meilleure rentabilité locative

Où est la meilleure rentabilité locative ?

Publication : 19/12/2022 10:21:08

Où est la meilleure rentabilité locative ? C’est de ça que nous parlerons dans ce nouvel article de blog. Comme tout autre investissement locatif, le but principal est de générer des revenus. Il est donc important de faire des recherches sur les villes qui ont une meilleure rentabilité locative avant d’y investir.

1 - Rentabilité locative : comment peut-on la définir ?

Lorsque vous investissez dans un bien locatif, il est important de tenir compte de la rentabilité locative. Il s'agit d'un indicateur important de la rentabilité des investissements dans l'immobilier locatif et fournit des informations sur le rapport entre les revenus locatifs annuels et le montant investi. Elle est généralement exprimée en pourcentage. Il convient de noter que dans le cas de l'immobilier, les revenus locatifs et les loyers sont synonymes. Ainsi, il faut distinguer la rentabilité locative brute de la rentabilité locative nette.
La différence entre la rentabilité locative brute et nette.
La rentabilité locative brute ou revenu locatif brut est un indicateur important de la rentabilité d'un projet immobilier. Ce calcul ne tient pas compte du loyer ou des impôts payés par le propriétaire. Par conséquent, cette déclaration ne reflète pas exactement votre revenu réel.
La rentabilité locative nette ou revenu locatif net est une mesure plus spécifique et plus fiable que le revenu locatif brut. Elle vous permet de faire une évaluation plus réaliste du retour sur investissement. Contrairement à la rentabilité locative brute, elle tient compte des frais de location.
En d'autres termes, la rentabilité locative brute exclut les coûts, tandis que la rentabilité locative nette tient compte des coûts de location et d'achat.

Comment la rentabilité locative brute est-elle calculée ?

La rentabilité locative brute est la plus facile à calculer car elle ne comprend pas les frais, les coûts et les taxes du locataire. Elle est calculée en multipliant le loyer annuel par le prix d'achat pour calculer le loyer total de l'immeuble de placement.

La formule est la suivante : Rentabilité locative brute = loyer annuel / prix d'achat total x 100.

Exemple 1 : un investisseur loue un appartement pour 800 euros par mois, plus les frais d'électricité domestique. Il a payé 200 000 euros, y compris le prix d'achat. La rentabilité locative brute du bien est donc de (800 x 12 / 200 000) x 100 = 4,80%.

Exemple 2 : un bien immobilier est acheté pour 200 000 euros et loué pour 800 euros par mois. Le loyer annuel est de 9 600 EUR, l'annuité est de 1 000 EUR, les honoraires du propriétaire sont de 15 000 EUR et le prix d'achat total est de 216 000 EUR. En divisant le loyer annuel brut et en le multipliant par 100, on obtient une rentabilité locative brute de 4,44%.

Ce taux d'imposition de 4,44% peut être utilisé pour analyser les revenus locatifs bruts. Cette rentabilité locative brute est un premier indicateur très utile. Il est possible de comparer des propriétés comparables. Les frais d'entretien et même les taxes locales varient selon les propriétés. Toutefois, la rentabilité locative brute n'est qu'un indicateur préliminaire et d'autres facteurs doivent également être pris en compte pour un calcul plus détaillé.

Comment la rentabilité locative nette est-elle calculée ?

Le calcul de la rentabilité locative nette n'est pas aussi simple que celui de la rentabilité locative brute. Comme nous l'avons déjà mentionné, la rentabilité locative nette tient compte de toutes les dépenses et de tous les coûts. Par conséquent, les investisseurs doivent tenir compte de tous les coûts et dépenses. Cela peut être par exemple les impôts fonciers.

Les investisseurs ne doivent pas exclure de ce calcul les coûts et les dépenses liés à l'achat de la propriété. Outre les impôts fonciers, les facteurs suivants doivent être pris en compte :

  • Le loyer annuel : loyer annuel hors charges exceptionnelles. Les périodes de déduction doivent également être prises en compte.
  • Les coûts associés : Tous les frais supplémentaires non imposables liés au loyer doivent être pris en compte (voir la liste des frais supplémentaires imposables), c'est-à-dire tous les frais supplémentaires encourus par le propriétaire : frais généraux, frais d'entretien, primes d'assurance immobilière (PNO), frais de contrôle du loyer, frais d'application du loyer, etc.
  • Les intérêts : Tous les intérêts sur les prêts doivent être déductibles.
  • Les impôts : La partie la plus difficile du calcul. Vous devez ici calculer le coût annuel total, en tenant compte de vos revenus et du régime fiscal que vous avez choisi.
  • Les frais de notaire : Si vous ne devez pas payer de taxes, vous devez payer le notaire, c'est-à-dire les frais de notaire. Le montant dépend du type de bien (neuf ou ancien).
  • Les autres coûts : Ces coûts varient mais comprennent généralement les frais bancaires, la recherche de biens, les frais administratifs et les frais de transport.

Ces coûts varient en fonction du type de bien (par exemple, neuf ou d'occasion).
Tous ces coûts doivent être déduits du loyer. Par conséquent, la formule de calcul du loyer net doit être la suivante : loyer net = (loyer annuel - somme de toutes les dépenses) / prix d'achat total x 100.

Exemple de calcul du rendement net de frais et charges :
Un investisseur met en location un parking à un loyer mensuel de 500 €. Il a payé son achat à 150 000 €, frais d’acquisition inclus. La gestion locative du bien est confiée à un professionnel (10 % du loyer annuel) mais l’investisseur n’a pas souscrit de garantie contre les impayés de loyer. Les charges annuelles non récupérables sont estimées à 1 000 € par an. La taxe foncière s’élève à 800 € et le coût du crédit atteint 10 000 €. La rentabilité locative nette de l'investissement est donc : ((500 x 12) - (600 + 1 000 + 800) / (150 000 + 10 000) x 100 = 2,25%.

Avec ce calcul, on a une idée bien plus précise du rendement locatif. Cette approche tient compte des entrées et des sorties d'argent et permet de mieux mesurer les tenants et les aboutissants de votre investissement immobilier. Vous intégrerez ces éléments dans la simulation financière qui vous permettra de bâtir votre plan de financement.

La rentabilité locative nette de l'investissement est-elle suffisante ?

La rentabilité locative nette est un facteur important et crucial que les investisseurs doivent calculer avant d'investir dans l'immobilier. La connaissance de ce pourcentage ne suffit pas à déterminer la valeur ou le potentiel d'un projet immobilier. Par conséquent, ce n'est pas seulement ce revenu qui doit être pris en compte lors de l'achat d'un bien locatif.

Revenu locatif net-net : il tient compte de l'effet fiscal de l'investissement locatif

Afin de déterminer le rendement exact de l'immeuble de placement, il faut également tenir compte de l'effet fiscal de l'investissement. Le résultat est la rentabilité locative nette-nette, également appelé revenu fiscal net. Le résultat est la rentabilité locative nette-nette (également appelé revenu net fiscal), qui tient compte de l'impôt sur le revenu et des cotisations sociales sur les revenus locatifs nets de taxes diverses. C'est un facteur qu'il ne faut pas sous-estimer lorsqu'on décide d'investir dans l'immobilier. Le régime de location et ses taux d'imposition doivent être pris en compte pour déterminer le rendement net de l'investissement.

En bref :

  • La rentabilité locative brute : cette marge bénéficiaire ne prend en compte que les revenus locatifs perçus par le propriétaire.
  • La rentabilité locative nette : il s'agit du revenu locatif que le locataire perçoit après avoir déduit tous les coûts et dépenses.
  • La rentabilité locative nette-nette : il s'agit de l'indicateur le plus fiable car il inclut les taxes sur les revenus locatifs.

2 - Où est la meilleure rentabilité locative ?

Le Mans : 1 530 €/m², marge brute de 8 % ou plus, selon l'emplacement

La ville de la Sarthe, également connue sous le nom du Mans, fait partie des 10 villes où les loyers sont les plus élevés, se classant à la septième place du palmarès des villes où les loyers sont les plus élevés. Depuis lors, sa popularité ne s'est pas démentie. Le prix du mètre carré reste faible, à 1 530 €. Or, ce prix, stable depuis plusieurs années, augmente d'environ 10% par an. La rentabilité locative brute de 8% est l'un des meilleurs rendements pour un investissement dans une propriété locative de haute qualité sur le marché français.
Le Mans est situé à un endroit stratégique. Nantes, Rouen et Paris sont accessibles en 2 heures et 15 minutes par TGV et 1 heure par la gare Montparnasse. Cela ouvre sans aucun doute de nouvelles possibilités aux citadins qui travaillent plus loin. Cette ville de 140 000 habitants possède une vie étudiante active, une université, une école de commerce et une école d'ingénieurs.

Le Havre : 2012 €/m² avec une rentabilité potentielle de 6,7%.

Le Havre fait partie des villes où les prix de l'immobilier ont fortement augmenté ces dernières années. En cinq ans, ils ont augmenté de 26 %. Par rapport à l'année précédente, les prix ont augmenté de 7 %. Malgré cette croissance rapide, l'intérêt pour l'investissement locatif ne s'est pas démenti. Avec le bon choix, vous pouvez espérer un rendement locatif de 6,5 % ou plus. Dans un environnement en ligne, vous pouvez espérer un rendement de 4 à 4,5 % par an, en fonction du prix du bien acheté. Toutefois, il est important de noter que toutes les entreprises ne sont pas identiques. Beaucoup d'entre elles sont en cours de rénovation, ce qui les rend peu attrayantes.

Amiens : 2 300 €/m² avec une rentabilité locative de 6,5 %.

Amiens figure sur la liste des villes les plus rentables en raison de son potentiel locatif élevé, de ses prix bas et de sa proximité avec la capitale. Amiens est accessible en train en 1 heure et 15 minutes depuis Paris et Lille. C'est pourquoi certains habitants d'Amiens préfèrent vivre ici, où ils peuvent profiter de la vie urbaine sans les contraintes de l'Île-de-France. La ville d'Amiens est connue pour être une zone résidentielle attractive et dynamique, qui attire de nombreux étudiants et entreprises, notamment dans les secteurs de l'automobile et de la logistique. Toutefois, il ne faut pas oublier que la ville est également attrayante en tant que lieu de location.

Rouen : 2.440 €/m², loyer 6,2 %.

Compte tenu des prix actuels de l'immobilier et du potentiel locatif élevé, il n'est pas surprenant que Rouen soit l'une des meilleures villes pour investir en 2022, avec une croissance annuelle des prix de 3,5 %. Située à seulement 135 kilomètres de la capitale, Rouen est la sixième plus grande ville de France avec environ 660 000 habitants. Située à 80 kilomètres, Rouen est relativement proche de la mer et est une ville animée offrant une qualité de vie agréable. Il est préférable de résider dans le centre-ville, notamment à proximité de la cathédrale. Selon la zone et l'emplacement, le rendement total moyen des investissements immobiliers peut dépasser 6 % par an. En général, 5 % semble être un objectif raisonnable.

Montpellier 3 200 €/m². La rentabilité locative totale peut atteindre 5,4 %.

Les résultats montrent que le niveau des loyers joue un rôle important sur le marché immobilier. Montpellier reste l'une des options les plus attrayantes pour les locataires. La ville de Montpellier reste attractive en raison de sa situation stratégique à proximité de l'Espagne et de sa qualité de vie élevée. La ville est toutefois construite sur des bases solides. Elle abrite un grand centre universitaire, un important pôle d'emploi, de grandes entreprises internationales et 2 000 PME au développement économique dynamique.

Lille : 3.500 €/m² avec une marge brute d'environ 5,1 %.

Lille reste l'une des villes les plus attractives pour l'investissement locatif. Avec plus d'un million d'habitants, elle fait partie des plus grandes villes de France. La capitale, centre économique de l'Europe, est à 1h30 de TGV. Lille présente de nombreux avantages lorsqu'on investit dans l'immobilier locatif. Le loyer moyen dans la ville est de 13,2 euros par mètre carré et le rendement locatif théorique peut dépasser 5 %. Les prix des appartements sont relativement stables depuis plus d'un an, à 3500 euros le mètre carré. Le bénéfice potentiel pour les agents immobiliers est également stable, autour de 5 % par an, mais il dépend, comme tout le reste, de l'emplacement et du prix du bien.

Tours : 2 900 € le mètre carré avec une marge possible de 5 %.

C'est l'un des endroits où l'immobilier est bon marché et où les rendements locatifs sont bons, avec une augmentation des prix d'environ 7 % par an. Comme le prix moyen du mètre carré ne dépasse pas 3.000 euros, les investisseurs peuvent s'attendre à un rendement annuel brut de 5 %.

Angers : 2960 €/m², rentabilité locative 4,6 %.

Angers est la 8ème ville la plus productive et offre de nombreuses opportunités d'investissement immobilier. La capitale de la région Marne-Loire continue d'offrir de nombreuses opportunités d'investissement immobilier grâce à son accessibilité, ses rendements attractifs et ses faibles taux de vacance. La ville d'Angers présente un potentiel de rendement intéressant en raison de la forte demande de location. La qualité de vie élevée rend Angers particulièrement attrayante pour les investisseurs à la recherche de placements rentables. Le marché de la location est très dynamique et les propriétés se louent rapidement. Les prix de l'immobilier à Angers augmentent à un rythme d'environ 8 % par an.

Toulouse : 3570 €/m² pour un appartement dont la rentabilité locative est d'environ 4,6 %.

À Toulouse, les prix des logements augmentent à un rythme inférieur à 4 % par an, ce qui semble raisonnable dans un marché immobilier en hausse. La ville de Roses est un bon exemple de loyers moyens et la deuxième ville française où les professionnels rêvent de travailler. Toulouse accueille également un grand nombre d'entreprises et constitue l'un des principaux centres d'affaires du sud-ouest de la France. Toulouse, bien que toujours moins chère que Bordeaux, présente des avantages similaires.

Nice : 4 610 €/m², rentabilité locative d'environ 4,5 %.

Les rendements sont bons, avec un rendement de base brut de 4,5% par an, bien que les prix augmentent de 6% par an. Les loyers sont moins élevés qu'à Brest (6,2 %), Cannes (6,1 %), Dijon (6 %) et Orléans (5,6 %). Néanmoins, la capitale de la Côte d'Azur reste attractive grâce à des logements de qualité et une forte demande locative. Toutefois, les prix de l'immobilier restent élevés.

Quelles sont les villes où les rentabilités locatives sont les plus bas ?

Sans surprise, les villes les plus chères sont les moins intéressantes pour les investisseurs. Il n'y a aucune corrélation entre les prix et les loyers jusqu'au pic. À Paris, par exemple, le prix moyen du mètre carré est de 10 400 €, ce qui représente seulement 2,5 % du revenu annuel brut, tandis que le loyer annuel (hors charges) est de 2 %. La situation est similaire dans de nombreuses villes d'Ile-de-France : Versailles est en bout de liste, avec un prix de 8 500 euros par mètre carré et un loyer brut de seulement 2 %. Suite à l'adoption de la loi Pinel, Boulogne-Billancourt (2,7%), Asni-sur-Seine (2,7%), Courbevoie (2,8%) et Montreux (2,8%) sont à la traîne en termes d'investissement.

En province, Lyon affiche l’un des rendements les plus faibles. Avec un investissement moyen de 5 330 €/m², elle arrive péniblement à 2,8 %. Aix-de-Provence et bordeaux sont également à la traîne avec 3 % de rendement brut et prévoient de générer 2 % du résultat net chaque année.

À retenir : Ces taux de rentabilité sont susceptibles d’être modifiés, c’est la raison pour laquelle il est toujours préférable de faire appel à un professionnel en immobilier pour avoir plus de renseignements sur la tendance de l’immobilier dans ces villes.

3 - Quels sont les critères à prendre en compte pour reconnaître la meilleure rentabilité locative?

Il existe certains critères et indicateurs très importants pour décider dans quelle ville il est préférable d'investir afin de générer des revenus locatifs plus élevés. Les investisseurs qui recherchent les meilleures villes et les meilleurs emplacements pour générer des revenus locatifs doivent prêter une attention particulière aux indicateurs suivants. Une évaluation complète de ces critères peut vous aider à trouver la ville à revenus locatifs qui répond le mieux à vos besoins :

  • Recherche de biens locatifs
    Dans les zones où le système Pinel est en place, les loyers sont sous pression. Par le passé, ces informations étaient souvent difficiles à obtenir. Mais maintenant, grâce à la loi Pinel, ces informations sont facilement accessibles. Si vous voulez savoir si la ville dans laquelle vous souhaitez investir promet une rentabilité plus élevée, il vous suffit de faire quelques recherches.

  • La taille et la répartition de la population
    Il est important de savoir combien d'habitants vivent dans la ville où vous avez l'intention d'investir. En pratique, il est préférable d'investir dans les villes à forte densité de population. La plupart des investisseurs ne savent même pas où chercher ces informations. Il est important de contacter l'autorité fiscale locale ou de consulter le site Internet de l'INCI.

  • La population de la ville
    Pour mieux comprendre cet indicateur, il faut d'abord le définir. Selon la définition de l'INSEE, une commune urbaine est une commune d'une aire métropolitaine ou d'un groupe de communes comptant au moins 2 000 habitants et située à moins de 200 mètres de l'habitation la plus proche. En outre, plus de la moitié de la population de chaque ville vit dans cette région métropolitaine. En d'autres termes, il s'agit de villes à forte concentration de population. Les personnes vivant en dehors de ces villes peuvent vivre dans des villes désagréables.

  • La démographie de la ville
    De nombreux investisseurs oublient de tenir compte de cet aspect. Si la population est négative, il peut même y avoir une pénurie de locataires. C'est un risque lorsqu'on investit dans des biens locatifs. Ces informations peuvent être obtenues auprès de l'INSEE ou du bureau de recensement local.

  • La démographie de la ville
    Une démographie négative dans les zones urbaines peut entraîner un manque de demande pour les investissements locatifs. Une croissance négative de la population urbaine est souvent le premier signe d'un déficit démographique dans toutes les municipalités d'une région. Il s'agit également d'un indicateur important de la rentabilité des investissements.

  • Le taux de chômage
    Le taux de chômage permet d'actualiser deux aspects importants de la qualité des investissements. Premièrement, elle permet de suivre la situation économique d'une zone géographique. Les chiffres respectifs de la Haute-Garonne et de l'Hérault sont passés de 10,7% à 14,5%, soit une augmentation de plus de 35%. Cela montre que l'activité économique est significativement plus faible dans une ville que dans l'autre. Un autre aspect important qui ressort de cette comparaison est la qualité des locataires.

  • La mobilité économique
    La mobilité économique est un indicateur assez large. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte pour évaluer la situation économique du secteur. L'un des premiers critères est le nombre de nouvelles entreprises créées. De nombreuses innovations créent de nouveaux emplois et attirent déjà de nouveaux résidents. La création de grandes entreprises telles qu'Airbus à Toulouse ou Dassault à Bordeaux est également un bon indicateur.

  • Le rendement des propriétés
    Cette échelle varie souvent considérablement. En fait, il existe plusieurs façons de le calculer. La méthode la plus courante est très simple. Les investisseurs fondent leurs calculs sur la taille de leur investissement et sur leurs revenus. Malheureusement, ce mode de calcul est très simple.

  • La qualité de la mobilité et de l'accessibilité dans la ville
    C'est important pour la qualité de vie dans la ville où vous souhaitez investir. Plus il est facile de se déplacer et plus la zone est accessible, plus la ville est intéressante. Plus le réseau régional est performant, plus il est facile de se déplacer dans la ville. Cela rend la ville plus accessible.

  • La culture et patrimoine
    Cette question est rarement abordée. Cependant, la culture et le patrimoine de la ville touchent différentes parties du territoire. Il attire déjà de nombreux touristes, ce qui contribue à la croissance économique de la région et augmente les revenus locatifs.

  • Le lien de la zone avec la nature locale
    C'est un indicateur important de la qualité de vie pour les locataires potentiels et cela rend la ville très attrayante.

  • L'évolution des prix des bâtiments
    Ceux qui ne dépensent pas beaucoup peuvent protéger leur investissement. Ce secteur est en déclin depuis des années et il y a beaucoup de risques. Même si les revenus locatifs sont élevés dans votre région, la valeur de votre propriété peut baisser en quelques années. Il convient donc d'analyser l'évolution des prix des propriétés dans la ville.

  • Le pourcentage de locataires dans la ville
    Le pourcentage de locataires dans une zone est un facteur important pour déterminer la profondeur future du marché, car plus le pourcentage de locataires est élevé, plus la demande d'espace locatif est forte et plus les revenus locatifs sont élevés.

Questions Réponses

1 - Qu'appelle-t-on rentabilité locative?

Il s'agit d'un indicateur important de la rentabilité des investissements dans l'immobilier locatif. Elle fournit des informations sur le rapport entre les revenus locatifs annuels et le montant investi.

2 - Dans quel type de location investir pour obtenir une meilleure rentabilité locative ?

Il existe différents types de location. Les locations meublées, les locations non meublées, les locations à courte durée, les locations à longue durée… Le choix d'un type de location dépend des objectifs de l’investisseur.

3 - Les villes à privilégier pour une meilleure rentabilité locative

  • Montpellier
  • Nice
  • Le Mans
  • Angers
  • Etc.