rendement locatif

Quel investissement locatif est le plus rentable ?

Publication : 08/10/2022 09:17:42
Modification : 21/07/2023 11:29:18

De nombreux investisseurs, débutants ou professionnels, sont séduits par l’idée de réaliser un investissement locatif. En France, l’investissement locatif demeure l’un des investissements préféré de la population grâce à son caractère tangible.

1 - Définition de l’investissement locatif

Ce type d’investissement offre généralement des rendements plus élevés que les autres types de placements financiers. Il rassure plusieurs investisseurs par sa capacité d’atteindre de grandes rentabilités locatives et aussi d’obtenir dans certains cas, une réduction d’impôts. En France, l’investissement locatif demeure l’un des investissements préféré de la population grâce à son caractère tangible.

En effet, le fait d’avoir un boulot ou un job de nos jours ne suffit plus pour avoir une vie confortable. Pour lutter contre ça, il est donc important de faire certains investissements, mais force est de constater que certains investissements locatifs ne sont pas rentables. Ainsi, les investisseurs ou futurs investisseurs se posent plusieurs questions : Quel investissement est le plus rentable ? À quoi correspond l’investissement immobilier rentable ? Quels sont les critères à prendre en compte pour savoir que tel investissement est rentable ?

L’investissement locatif est le fait d’acheter un bien immobilier et le mettre en location pour gagner des revenus. Autrement dit, il s’agit d’acheter une maison, un appartement, un studio, un parking, ou tout ce qui a rapport avec l’immobilier, dans le but de mettre en location en vue de percevoir des revenus tous les mois. C’est un investissement qui consiste à acquérir un bien immobilier non pas dans l’objectif de se loger, mais de le louer pour en tirer des revenus. Son plus grand objectif, est la réception régulière des revenus à travers les loyers de la part du locataire. Notons également qu’il existe divers types d’investissements locatifs : location de particulier, location à courte durée, les studios ou petite surface, les immeubles de rapport, les maisons ou grandes surfaces, location longue durée.

2 - Les différents types d’investissement locatif

Studio ou petite surface

  • Une forte demande locative

La demande locative pour les studios est élevée, souvent supérieure à la moyenne des grands appartements. Cela se voit partout en France, notamment dans les villes et capitales universitaires comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes…

  • Un taux de rotation élevé des locataires

Le taux de rotation des locataires dans les studios est plus élevé que dans les autres types d’appartements. Certains locataires aiment signer un bail à long terme pour ne pas perdre leur appartement pour la prochaine rentrée, d’autres veulent déménager. Même si le locataire souhaite résilier le bail et déménage, il n’est pas difficile de trouver un autre locataire potentiel dans le futur, soit en laissant l’ancien locataire arbitrer, soit en contactant une agence spécialisée qui s’occupe de la recherche de locataires et d’une partie de la gestion.
Ainsi, ce renouvellement périodique des locataires entraîne des rénovations fréquentes, dans lesquelles l’entretien du logement peut se faire avec moins d’attention que si elle appartenait à des locataires. Des travaux d’entretien peuvent également être requis dans les parties communes pour maintenir la propriété en bon état et prévenir sa détérioration.

  • Une facilité pour revendre

Avec une demande locative aussi forte, l’offre peine à suivre cette demande, entraînant une pénurie de ce type de logements. Pour cette raison, un studio est un investissement locatif qui peut être trouvé facilement par un propriétaire et dont les prix locatifs peuvent augmenter sur le long terme et à la revente, surtout lorsqu’un emplacement est nécessaire. Cette valeur ajoutée vous permet d’augmenter votre épargne puis d’investir dans des surfaces plus importantes.

Courte durée

  • L’assurance d’être payé

Dans une location à courte durée, les loyers sont payés à temps. Il n’y a pas de problème d’impayés dans ce type d’investissement locatif. Les locataires paient les loyers le jour où ils veulent réserver le logement. Ainsi, vous percevez de l'argent dès lors que les locataires entrent dans le logement ou au plus tard dans le mois qui suit leur départ selon les plateformes.

  • La flexibilité de pouvoir faire varier librement ses tarifs

Outre le fait que les loyers ne sont pas réglementés, de nombreuses locations à courte durée offrent le luxe de pouvoir moduler les prix comme bon vous semble. Ainsi, si un événement le justifie, vous avez la possibilité d’augmenter votre tarif de 20 % ou 100 % en une journée. Les prix peuvent également être ajustés tous les mois pour correspondre à la demande.
Il va de même pour le nombre de locataires que la personne peut accueillir. Si vous avez un appartement de deux pièces, rien ne vous empêche d’avoir un canapé-lit dans le salon. Vous pouvez accueillir une troisième personne ou même une quatrième personne supplémentaire. De cette façon, vous obtenez trois tarifs à la même date et un prix plus élevé sera facturé du jour au lendemain.

  • Une rentabilité à deux chiffres indécente

Aucun autre type de location ne peut garantir un retour sur investissement comme une offre de location à durée limitée. C’est en fait mieux que la colocation et avec de meilleurs résultats. La raison est très simple car le prix est ajusté en fonction de la durée. Plus la durée de location est courte, plus le prix est élevé, et plus vous percevez une grande rentabilité sur investissement. La location à courte durée est donc un investissement idéal pour les investisseurs désirant avoir un cash flow positif.

  • Une fiscalité avantageuse

Les revenus locatifs pour une période très limitée, tels que les revenus de location de meublés à l’année, sont déclarés dans la catégorie des intérêts industriels et commerciaux (BIC) conformément à la réglementation. La direction des impôts considère qu’en proposant des biens meublés et équipés, vous fournissez un service que l’on peut qualifier de commercial. En revanche, les revenus locatifs nus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Cette clarification des revenus vous permettra de bénéficier d’un dispositif avantageux : le dispositif LMNP

  • Un très faible niveau de dégradation

Contrairement à ce que certains peuvent craindre ou imaginer, le taux de détérioration des locations de courte durée est très faible. Sans aucun doute, les appartements les mieux conservés sont ceux qui sont loués pour une durée très limitée.

Immeuble de rapport

Un immeuble de rapport est un immeuble constitué de parcelles de terrain entièrement louées. Il y a généralement dans un immeuble de rapport un local commercial au rez-de-chaussée, mais ce n’est pas obligatoire. L’immeuble de rapport est un investissement intéressant qui vous permet de diversifier votre patrimoine et est utile pour l’épargne à retraite car il peut vous assurer un revenu décent à vie.

  • Le marché est moins concurrentiel

Moins compétitif que les types de propriétés qui sont sur le marché. En effet, les immeubles de rapport sont chers à l’achat, nécessitent des capitaux importants et de solides capacités de financement. Par conséquent, les investisseurs ne sont pas considérés comme des concurrents directs des particuliers qui n’achètent que des appartements ou des immeubles commerciaux. Ainsi, il y a moins d’acheteurs potentiels pour ce type d’investissement locatif, ce qui augmente considérablement votre pouvoir de négociation.

  • Une gestion locative efficace

Vu que le bien immobilier est dans le même immeuble, le propriétaire peut facilement gérer les différents aspects de l’immeuble sans avoir à passer par son locataire ou des réunions de copropriété. Il peut aussi décider des travaux nécessaires à faire en tenant compte de la disponibilité du locataire. Par ailleurs, le risque d’impayés ou de départ des locataires est couvert par des mensualités pour les appartements occupés.

  • Des frais moins chers et regroupés

Il y a des économies de coûts par rapport à l’achat d’un investissement locatif. C’est le cas par exemple, des primes d’assurances, des frais de courtage, des frais de gestion ou des frais de notaire. Par exemple, les compagnies d’assurance peuvent offrir des rabais sur l’achat de bâtiments.

  • Un financement bancaire plus aisé

L’investissement dans un immeuble de rapport nécessite un financement très élevé, ce qui provoque généralement la demande de prêts dans les banques.

Location à longue durée : Maison

  • Les locataires y restent longtemps

On estime que les locataires restent dans une maison environ 3 fois plus longtemps que les locataires d’appartements ou de studios. Ce fait est encourageant car il réduit les frais de déménagement lorsque les locataires quittent le logement, mais réduit également le risque de vacances entre deux propriétés.

  • Le coût est moindre pour les deux parties
  • Les locataires en prennent soin

3 - Les formes d’investissements locatifs

  • Les parkings

La rentabilité d’un parking dans le centre-ville est garantie. Malgré la forte croissance des parkings publics et des transports en commun, l’investissement dans un parking est toujours un bon placement.

  • Les maisons

Le fait de se loger dans une maison est l’idéal pour 85 % des français. Les maisons se louent facilement, les occupants prennent soin des lieux et paient leurs loyers directement. Mais ce n’est pas toujours un investissement rentable car les prix sont élevés.

  • Les studios

Il y a une forte demande locative, rentabilité élevée, les studios ne manquent pas d’atouts.

En dehors de ces investissements locatifs, nous avons également les appartements, qui, eux aussi, offrent une rentabilité intéressante.

4 - La notion de rentabilité locative : Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Un investissement locatif est dit rentable lorsqu’il permet à l’investisseur de gagner des revenus sur son investissement. Ainsi, pour étudier et analyser la rentabilité d’un investissement locatif, la rentabilité est l’un des critères de choix à prendre en compte.
Avant de savoir si un investissement locatif est rentable, il est nécessaire de savoir calculer la rentabilité du bien immobilier avant d’y investir. Ainsi vous saurez quel type d’investissement locatif est le plus adapté compte tenu des caractéristiques du logement : l’investissement dans du meublé ou dans le vide ? Le neuf ou l’ancien ? Avec le calcul de la rentabilité, vous saurez quel investissement locatif est rentable et vous pourrez évaluer les choix de location et de fiscalité les plus rentables.
Pour calculer cette rentabilité, l’investisseur doit premièrement procéder au calcul de la rentabilité brute, ensuite calculer la rentabilité nette enfin de calculer la rentabilité nette-nette. C’est en tenant particulièrement compte de cette dernière rentabilité que l'investisseur saura si son investissement locatif est rentable ou pas. Pour calculer ces rentabilités, il faut prendre en compte les loyers, les charges et frais

La rentabilité locative brute : l’indicateur le plus simple à calculer

Contrairement aux idées reçues, la rentabilité brute est très facile à calculer pour les revenus locatifs. Connaître le montant du loyer sur votre investissement vous permettra de savoir qu'un investissement paie plus qu’un autre, selon le prix d'achat et le loyer que vous recevez. Pour ce faire, vous devez effectuer des calculs de profit de flux.

Le calcul de la rentabilité brute vous permet de vous faire une idée de l’intérêt d’un investissement locatif par rapport à un autre. Il vous faudra penser à intégrer les frais de notaire. C'est-à-dire en ajoutant au coût de l’acquisition et aux éventuels coûts des travaux si vous devez en réaliser avant de le louer. La formule est la suivante : (montant du loyer x 12 mois) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition).

Exemple : Prenons l’exemple d’un investissement locatif dont l’appartement est à 100 000 € avec un futur loyer de 700 €. 700 x 12 = 8 400 € x 100 /1 00 000 € = 8,4 %. Ce taux de 8,4 % vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.

La rentabilité locative nette : plus proche de la réalité

Pour calculer le rendement locatif net de son investissement, l’investisseur prendra en compte toutes les charges et les frais divers qu’il devra payer en tant que propriétaire du bien immobilier. Le calcul de ce rendement locatif n’est pas aussi simple que celui du rendement locatif brut. Pour le calculer, l’investisseur retire ses frais des loyers perçus par rapport au calcul du rendement locatif brut. La formule est la suivante : Rendement locatif net = (loyer annuel - la somme des charges et frais divers) / prix total d’achat x 100.
Exemple : Un investisseur met en location un parking à un loyer mensuel de 500 €. Il a payé son achat à 150 000 €, frais d’acquisition inclus. La gestion locative du bien est confiée à un professionnel (10 % du loyer annuel) mais l’investisseur n’a pas souscrit de garantie contre les impayés de loyer. Les charges annuelles non récupérables sont estimées à 1 000 € par an. La taxe foncière s’élève à 800 € et le coût du crédit atteint 10 000 €. La rentabilité nette du bien se situe donc à : ((500 x 12) - (600 + 1 000 + 800) / (150 000 + 10 000) x 100 = 2,25 %.

La rentabilité locative nette-nette : encore plus précise

Le calcul de la rentabilité nette-nette se base sur celle de la rentabilité net mais en ajoutant l’imposition du propriétaire. A ce niveau, l’investisseur doit prendre en compte le régime fiscal auquel il appartient, de ses rebroussements d’emprunt, des prélèvements sociaux et des tranches d’imposition. Le rendement net-net est un indicateur plus complet parce qu’il ne laisse rien au hasard, tout est pris en compte. En bref, pour connaître la rentabilité nette-nette d’un investissement, tout dépendra du régime des revenus fonciers et des tranches imposables : micro-foncier, réel, micro-BIC et dispositifs fiscaux dont l’investisseur pourra bénéficier. La formule est la suivante : (loyer annuel - la somme des charges et frais divers - impôt) / prix total d’achat x 100.

5 - Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif ?

L’augmentation de la rentabilité d’un investissement locatif est un concept clé de la réussite de celui-ci.

  • Penser à la localisation

Lorsqu’un investisseur décide d’investir dans un investissement locatif, il peut envisager d’acheter le bien dans son village ou pays, ou soit tenir compte d’une ville ou quartier qu’il adore le plus pour y investir. Toutefois, cette manière de raisonner n’est pas conseillée dans le cadre d’un investissement locatif.
En effet, pour optimiser la rentabilité de son investissement locatif, il est recommandé de faire la recherche des villes les plus attractives, qui séduit les chefs d’entreprises, les présidents, les étudiants, les cadres et les jeunes actifs. Dans la plupart de ces villes dynamiques, l’investissement locatif est intéressant. La demande locative est élevée, il y a moins de vacance locative et les prix de l’immobilier évoluent de jour en jour.
Dès lors que l’investisseur connaît la ville dans laquelle il veut investir, il doit procéder ensuite à la recherche du quartier dans lequel le bien pourrait se situer.

  • Négocier le prix d’achat

Le fait d’augmenter ou d’optimiser la rentabilité d’un investissement locatif, passe toujours par le prix d’achat du bien immobilier. Les investisseurs essaient clairement de négocier le prix en leur faveur. Cependant, il a quelques points à considérer avant de négocier un prix d’achat. Premièrement il faut procéder au calcul du prix du mètre carré du bien immobilier afin de le comparer à celui du prix moyen du mètre carré du quartier dans lequel le bien se trouve. Cela indique s’il y a possibilité de baisser ou pas le prix d’achat.

  • Louer meublé, bien meublée

Il est fortement recommandé et conseillé aux investisseurs de choisir la location meublée. Cela pourrait être stratégique en termes de rentabilité. Car pour les appartements entièrement meublés, les loyers peuvent monter si le contrôle des loyers est respecté, notamment à Paris.
Dans le cadre de l’investissement locatif, il est très intéressant pour les acquéreurs de se tourner vers la location meublée en raison des avantages qu’elle offre. Ce dernier comprend, entre autres, une économie d’impôt qui peut bénéficier de charges déductibles plus élevées, de loyers imposables plus faibles et de rendement sur 10 ans, ce qui permet à son tour une déduction de 10 % sur les loyers annuels.

6 - Faut-il investir dans le neuf ou dans l’ancien pour plus de rentabilité ?

De nombreux investisseurs se posent cette question avant de démarrer leur projet immobilier : Est-il intéressant d’investir dans un logement neuf ou ancien pour obtenir une bonne rentabilité ? C’est une question importante car vous faites un choix personnel qui correspond à vos attentes et à vos objectifs. Tout d’abord, il est recommandé d’examiner et de comparer diverses normes anciennes et nouvelles :

  • Prix d’achat du neuf et de l’ancien

Investir dans l’ancien est plus intéressant. Le prix au mètre carré d’une maison ancienne est moins cher, même lorsqu’elle est à rénover. La combinaison de la main-d'œuvre et du prix d’achat est toujours plus attractive que le prix au mètre carré d’un appartement neuf. Les prix des appartements neufs sont généralement de 20 à 30 % plus élevés, d’autant qu’ils répondent à toutes les normes les plus récentes. Les prix industriels des bâtiments et des terrains hors construction sont soumis à la TVA de 20 %. De ce fait, seule la propriété de surface est plus chère que l’ancienne.
En effet, un logement ancien à pour prix moyen 2 600 € / m² en France tandis que celui d’un logement neuf est de 4 400 € / m². Bien que les prix moyens varient en fonction de la localité, un logement ancien est intéressant concernant le prix d’achat. En moyenne, l’ancien est plus rentable que le neuf. De cette façon, vous pouvez facilement récupérer environ 7 % dans l’ancien tandis que le neuf ne vous rapporte que 3 à 4 %.

  • Les frais de notaire, de copropriété et les travaux

Le neuf gagnant. Dans l’ancien, les frais de notaire se situent entre 7 et 8 % du prix du bien. Par contre dans le neuf, ces frais sont réduits et représentent 3 à 4 % du prix du bien. En plus de ses frais réduits, le neuf vous offre également des frais de copropriété très intéressants. L'un des plus grands avantages d’une nouvelle propriété est que, lorsque vous recevez les clés, vous êtes assuré d’être sans travaux pendant dix ans. Dans l’ancien, ce n’est souvent pas le cas parce que vous devez planifier un investissement commercial avant d’offrir des biens locatifs. Les bâtiments anciens sont plus chers et plus difficiles à entretenir. Cela demande donc un engagement très personnel.

  • Les délais pour la mise en place du locataire

Dans l’ancien, les délais de signature d’un contrat de location sont courts car il y a généralement un décalage de 3 mois entre la vente promise et le contrat effectif. Dans le cas des projets neufs, il y a un manque de visibilité sur la construction finale, car le principe du système Pinel est d’acheter comme prévu. Les promoteurs étant principalement impliqués dans des projets immobiliers, les risques de construction doivent également être pris en compte. Les délais de livraison sont longs, généralement entre 10 et 18 mois.

  • Le confort et économies d’énergie

Mieux vaut le neuf que l’ancien. En termes de confort, les immeubles neufs sont généralement plus attractifs pour les locataires car ils sont dotés des équipements les plus modernes. En investissant dans un logement neuf, l’investisseur bénéficie d'économies d’énergies considérables et les charges moins hautes suscitent l’intérêt des futurs locataires.

  • Fiscalité

Des disparités au cas par cas pour l’ancien comme pour le neuf. En général, vous payez moins d’impôts lorsque vous investissez dans un logement neuf. Depuis 2014, grâce à la loi Pinel, vous pouvez bénéficier d'une réduction d’impôt sur le revenu de 12 % à 21 % de la valeur du bien lorsque vous achetez un appartement neuf loué 6,9 ou 12 ans. Ainsi, au lieu de payer des impôts, vous pouvez économiser de l’argent. Par ailleurs, l’investissement dans l’ancien provoque généralement des impôts très lourds.

En bref, il est conseillé et recommandé aux investisseurs d’acheter un logement ancien afin qu’ils obtiennent une bonne rentabilité. Mais il faut également tenir compte de : l’emplacement du bien immobilier, les revenus, le taux de rentabilité du bien, la fiscalité, et les travaux à effectuer.

Quelles sont les villes dans lesquels l’investissement locatif est le plus rentable ?

Lorsque l’on envisage un investissement locatif, la rentabilité est un critère nécessaire pour la réussite du projet immobilier. Cet avantage est particulièrement important pour la ville dans laquelle vous investissez. Voici quelques exemples de villes dans lesquelles l’investissement locatif est très rentable :

  • Reims : 5,5 %
  • Le Mans : 4,6 %
  • Angers : 4,7 %
  • Brest : 7,95 %
  • Nantees : 4,65 %
  • Saint-Etienne : 4,9 %
  • Mulhouse : 4, 7 %

Les critères qui influencent la rentabilité d’un investissement locatif

  • La fiscalité : Selon le domaine de régime choisi par l’investisseur, un investissement locatif peut être rentable qu’un autre.
  • Les charges de gestions locatives : Elles ont également un impact sur la rentabilité d’un investissement locatif. Les charges sont très diverses et dépendent de certains standards de l’immobilier.
  • Le prix d’achat du bien : C’est la mise de départ que l’investisseur met en jeu pour que son investissement soit rentable. Ce prix varie en fonction du domaine d’activité choisi.

Questions Réponses

1 - Quel est l’investissement locatif le plus rentable ?

Difficile de choisir entre location meublée et location vide. Néanmoins, au vu des caractéristiques, de la rentabilité et de la fiscalité de chacun des modes de location, un des deux semble se démarquer.

2 - Comment savoir un investissement locatif est rentable ?

À première vue, la rentabilité brute est le meilleur indicateur. Elle se calcule en divisant le loyer annuel par le prix du bien immobilier. Ex : Un parking acheté à 150 000 € et loué à 650 € par mois rapporte 5,2 % de rentabilité brute.

3 - Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif ?

Pour connaître la rentabilité locative de son projet immobilier, l’investisseur doit procéder en premier lieu au calcul de la rentabilité brute, ensuite la rentabilité net et enfin la rentabilité nette-nette en tenant compte des frais de fiscalité et des impôts.