2023 13:39:05

Vous envisagez d'investir dans un bien locatif ? Si oui, vous devrez calculer le rendement locatif et le cash-flow.
Vous pourrez ainsi vous assurer que votre bien locatif offre un bon retour sur investissement.
Que sont exactement le rendement locatif et le cash-flow, et comment les calculer ?

1 - Calcul du rendement locatif

En tant qu'investisseur, l'une des choses les plus importantes que vous devez savoir est comment calculer le rendement locatif et le cash-flow d'un bien immobilier. Cela vous permettra de savoir si l'investissement vaut votre temps et votre argent ou non. Heureusement, ce n'est pas difficile à faire. Tout ce dont vous avez besoin, c'est de quelques connaissances de base.

Le rendement locatif est une mesure du retour sur investissement d'un bien locatif, qui tient compte à la fois des revenus locatifs et de la plus-value du bien. Pour savoir comment il se calcule, nous allons l’examiner sous deux formes : le rendement brut et le rendement net. Ces deux formes de revenus doivent être prises en compte dans un investissement immobilier compte tenu de leur rôle individuel.

Le rendement brut

Le rendement locatif brut est la manière la plus simple de calculer le rendement locatif. Il s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix d'achat du bien. Par exemple, si une propriété coûte 200 000 € et génère 24 000 € de loyer par an, le rendement locatif brut sera de 12 %

Toutefois, ce calcul ne tient pas compte des autres dépenses liées à la possession et à la gestion du bien.

Le rendement net

Le rendement locatif net est une mesure plus précise du retour sur investissement et tient compte de ces dépenses. Pour le calculer, il suffit de soustraire du loyer annuel toutes les dépenses liées à la possession et à la gestion du bien. Vous obtiendrez ainsi votre loyer annuel net.

Par exemple, si un bien immobilier coûte 200 000 € à l'achat mais génère 24 000 € de loyer chaque année, le rendement locatif net sera de 12 % (24 000 € - 12 000 € = 12 000 €)

Ces deux calculs sont utiles aux investisseurs car ils donnent un aperçu différent de la rentabilité potentielle d'un bien immobilier. Le rendement locatif brut permet de se faire une idée générale de l'intérêt d'un bien immobilier en tant qu'investissement, tandis que le rendement locatif net donne une idée plus précise de la somme qu'un investisseur peut espérer recevoir chaque année.

Impôt sur le rendement locatif

Une fois le revenu calculé, il faut tenir compte des facteurs externes qui influent sur le revenu.
Les règles fiscales applicables aux revenus locatifs des logements meublés sont différentes de celles applicables aux logements occupés par leur propriétaire :

  • BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) pour les revenus locatifs des logements meublés
  • Revenus fonciers pour la propriété non meublée

Imposition des revenus locatifs des biens meublés

D'abord, retenons que les revenus locatifs des logements non meublés peuvent être déclarés selon le régime micro-BIC ou le régime simplifié des biens.
Quant aux revenus de la location d'un logement meublé, ils sont imposés de deux manières :

Système Micro BIC : la moitié du loyer est taxée :

  • La moitié des revenus locatifs des biens meublés est versée à la BIBIC (le plafond annuel des revenus locatifs des biens meublés est de 70 000 euros (à partir du 1er janvier 2020, le nouveau plafond sera de 72 500 euros)).
  • Cette disposition est applicable de plein droit.
  • Le taux d'intérêt fixe est réduit de 50 %.

Système BIC réel simplifié : les revenus locatifs sont imposés après déduction de toutes les charges comptables et des amortissements :

  • Les revenus locatifs annuels des logements meublés dépassent 70 000 € (nouvelle limite de 72 500 € à partir du 1er janvier 2020).
  • Un régime locatif simplifié est disponible même si le revenu locatif annuel ne dépasse pas 70 000 € (72 500 € à partir du 1er janvier 2020).
  • Réduction des frais de fonctionnement, des frais de démarrage, des frais de location, des frais administratifs et comptables, des frais d'assurance et d'administration et des taxes.
  • Réduction du coût d'achat des marchandises.
  • Réduction des coûts d'amortissement.

Dispense d'impôt sur le revenu pour la location de certains logements meublés.

Certains revenus dits "raisonnables" provenant de la location ou de la sous-location de la résidence principale du propriétaire sont exonérés d'impôt sous certaines conditions.

Le logement est la résidence permanente du locataire (ou une résidence temporaire pour un travail saisonnier) et le loyer ne dépasse pas 184 euros par mètre carré et par an en Ile-de-France et 135 euros par an dans les autres régions.
Le logement n'est pas la résidence principale du locataire (par exemple, un logement touristique) et les revenus locatifs du logement meublé ne dépassent pas 760 euros par an.

Autres systèmes fiscaux : la plus-value

Les revenus locatifs ne sont pas les seuls revenus imposables des biens immobiliers. Si vous vendez un bien sûr le marché locatif et réalisez un bénéfice, vous devrez payer un impôt sur les plus-values. Comment cela se fait-il ?

Pendant les cinq premières années, toutes les plus-values sont imposables, mais à partir de la 22e année, elles sont exonérées d'impôt. Vous devrez également payer des contributions sociales sur les plus-values, à un taux de 17,2 % selon la durée du bien. Après 30 ans, vous êtes totalement exonéré du paiement des cotisations de sécurité sociale. Si vous vendez le bien, vous ne devez pas payer l'impôt sur les plus-values ni les cotisations de sécurité sociale.

Le calcul du cash-flow

Le cash-flow, encore appelé loyer annuel net, est la somme réelle qu'un investisseur reçoit d'un bien locatif après avoir pris en compte toutes les dépenses.

Pour calculer le cash-flow, commencez par soustraire toutes les dépenses - telles que les paiements hypothécaires, les impôts fonciers, l'assurance et les réparations - du revenu locatif annuel. Vous obtiendrez ainsi votre revenu net d'exploitation. Ensuite, soustrayez tous les coûts supplémentaires, tels que le taux d'inoccupation et les dépenses d'investissement, pour obtenir le chiffre final de votre flux de trésorerie.

En comprenant ces deux concepts clés à savoir le rendement locatif et le cash-flow, vous serez sur la bonne voie pour prendre des décisions d'investissement intelligentes !

2 - Comment pouvez-vous trouver un meilleur taux de rendement locatif?

###Comment pouvez-vous trouver un meilleur taux de rendement locatif ?

À mesure que le marché immobilier se développe, ce secteur devient de plus en plus populaire auprès des investisseurs. Pour éviter le risque de perte, certaines conditions doivent être remplies.

L'évaluation du rendement locatif et du cash-flow attendu est utile, mais pas au détriment de la qualité de votre investissement. Un bon rendement locatif répond à vos objectifs d'investissement, réduit le risque et augmente le rendement de votre épargne.

Un bien avec un rendement locatif de 6 % qui peut être loué dans l'année est un meilleur investissement qu'un bien avec un rendement de 12 % qui est difficile à louer.

Des études ont montré qu'un rendement total de 10 % ou plus est un très bon rendement locatif et qu'il est supérieur au rendement net de nombreux autres investissements traditionnels. En outre, de nombreux autres facteurs (impôts, frais, prêts, fonds spéculatifs, etc.) peuvent affecter le rendement locatif.

Toutefois, dans la pratique, de tels rendements sont difficiles à atteindre. Cela est particulièrement intéressant pour les investisseurs dans les petites villes où les risques de la location sont plus élevés et le potentiel de plus-values à la revente est plus faible.

En d'autres termes, il n'existe pas de rendement locatif optimal.

La bonne ou mauvaise performance d'un bail dépend principalement des paramètres suivants :

  • La capacité d'épargne de l'investisseur (et le coût de la vie).
  • Les objectifs d'investissement
  • Le niveau de risque de l'emplacement de l'investissement
  • L’attractivité de la ville
  • La demande de logements locatifs

Parlant d’objectifs pour investisseurs, on peut avoir :

  • Les avantages fiscaux
  • Le souci de laisser un héritage à vos enfants
  • L’Amélioration du mode de vie
  • Le gain rapide d’argent
  • Vouloir générer un revenu supplémentaire pour la retraite
  • Investir une partie de votre épargne dans des actifs réels.

Les biens les plus rentables

Pour tout investissement il est nécessaire d’avoir des informations clés outre le rendement et le cash-flow. Ici nous verrons pour quels types de logement le rendement est plus haut. Il est vrai que choisir la bonne propriété à louer peut être un défi. Cependant, il existe des biens locatifs générateurs de revenus qui offrent des rendements intéressants pour les investisseurs.
A cet effet, on peut citer deux grands types d'immeubles locatifs. Il s'agit de biens locatifs vides et meublés. Il existe également des locations à court terme et des locations saisonnières.

Appartements d'une chambre à coucher.

Investissez dans un appartement d'une chambre à coucher et vous trouverez rapidement un locataire. Ce type d'appartement est très populaire dans le centre ville et est souvent recherché par les jeunes professionnels et les étudiants. L'avantage des appartements d'une chambre à coucher est leur faible prix d'achat et leur prix de location élevé. Cependant, le taux de rotation élevé de ce type de propriété peut affecter le taux de rendement attendu. La rotation élevée des locataires exige du temps et des efforts de la part du propriétaire. Les travaux de renouvellement, qui interviennent souvent entre deux baux, augmentent la charge du propriétaire et prolongent la période d'inoccupation.

Immeuble vacant

Les biens vacants sont une forme courante de location. Ces propriétés peuvent être louées tout au long de l'année. Certaines personnes y vivent jusqu'à cinq ans. Ce type d'hébergement présente plusieurs avantages

  • Les logements vacants offrent stabilité et sécurité.
  • Une propriété locative vide génère un revenu stable.
  • La location d'une maison non meublée peut rapporter de 3 à 10 %.

Locations meublées

Les locations meublées offrent également des avantages très intéressants. Ce type de location est plus coûteux que la location d'un appartement non meublé. Les taux d'intérêt sont donc très favorables.

Colocation

Si vous recherchez un bon investissement qui ne durera pas longtemps, choisissez un appartement meublé. Il est très facile à utiliser. Vous pouvez également louer une chambre dans le même appartement. Si vous n'avez pas beaucoup d'argent, vous pouvez opter pour une propriété de quelques pièces seulement. Le rendement de cet investissement est de 8 à 10 %.

La location à court terme : l'investissement le plus rentable.
En tête de liste, la location de courte durée et ses dérivés (location saisonnière).

L'objectif est de louer votre maison pour quelques heures ou quelques nuits, plutôt que pour plusieurs années. Cela vous permet de louer votre bien à un prix plus élevé qu'une location traditionnelle. Le loyer peut être trois à quatre fois plus élevé.

Les économies peuvent atteindre 15 à 25 %. Mais avec la location saisonnière, par exemple, vous pouvez obtenir un rendement allant jusqu'à 23 %.

Les locations à court terme peuvent être l'investissement le plus rentable.

Quelles sont les meilleures propriétés à louer ?

Calculer le rendement locatif et le cash-flow sont deux choses importantes pour votre investissement. Mais une autre est de connaître les meilleures propriétés, celles qui se louent très souvent.

Parking

Investir dans des places de stationnement et des garages présente de nombreux avantages. Lorsque vous débutez, vous n'avez pas besoin d'investir beaucoup d'argent. La location est également plus souple, car le loyer n'est pas fixe et les propriétaires et les locataires peuvent négocier librement.
Dans le bon emplacement, ce type de location peut offrir un revenu locatif très intéressant sans aucune restriction.

Appartement d’une chambre

Si vous investissez dans un studio , vous n'aurez pas à vous battre de si tôt pour trouver des locataires. Ces propriétés sont très demandées, notamment dans les centres-villes, où vivent souvent de jeunes professionnels et des étudiants.

L'avantage d'un appartement d'une chambre à coucher est que le prix d'achat est faible et que le loyer est élevé.
Toutefois, le rendement locatif attendu de ce type de propriété peut être affecté par un taux de rotation élevé. Les changements fréquents de locataires coûtent beaucoup de temps et d'énergie au propriétaire. Les renouvellements de baux sont généralement à moyen terme, ce qui augmente les coûts du propriétaire et le nombre de propriétés vides.

Rôle de la simulation dans le calcul du rendement

La simulation de l'investissement est une étape essentielle dans les projets garantis par la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Avant de lancer un projet d'investissement, l'investisseur doit connaître les conditions et les possibilités du projet. Le simulateur d'investissement immobilier locatif est le principal outil de calcul du revenu net et prend en compte certains paramètres.

  • Montant de l'investissement
  • Revenu locatif annuel
  • Temps d'attente
  • Rapport entre le coût du prêt et la valeur du bien.
  • Période d'emprunt
  • Taux d'intérêt maximal

Tous ces facteurs affectent le revenu mensuel net de l'investisseur, la rentabilité globale de l'entreprise et la valeur de l'investissement. L'investisseur peut donc ajuster les paramètres de calcul en fonction de la valeur de l'investissement et du rendement locatif souhaité.

Les résultats du simulateur d'investissement de la SCPI ne sont bien sûr qu'indicatifs. Cependant, ils permettent une évaluation plus précise et des décisions d'investissement favorables. Par exemple, les simulations peuvent fournir des informations sur les paiements hypothécaires mensuels ou les revenus locatifs des fonds d'investissement.

Les simulations d'investissement basées sur différents paramètres et hypothèses permettent aux économistes de prendre les meilleures décisions en fonction de leurs connaissances et de leurs besoins. Au cours de la phase de développement, diverses questions liées à la fiscalité des investissements sont analysées. Les investisseurs peuvent utiliser le simulateur d'investissement dans le logement à haut rendement locatif pour évaluer la rentabilité de leurs projets.

Comment procéder ?

Vous envisagez d'investir dans un bien locatif pour gagner un revenu supplémentaire ? Avant de commencer à calculer votre revenu, vous devez prendre en compte les dettes et les obligations liées à l'investissement dans un bien locatif.

N'oubliez pas que les banques prêteuses exigent que le ratio dette/revenu ne dépasse pas 33 % du revenu. Le calcul est basé sur tous les coûts d'exploitation, y compris les paiements mensuels pour le bâtiment principal. Certaines banques peuvent également inclure les futurs loyers dans les revenus. C'est ce qu'on appelle la valeur actuelle nette. Toutefois, cette méthode de calcul est de moins en moins courante.

Pour la même raison, il est souvent difficile d'obtenir un prêt non garanti pour un bien locatif. Si vous ne trouvez pas une banque qui vous soutiendra, ne comptez pas sur elle.

3 - Des méthodes pour atteindre un rendement locatif de plus 10%

Maintenant que vous savez assez sur le calcul du rendement, il vous reste à être un peu astucieux.

  • Soyez réaliste et pas trop optimiste : Il est vraiment possible de déplacer des montagnes. Mais ne soyez pas trop optimiste. Il vaut mieux s'attendre à de bonnes surprises qu'à de mauvaises.

  • Abandonnez toutes les hypothèses positives et acceptez que tous les coûts augmentent inévitablement et que des perturbations se produisent. Ne fixez pas non plus un loyer potentiel trop élevé.

  • Les ventes aux enchères : Les ventes aux enchères ne sont pas encore très courantes dans le domaine de l'investissement immobilier. Mais si vous savez comment gérer ce type de vente (primes, conditions, forfaits uniques, programme, etc.), vous pouvez gagner beaucoup d'argent, surtout si vous vendez des propriétés dans une zone urbaine.
    Les ventes aux enchères sont un bon moyen de trouver des propriétés qui offrent de bons rendements locatifs.

Enchérissez autant que vous pensez pouvoir le faire, mais à un prix raisonnable.

Calculez bien le loyer. Par exemple, si le prix le plus élevé est de 49 000 €, enchérissez à 49 002 €.
Si quelqu'un d'autre offre 49 000 euros, vous recevez 2 euros de plus.

  • Le rapport entre les plus-values et le prix d'achat : N'oubliez jamais qu'à un moment donné, vous devrez vendre votre propriété. En fait, c'est le but ultime de l'investissement dans l'immobilier.

A Paris, il est parfois intéressant de noter que même si le taux de rendement sur la durée de vie du bien est faible, la plus-value à la revente est importante et quasi certaine.

En revanche, lorsqu'on investit dans une ville de taille moyenne, on ne sait jamais si les prix de l'immobilier vont augmenter ou baisser.

  • Ne soyez pas unilatéral : Un bon investisseur fait souvent le contraire des choses.
    Les villes moyennes ne sont pas actuellement une priorité pour les investisseurs. Ils ont probablement besoin d'investir dans ce type de biens pour réaliser des bénéfices, et accumulent donc un capital beaucoup plus important que les autres.

Il en va de même pour la bourse : on dit souvent que si un boulanger vous donne des conseils boursiers, c'est qu'il a un problème de gestion et qu'il fera faillite.

C'est exactement ce qui s'est passé avec le bitcoin, car tout le monde a dit qu'il investirait dans le bitcoin, et le prix du bitcoin a donc augmenté, ce qui a bien sûr conduit à une bulle, puis au krach.

  • Concentrez-vous sur un seul type de propriété : Identifiez le bien que vous voulez et concentrez vos recherches et votre travail sur ce bien. De cette manière, vous serez concentrés et aurez à travailler plus rentablement.
    Les types de propriété offrent souvent le meilleur rapport qualité-prix.
    Les propriétés vendues dans les zones résidentielles ou les grandes villes sont plus chères et moins rentables.

Un bon exemple est Paris, où il est difficile de trouver des biens dont le rendement net est d'au moins 8 %.

Sur quels aspects repose la qualité d’une propriété ?

Afin de déterminer la rentabilité d'un projet de location, il faut calculer le rendement locatif de même que le cash-flow. Cette évaluation tient compte d'un certain nombre de paramètres que les investisseurs ne doivent pas négliger. Ces critères comprennent :

  • L’Impôt foncier, y compris l'impôt foncier et l'impôt sur le revenu
  • Le coût des services de l'agence immobilière du propriétaire, remplacement de la chaudière et autres travaux nécessaires
  • L’assurance (par exemple, l'assurance du propriétaire, l'assurance responsabilité civile du locataire)
  • Les coûts non remboursables
  • Le type de bien (meublé/non meublé)
  • Le prix de la propriété
  • Les coûts de financement : y compris les frais de notaire, les taux d'intérêt, les coûts d'assurance et les garanties de prêt.
  • Le loyer mensuel sans charges
  • L’apport personnel
  • L'emplacement de la propriété
  • La valeur du terrain (en mètres carrés)

Pour déterminer si l'investissement en vaut la peine, comparez le revenu avec vos objectifs. Si vos revenus locatifs correspondent à vos objectifs, vous êtes gagnant ! Quels sont vos objectifs ? Si ce n'est pas le cas, vous devrez revoir votre budget et votre système d'investissement.

Avant d'investir dans un immeuble locatif, les investisseurs doivent préparer et élaborer un plan d'affaires. Le calcul de la rentabilité et du cash-flow est la clé d'un investissement immobilier réussi.

Questions Réponses

1 - Comment choisir un bien locatif?

Vous vous demandez peut-être quel bien acheter et où investir votre argent. Voici la solution à votre problème.
Investir dans l'immobilier est une question purement économique. Par conséquent, investissez dans une ville où la demande de location est élevée. C'est une ville vivante avec beaucoup d'étudiants et une population culturelle.
Vous devez savoir si le bien est neuf ou ancien, dans quelle zone il est situé, quel type de bien il s'agit et de quel budget vous disposez.

2 - Quand dois-je calculer les revenus locatifs ?

Investir dans l'immobilier nécessite une réflexion et une préparation minutieuses. Même si le bien que vous souhaitez acheter bénéficie d'un emplacement stratégique, de nombreux facteurs doivent être pris en compte lors de la décision d'achat. Le premier facteur, et le plus important, est le prix. Pour réussir un achat immobilier, vous devez bien connaître le marché et analyser les avantages et les inconvénients de l'objet qui vous intéresse. Après une telle analyse, beaucoup de personnes veulent savoir quand payer le loyer.

Lors de la recherche d'un bien immobilier, l'analyse des offres et des opportunités vous aidera à calculer le revenu locatif total. Cela vous aidera à décider si vous devez prêter attention à la propriété. Vous pouvez choisir la première option.
Lors de l'évaluation d'un bien immobilier, il est important de calculer le loyer net et le bénéfice net.