Simulateur d'investissement locatif

Qu'est-ce qu'un simulateur de rendement locatif ?

Publication : 08/10/2022 09:58:39
Modification : 19/10/2022 08:30:20

Vous vous demandez si l'achat d'un bien locatif est un bon investissement ?
Le simulateur de rendement locatif peut vous aider à répondre à cette question.
Il est important d'établir votre solvabilité avant de commencer le projet dans le cas où vous optez pour un prêt immobilier.

1 - Le simulateur de rendement et son fonctionnement

Il s'agit du moyen le plus précis de prédire combien d'argent vous pourriez gagner avec un bien locatif. Vous pouvez saisir votre emplacement, votre budget et d'autres informations pour obtenir une estimation de vos bénéfices potentiels.
Vous avez la possibilité de savoir si l'achat d'un bien locatif est la bonne décision pour vous.

Il n'est pas facile de faire une simulation d'achat immobilier pour déterminer la rentabilité, principalement parce qu'il y a de nombreux facteurs à prendre en compte. Outre les facteurs relatifs au bien lui-même, tels que l'emplacement, le prix au mètre carré et le loyer, il ne faut pas oublier la durée du prêt et le montant investi.

Un [simulateur de rendement locatif (https://www.argenta.be/fr/investir/simulateur-d-investissement.html) est une application en ligne qui permet aux investisseurs de tester différentes options d'investissement et de déterminer le rendement potentiel de leur investissement. Il s'agit d'un outil essentiel pour toute personne qui envisage d'investir dans l'immobilier, car il lui permet de prendre des décisions éclairées sur le lieu et la manière d'investir son argent.

C’est un outil qui fonctionne en vous demandant de saisir les informations relatives à la propriété. Celles-ci comprennent le prix d'achat, le montant du prêt hypothécaire, le loyer mensuel et les autres coûts connexes. Le logiciel calcule ensuite le rendement attendu du bien, qui correspond au rendement annuel du bien divisé par le prix d'achat. Ces informations aident les investisseurs à décider si une propriété est un bon investissement.

2 - Avantages de l'utilisation du simulateur de performance

  • Le simulateur de rendement locatif vous aide à prendre des décisions d'investissement en connaissance de cause.
    Le simulateur peut vous aider en vous fournissant des données importantes sur l’état de votre propriété. Ces informations vous permettront de mieux évaluer si un investissement particulier vous convient ou non.

  • Il vous aide à prévoir comment différents scénarios pourraient se dérouler à l'avenir.
    Cela peut être utile lorsque vous essayez de décider d'investir ou non dans une propriété particulière. Par exemple, si vous envisagez d'augmenter le loyer d'un bien, vous pouvez utiliser le simulateur derendementpour voir comment cela affectera le rendement du bien.
    Dans l'ensemble, le simulateur de rendement locatif constitue pour les investisseurs un outil précieux pour évaluer et prévoir le rendement potentiel des investissements. Il aide à prendre des décisions éclairées sur le lieu et la manière d'investir son argent.

  • Il vous aide à identifier les propriétés très rentables.
    L'un des principaux avantages de l'utilisation du simulateur de rendement est qu'il vous aide à identifier les propriétés très rentables. Le simulateur de rendement vous donne une meilleure idée de ce que vous pouvez attendre de votre investissement.

  • Il vous aidera à calculer le rendement de votre investissement.

  • Le simulateur de rendement vous aide à déterminer l'augmentation potentielle de la valeur de votre propriété.

  • Le simulateur de revenus vous permet de déterminer le revenu locatif potentiel d’un bien.

  • Le simulateur de revenus est capable de vous faire identifier les propriétés sous-évaluées et surévaluées.
    La clé d'un investissement immobilier réussi peut être de trouver des propriétés sous-évaluées ou surévaluées. Le simulateur de rendement locatif vous sera utile en vous fournissant d’importantes informations sur les rendements immobiliers.

  • Un simulateur immobilier peut vous amener à vous démarquer de vos concurrents.
    Dans le domaine de l'investissement immobilier, il est important de garder une longueur d'avance sur vos concurrents. Une façon de le faire est d'utiliser un simulateur de rendement. Vous aurez ainsi un meilleur accès aux opportunités d'investissement. Ces données sont précieuses pour décider où et comment investir.

Un simulateur de rendement peut vous aider à calculer le montant que vous devez payer pour louer un bien. Une fois que vous connaissez le rendement et le potentiel du bien, vous pouvez déterminer le prix de location adéquat pour votre investissement.

3 - Comment utiliser le simulateur de rendement ?

Si vous désirez utiliser le simulateur de rendement locatif, il est nécessaire de fournir des informations précises sur le bien à évaluer. Cela comprend le prix d'achat, les frais d'entretien, le loyer mensuel et le nombre d'années pendant lesquelles vous souhaitez acheter la propriété. Vous devez également fournir des informations sur le bénéfice attendu.

Une fois que tout cela a été saisi, le simulateur de rendement fait ses opérations pour afficher le rendement. Il montrera également l'impact que diverses options peuvent avoir sur le rendement de vos investissements. Cela peut être très utile pour une bonne préparation dans le cadre de votre investissement.

4 - Le rendement locatif

C'est le facteur le plus important pour les investisseurs.
Le rendement est le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat de l'actif.
En d'autres termes, il s'agit du montant qu'un immeuble de placement gagne chaque année par rapport à son prix d'achat ou à sa valeur.

La rentabilité est le pourcentage annuel de rendement d'un investissement. Il existe deux types de retour. Rendement brut et rendement net. Lorsque vous investissez dans l'immobilier, il est important de tenir compte de ces deux types de rendement car ils remplissent des fonctions différentes.

Rendement brut

Le revenu locatif brut est la différence entre le revenu gagné et le prix d'achat du bien.
Une façon de modéliser votre investissement est de calculer le rendement locatif brut, qui vous permet d'évaluer les avantages d'un investissement locatif par rapport à un autre. N'oubliez pas les frais de notaire.

Formule de calcul :
(Le loyer mensuel x 12)/ Le prix d'achat x 100

Si un investisseur souhaite louer un bien d'une valeur de 180 000 € pour 885 € par mois, la situation est la suivante.

((885 x 12) / 180 000 ) x 100 = 5,9%

Rendement net

Il ne suffit pas de modéliser l'investissement en calculant le rendement total. Vous devez calculer un rendement net.

Bien sûr, si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devez payer des impôts. La somme de ces facteurs constitue le rendement net de votre investissement immobilier. Ce rendement est plus précis que le rendement total calculé ci-dessus. Le rendement net est beaucoup plus proche du rendement réel de votre investissement.

Elle est exprimée par la formule :
((loyer x 12 mois) - (coût)/prix d'achat) x 100

Le rendement net comprend non seulement les coûts fixes mais aussi les coûts variables tels que les frais d'exploitation et les vacances.

Utilisons l'exemple ci-dessus pour calculer le bénéfice net.

Prix d'achat de la propriété : 180 000 €
Loyer : 885 €

Les impôts :

  • Impôt foncier : 720 €
  • Taxe foncière annuelle : 900 €
  • Coûts d'entretien : 550€
  • Assurance loyer : €250€
  • Coût total : 2 420 euros

Rendement net = (885 x 12 mois - 2 420) / 180 000 x 100 = 4,55%

5 - Les différents types de situations à tester avec un simulateur de rendement locatif

Un certain nombre de scénarios peuvent être testés dans le simulateur de rendement. Les plus courantes sont les suivants :

  • L'impact des hausses de prix sur les rendements
  • L'impact des loyers sur les rendements
  • L'impact des plus-values sur les rendements
  • L'impact du nombre de logements vacants sur les rendements : En termes de rendement, le nombre de logements vacants peut avoir un impact significatif sur le rendement. En effet, les propriétés vacantes ne génèrent pas de revenus. Les biens qui ne peuvent être loués entraînent une réduction importante des recettes.
  • L'impact des améliorations sur les bénéfices : Plus il y a de propriétés en cours de rénovation, plus l'impact sur les bénéfices est important. Dans ce cas, un simulateur de rendement peut vous aider à comprendre comment les rénovations affectent le rendement global de l'investissement. Sur la base de ces informations, vous pouvez décider si l'immobilier vaut la peine d'être investi.
  • Impact des impôts sur les bénéfices : Le simulateur de rentabilité vous aide à comprendre comment les impôts affectent vos investissements. C'est important car vous voulez vous assurer que votre investissement est performant.
  • L'impact de l'inflation sur les rendements : L'inflation peut avoir un impact important sur le rendement de vos investissements. Lorsque l'inflation augmente, la valeur de votre argent diminue. Cela peut avoir un impact négatif sur le rendement de votre investissement immobilier.
    Par exemple, si vous possédez un immeuble de placement d'une valeur de 100 000€ et que l'inflation est de 3 %, la valeur de l'immeuble finira par baisser à 97 000€. Cela peut avoir un impact important sur le rendement global de votre investissement.

6 - Comment trouver un bon rendement ?

Les simulations d'investissement sont un bon moyen de se préparer. Mais savez-vous quels résultats sont de meilleurs indicateurs d'investissement ?

La prévision des rendements attendus peut être utile, mais elle ne doit pas se faire au détriment de la qualité des investissements. Un bon rendement locatif répond à vos objectifs d'investissement, réduit les risques et augmente l'épargne.

Un bien qui rapporte 6 % et qui peut être loué dans l'année est un meilleur investissement qu'un bien qui promet un rendement de 12 % mais qui est difficile à louer.
Des études ont montré qu'un rendement d'au moins 10 % est meilleur que le "rendement net" de nombreux autres investissements traditionnels. En outre, de nombreux autres facteurs (impôts, frais, prêts, fonds spéculatifs, etc.) peuvent affecter les rendements.

Dans la pratique, ce taux de rendement est difficile à atteindre. Ils sont particulièrement intéressants pour les investisseurs dans les petites villes où le risque locatif est élevé et le rendement du capital à la revente incertain.

Un bon revenu locatif dépend de plusieurs variables, telles que.
la capacité d'épargne de l'investisseur (et le coût de la vie), les objectifs d'investissement, le risque de l'emplacement, l'attrait de la ville et la demande de logements locatifs.

Les investisseurs ont généralement les objectifs suivants :

  • Améliorer sa qualité de vie
  • Investir une partie de votre épargne dans des actifs réels
  • Gagner de l'argent rapidement
  • Bénéficier des avantages fiscaux
  • Laisser un héritage à sa postérité
  • Gagner plus de revenus de retraite

Le logement le plus rentable

Un bon revenu locatif est également un investissement stratégique.
Le choix d'un bien locatif peut être un critère décisif. Toutefois, certaines propriétés locatives peuvent être très rentables et offrir des rendements intéressants aux investisseurs.
Il existe deux grands types de biens locatifs. Il s'agit de biens locatifs et de biens locatifs meublés. Toutefois, il existe également des locations à court terme et des locations saisonnières.

Le logement vide : le type le plus courant

Les propriétés locatives les plus populaires sont celles vacantes. Elles peuvent être louées toute l'année. Certains locataires y vivent jusqu'à cinq ans. Ce type de bien locatif présente de nombreux avantages :

  • Les propriétés vacantes offrent stabilité et sécurité.
  • Les biens non meublés fournissent un revenu régulier.
  • Les logements vides donnent un revenu stable.

Maisons meublées à louer

Une maison meublée peut également constituer une source de revenus très intéressante. La location d'une telle maison est plus chère que celle d'un appartement sans meubles. Le prix est donc très abordable.

Appartements en colocation

Si vous recherchez un bon investissement qui ne durera pas longtemps, vous devriez opter pour une maison meublée. Il est très facile à utiliser. Vous pouvez également louer une chambre dans le même appartement. Si vous n'avez pas beaucoup d'argent, vous pouvez choisir un appartement à plusieurs chambres. Le retour sur investissement est entre 8 et 10 %.

Les locations à court terme

Les locations à court terme et leurs variantes (locations saisonnières) sont en tête de liste.

L'objectif est de louer pour quelques heures ou quelques nuits plutôt que pour un an. Cela vous permet de louer un appartement à un prix supérieur à celui d'une location ordinaire. Les prix de location peuvent être trois à quatre fois plus élevés.

Vous pouvez économiser entre 15 et 25 %. Avec les locations saisonnières, les marges bénéficiaires peuvent atteindre 23 %.

La location à court terme peut être l'investissement le plus rentable et peut donner un bon rendement sur l'investissement modélisé.

Exonération de l'impôt sur les revenus locatifs de certains logements meublés

Sous certaines conditions, certains revenus raisonnables tirés de la location ou du crédit-bail de logements occupés par leur propriétaire sont exonérés d'impôt.
Dans ce cas, vous êtes exonéré si vous utilisez votre investissement comme modèle.

Résidence permanente du locataire (ou résidence temporaire pour travail saisonnier), loyer maximum de 184 euros par mètre carré.

Le bien n'est pas la résidence principale du locataire (par exemple, une maison d'hôtes) et les revenus locatifs du bien meublé ne dépassent pas 760 € par an.

Régime fiscal alternatif : gains en capital

Les revenus locatifs ne sont pas les seuls revenus imposables des biens immobiliers. Si vous vendez votre bien sûr le marché locatif et réalisez un bénéfice, vous payez un impôt sur les plus-values. Comment cela fonctionne-t-il ?

Toutes les plus-values sont imposées pendant les cinq premières années, mais pas après 22 ans. En outre, vous payez 17,2 % d'impôt social sur les plus-values en fonction de la durée d'utilisation du bien, mais après 30 ans, vous êtes totalement exonéré d'impôt social. Si vous vendez le bien, vous ne payez pas d'impôt sur les plus-values ni de contribution sociale.

Quelles sont les meilleures propriétés à louer ?

Nous avons identifié les types de propriétés les plus rentables, mais quelles sont les meilleures dans votre région ?
Quelles sont les meilleures propriétés pour l'achat et la location ?

Appartements de deux et trois chambres

Les petits appartements peuvent se voir attribuer 3 à 5 %. Ce type de tuile offre également une certaine stabilité.
Certains groupes de locataires (par exemple les familles) peuvent vivre plus longtemps dans ces types d'appartements que dans des appartements locatifs normaux. Il y a moins de risques de fluctuations salariales et de vacances de postes. Pas besoin de soins de longue durée.

Les investisseurs qui choisissent ce type de placement obtiennent un investissement à long terme.

Le studio

Si vous investissez dans un logement d'une chambre à coucher, vous trouverez rapidement un locataire. Ce type de logement est particulièrement populaire dans les centres-villes et est souvent recherché par les jeunes travailleurs ou les étudiants.
Les logements d'une chambre à coucher présentent l'avantage d'un prix d'achat bas et de loyers élevés.
Cependant, la rotation élevée associée à ce type de propriété peut affecter les rendements attendus. Les changements fréquents de locataires prennent du temps et sont coûteux pour les propriétaires. Les renouvellements de contrat, qui interviennent souvent dans l'intervalle, augmentent les coûts des propriétaires et prolongent les vacances.

Le parking

Investir dans des places de stationnement et des garages présente de nombreux avantages. Vous n'avez pas besoin d'investir beaucoup d'argent pour commencer. Elle est également plus flexible car le loyer n'est pas fixe et le propriétaire et le locataire peuvent négocier librement.
Si l'emplacement est approprié, ce type de propriété locative peut fournir un revenu locatif très raisonnable sans aucune restriction.

7 - Simulation des rendements locatifs : moyen d'aide à la décision

Cette simulation d'investissement est la première étape de la mise en œuvre du projet de la Société civile d'investissement immobilier (SCPI). L'investisseur doit connaître toutes les conditions du projet d'investissement avant de prendre une décision. Le simulateur d'investissement locatif est un outil important qui vous permet de calculer le rendement net de votre investissement, en tenant compte des paramètres suivants:

  • Le rapport entre la valeur du prêt et la valeur du bien
  • La taille d'investissements
  • Le revenu locatif annuel
  • Le taux d'intérêt maximum
  • La durée du bien
  • La durée de l'emprunt

Tous ces facteurs ont une incidence sur le revenu net mensuel de l'investisseur, sur la performance globale de l'entreprise et sur la valeur de l'investissement. L'investisseur peut donc ajuster les paramètres de calcul en fonction de la valeur de l'investissement et du rendement attendu.

Bien entendu, les résultats des simulateurs d'investissement de la SCPI ne sont qu'indicatifs. Cependant, ils peuvent vous aider à faire des prévisions plus précises et à prendre les bonnes décisions d'investissement. Par exemple, les simulations peuvent vous fournir des informations sur les paiements hypothécaires mensuels ou les annuités des fonds communs de placement.

En modélisant les investissements sur la base de différents paramètres et hypothèses, les économistes peuvent prendre des décisions optimales en fonction de différentes options et besoins. Pendant la phase de préparation du projet, les différents impacts économiques de l'investissement sont analysés. Les simulations d'investissements immobiliers à haut rendement permettent aux investisseurs d'estimer la rentabilité du projet.

Que devez-vous faire ?

Vous envisagez d'investir dans un bien locatif pour générer un revenu supplémentaire ? Pour calculer le revenu, vous devez d'abord calculer le ratio dette/revenu de votre investissement immobilier locatif.

Notez que les institutions financières exigent que le ratio dette/revenu ne dépasse pas 33 % du revenu. Toutes les dépenses courantes, y compris les frais de logement mensuels, sont incluses dans ce calcul. Certaines banques incluent également les futurs paiements de loyer dans le loyer. C'est ce qu'on appelle la "valeur de rachat". Toutefois, cette méthode de calcul est de plus en plus rare.

Pour la même raison, il est souvent plus difficile d'obtenir un prêt hypothécaire sans mise de fonds. Si vous ne trouvez pas une banque qui vous soutiendra, ce n'est pas la peine de compter sur elle dans ce cas.

Il est important de noter que les modèles d'investissement sont volontaires. Cela donne un aperçu du marché de la location. Vous saurez alors si votre projet apportera plus ou moins de bénéfices et si votre investissement sera rentable.

8 - Le futur des simulateurs de rendement locatif

  • Les simulateurs de rendement sont de plus en plus importants pour les investisseurs immobiliers. Ils permettent aux investisseurs de connaître à l’avance la situation à laquelle ils peuvent s’attendre à propos de leurs investissements.

  • Les simulations de rendement sont également de plus en plus sophistiquées. Ils comprennent désormais des informations sur l'impact de l'inflation et de la fiscalité sur le rendement des investissements. Cela permet aux investisseurs de comprendre l'impact de leur investissement avant de prendre une décision.

  • Les simulateurs de rendement locatif sont un outil précieux pour les investisseurs immobiliers. Ils permettent aux investisseurs de comprendre l'impact de différents facteurs sur le rendement des investissements.

  • Le simulateur de revenus locatifs est un outil permettant d'évaluer le potentiel de revenus d'un bien immobilier. Il tient compte de facteurs tels que le prix d'achat, le loyer mensuel et d'autres coûts. Toutefois, il ne s'agit que d'estimations approximatives et les résultats réels peuvent différer. Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif, il est important d'utiliser un simulateur de revenus locatifs pour prendre une décision éclairée.

Questions Réponses

1 - Comment savoir ce qui fait d'une ville un bon endroit pour investir ?

L'investissement dans l'immobilier locatif varie d'une région à l'autre, tout comme les prix des loyers. L'offre et la demande sur le marché immobilier varient fortement entre les zones résidentielles, les centres-villes et les zones plus éloignées.

Votre investissement est-il destiné à un étudiant ou à un retraité de la France ? Vous devez donc vous assurer que la zone dans laquelle vous souhaitez investir est proche des services et des commerces.

En outre, cette zone apparemment peu attrayante fait l'objet d'un réaménagement majeur qui pourrait modifier le marché immobilier. L'amélioration des liaisons de transport pourrait revitaliser la zone, créer de nouveaux logements et attirer de nouveaux résidents.

Toutefois, il est difficile pour les investisseurs vivant à des centaines de kilomètres de chez eux de suivre l'évolution du marché immobilier. Cela nécessite de se déplacer localement. Les enquêtes et les visites des entreprises voisines peuvent également fournir des informations précieuses.

2 - Quels sont les avantages d’un investissement locatif ?

Le premier est le potentiel de revenus supplémentaires pour la retraite à l'avenir. Maintenant qu'il est clair que les revenus des travailleurs actuels vont diminuer à la retraite, la perspective de maintenir le pouvoir d'achat grâce aux revenus locatifs devient attrayante.

Il y a également la possibilité d'utiliser le bien à un âge avancé, ou même à la fin d'un bail obligatoire. Avant d'habiter le bien, l'investisseur doit le mettre en location. Toutefois, pour que l'investissement soit rentable, il faut veiller à ce que le prêt sur le bien soit remboursé avant la fin de sa durée de vie.

En outre, un investissement à long terme dans l'immobilier peut créer un héritage qui peut être transmis en tant que succession.