Investissement locatif

Quel type de bien se loue le mieux ?

Publication : 08/10/2022 09:17:48
Modification : 26/07/2023 06:55:54

Pour réussir un investissement immobilier, vous devez acheter un bien immobilier où vous trouverez facilement le locataire idéal répondant à tous vos critères.

1 - Les studios

En limitant la durée de la recherche et la période de location des appartements vacants, vous pouvez réunir toutes les conditions d’une rentabilité optimale. Pour y parvenir, il est nécessaire de trouver la bonne relation entre les trois facteurs fondamentaux qui interviennent dans la décision d’acheter un bien immobilier : le prix, l’emplacement et la taille du bien. En effet, lorsqu’un investisseur décide d'entrer dans le monde de l’investissement locatif, leur première préoccupation est quels types de propriété entre les studios, les appartements, les parkings, etc. se louent le mieux ? Quel type de bien choisir pour un investissement locatif ? Quel type de bien acheter pour louer ? Il faut savoir que chaque type de bien a ses avantages et ses inconvénients.
Dans cet article, selon vos besoins et le type de revenus que vous souhaitez générer, découvrez les types de biens qui contribuent à de meilleurs rendements locatifs.

Investissement locatif

Les studios sont des logements avec une chambre principale, ce qui signifie qu’ils fonctionnent à la fois comme un salon et une chambre. Ils disposent d’un coin cuisine ouvert sur la pièce principale, d’une salle de bains et d’un WC privatif (ils peuvent être tous les deux dans la même pièce), et mesurent en moyenne 20m² chacun.
Le studio est classé n°1 dans la catégorie quick rental properties. S’il faut en moyenne 41 jours pour trouver un locataire, cela passe à 45 jours pour un appartement de deux chambres (toujours la moyenne des 50 plus grandes villes françaises) et à cinq chambres ou plus, 52 jours. La demande en studio est très élevée. Il est généralement loué par des étudiants, des jeunes actifs et des personnes divorcées ou vivants seules. Il est facilement loué s’il se situe dans les zones d'influence comme les villes universitaires.
Dans la plupart des cas, les studios sont confrontés à des besoins locatifs élevés, en particulier dans les grandes villes et les quartiers étudiants. C’est un type de bien très rentable car le prix d’achat (l’achat du bien est généralement inférieur en raison du petit nombre de mètres carrés, mais le loyer reste élevé. D’autre part, les durées des baux sont très courtes, en moyenne d’un à deux ans, et les renouvellements mineurs peuvent être plus fréquents en raison du grand nombre de locataires consécutifs.

Les villes dans lesquelles les studios se louent vite

1. Marseille

En mars 2022, une étude publiée par une plateforme spécialisée dans l’investissement locatif conclut que Marseille était l’une des meilleures grandes villes pour investir dans le logement étudiant, notamment les studios. Il y a plus de 70 000 étudiants à Marseille, dont beaucoup sont à la recherche d’une petite maison en location. Cependant, dans les villes où l’offre est limitée et la demande continue de croître, il peut encore être difficile de trouver la propriété idéale, ce qui rend la recherche assez difficile.

2. Rouen

Environ 45 000 étudiants pour 110 000 habitants : avec de telles proportions, Rouen ou la surnommée la « ville aux cent dômes » n’a aucun mal à trouver des places de choix parmi les principaux groupements de communes où il vaut la peine d’investir dans des studios étudiants. Réputée pour son riche patrimoine historique et accessible aux budgets conséquents (prévoir au moins 85 000 € pour un studio), cette commune normande offre un rendement particulier rémunérateur d’environ 4,5 %.

3. Paris

Sans surprise, Paris compte la plus grande population étudiante de la région, avec environ 450 000 étudiants. De nombreuses personnes ont parfois du mal à trouver des appartements dans des zones où le prix au mètre carré augmente et où la concurrence est féroce. Pour acquérir un tel bien, il faudrait débourser en moyenne 140 000 € pour un petit studio, avec un taux de rentabilité d’environ 4 %.

4. Rennes

En 2021, Rennes est classée deuxième du classement des meilleures villes pour les étudiants, partageant le podium avec Lyon. Avec plus de 70 000 habitants, la capitale de la Bretagne est connue pour son atmosphère, ses espaces verts, ses bonnes liaisons de transports et ses nombreuses possibilités d’enseignement. Les petites parcelles rennaises peuvent débuter à partir de 105 000 € avec un rendement moyen de 4,2 %.

5. Bordeaux

Avec des stages généreux et de nombreuses opportunités d’emploi, Bordeaux attire des étudiants de France et d’ailleurs. Ils sont un peu plus de 100 000 étudiants à choisir la Belle au bois dormant pour y poursuivre leurs études. Bordeaux, chaleureuse et animée, est une ville relativement chère, notamment en immobilier, avec un budget moyen de 130 000 € nécessaire pour acheter un studio.

6. Toulouse

Devenue célèbre grâce à Claude Nougaro, la ville rose arrive régulièrement en tête du palmarès des meilleures villes étudiantes. Abritant près de 120 000 étudiants, Toulouse bénéficie d’une culture riche et d’une économie dynamique. Côté logement, elle n’est pas forcément la plus chère, mais il faut tout de même un budget moyen de 125 000 € pour acheter un studio, avec un rendement estimé à 4,1 %.

2 - Les parkings

Un parking est un emplacement fermé qui permet d’isoler le véhicule du regard et de le protéger contre le vol, le vandalisme ou les intempéries. La majorité des espaces surnommées parking ont un symbole P et nous distinguons les parkings privés et les parkings publics.

Dans la plupart des zones, en particulier les quartiers exigus, les parkings offrent les meilleurs rendements. Ils sont considérés comme une aubaine pour de nombreux propriétaires puisque le prix d’achat est inférieur au prix de la maison. Contrairement à un bail, le contrat qui lie le propriétaire et le locataire est plus souple. Cependant, comme pour tout achat immobilier, le contrat doit être détenu pendant plusieurs années avant de pouvoir être utilisé pour amortir le coût de l’achat. Par conséquent, il est conseillé d’acheter plusieurs places de parking pour répartir les coûts et les revenus de l’achat en partageant le risque. Il est important de noter que les revenus locatifs d’un stationnement sont des revenus fonciers. Les investissements bénéficient d’une prime fixe de 30 % sur ces revenus et du régime foncier.

Investir dans une place de parking, ou mieux encore, dans un box ou un garage fermé, pour les louer en retour vous offre plusieurs avantages :

  • Un faible investissement de départ
  • Une forte demande qui ne faiblit pas, notamment dans les centres-villes des métropoles
  • Une grande souplesse dans la location puisqu’en l’absence de bail type
  • De faibles charges
  • Un peu différemment, l’achat d’un garage ou d’un box peut être très rentable ! C’est beaucoup moins cher que d’acheter une maison, et le rendement locatif est encore plus élevé, jusqu'à 10 %.

Les parkings dans la plupart des villes sont très demandés, avec des loyers bas et un risque de défaillance.

Les villes dans lesquelles les parkings se louent vite

  • Saint- Etienne
  • Grenoble
  • Montpellier
  • Marseille
  • Toulouse
  • Villeurbanne
  • Aix-de-Provence
  • Paris
  • Lyon

3 - Les maisons neuves

Le rendement de ce type de location (entre 3 % et 5 %) est comparable au rendement des appartements. Cependant, une maison est un type d’investissement qui peut diversifier votre patrimoine et fidéliser les locataires pour les années à venir. En fait, les résidents ont des baux beaucoup plus longs que les locataires d’appartements.

De plus, la plupart des français sont de plus en plus attirés par ce type de logement. La demande locative pour ces propriétés est également élevée. Encore une fois, les locataires respectent les règles édictées par ces appartements. D’autre part, si les locataires existants déménagent, les propriétaires peuvent facilement trouver de nouveaux locataires.

Le loyer est payé régulièrement et la maison offre une grande tranquillité d’esprit à tous les résidents. Contrairement aux locataires d’appartements, un locataire (généralement une famille) a tendance à avoir un intérêt dans la propriété. Cela réduit le coût de restauration de votre propriété. Ce type de bien immobilier vous permet également de garder des locataires pendant plusieurs années. Les locataires de maisons restent généralement plus longtemps que les locataires d’appartements. D’autant plus que la maison est la forme d’habitation la plus précieuse pour les français. Les locataires ne font pas exception à cette règle.

En cas de changement de locataire, vous pouvez facilement trouver un nouveau locataire pour votre bien.
De plus, investir dans un logement vous donne une grande garantie que les loyers seront encaissés régulièrement. Après tout, les locataires et idéalement les familles, sont mieux en mesure d’entretenir leur propriété que les locataires d’appartements. Par conséquent, les coûts de réparation sont inférieurs.

4 - Les locations de vacances

Les locations de vacances sont considérées comme des locations meublées et peuvent varier d’une journée à 90 jours consécutifs au maximum.

Cette location présente plusieurs avantages pour le propriétaire :

  • Des tarifs de location très compétitifs : Les tarifs des locations de vacances sont généralement de 20 % à 50 % inférieurs à ceux proposés par les agences de voyage et professionnels hébergements touristiques. Cela est dû à l’élimination des frais de courtage et à l’amélioration des taux d’exécution.

  • Des locations mieux équipées : Les logements locatifs sont souvent meilleurs qu’un logement ordinaire loué par des professionnels. Tout comme les locations de vacances sans stress, qui vous feront vous sentir comme chez vous.

  • Des offres haut de gamme : De plus, les locations de vacance sont idéales pour les familles. Certaines locations disposent d’équipements spécifiques pour les bébés et les enfants. Habituellement, les hôtels et autres hébergements n’autorisent pas les animaux. Partir en vacances avec son animal de compagnie est désormais possible grâce à des locations de vacances qui accueillent les chiens ou chats : ce qui pousse souvent les gens à s’intéresser à cette location. Ces locations de vacances spéciales sont partout.

Les villes dans lesquelles les locations de vacance se louent vite

  • Cannes
  • Dijon
  • Strasbourg
  • Montpellier

5 - Immeubles de rapport

Un immeuble de rapport est un immeuble constitué de parcelles de terrain entièrement louées. Il y a généralement dans un immeuble de rapport un local commercial au rez-de-chaussée, mais ce n’est pas obligatoire. L’immeuble de rapport est un investissement intéressant qui vous permet de diversifier votre patrimoine et est utile pour l’épargne à retraite car il peut vous assurer un revenu décent à vie.
Moins compétitif que les types de propriétés qui sont sur le marché. En effet, les immeubles de rapport sont chers à l’achat et nécessitent des capitaux importants et de solides capacités de financement. Par conséquent, les investissements ne sont pas considérés comme des concurrents directs des particuliers qui n’achètent que des appartements ou des immeubles commerciaux. Ainsi, il y a moins d’acheteurs potentiels pour ce type d’investissement locatif. Ce qui augmente considérablement votre pouvoir de négociation.

Villes dans lesquelles les immeubles de rapport se louent le mieux

  • Nantes
  • Toulouse
  • Lille
  • Rennes
  • Angers
  • Montpellier

6 - Les appartements T2 et T3

Les grands appartements de deux à trois chambres nécessitent un investissement initial plus élevé. Sa rentabilité est également plus faible par rapport aux petites surfaces, allant de 3 % à 5 %. Cependant, le tarif au mètre carré pour ce type d’investissement est moins élevé. Cet appartement spacieux offre également une meilleure stabilité pour tous les résidents.

Ainsi, ses résidents (couples avec enfants, salariés célibataires, etc) restent plus longtemps que dans les studios. De plus, la faible rotation réduit le risque de défaillance. Il évite également un entretien prolongé. On peut dire que les investisseurs dans ce type de biens immobiliers ont une chance de se démarquer. Sans parler de la revente, les pièces volumineuses et rares sur le marché ont plus de chances de trouver des acquéreurs à des prix avantageux.

Au fil du temps, les investisseurs qui choisissent ce type de location peuvent bénéficier d’un retour sur leur investissement. De plus, une grande partie du marché est de plus en plus rare. Par la revente d’appartements de deux et trois chambres, les propriétaires peuvent facilement trouver des acheteurs.

Quant au prix d’achat, il est plus élevé dans les appartements que pour les studios. Cependant, la rentabilité est plus élevée en raison de la hausse des loyers. Les locataires sont souvent des conjoints ou des colocataires, ce qui réduit considérablement le risque d’impayés. Les baux durent également plus longtemps que les studios, généralement au moins deux ans mais il y a des risques d'inoccupation.

T3 : un investissement plus conséquent

Si l’on tient compte du prix de l’immobilier, l’effort financier sera bien plus important. Un T3 comprend une pièce à vivre et deux chambres pour environ 50 - 60 m². Il s’adresse donc à une cible différente : les jeunes couples avec un enfant, les familles monoparentales, les retraités qui veulent recevoir des amis ou des petits-enfants, ou encore les actifs célibataires souhaitant disposer d’un bureau pour télétravailleur. La stabilité locative est très sécurisante, environ le double d’un T2 en moyenne. Les locataires recherchent en effet la tranquillité. Ils prendront davantage soin de leur logement. Chaque chambre peut être louée au prix d’un studio.

Les villes dans lesquelles les appartements se louent vite

  • Bordeaux
  • Toulouse
  • Nantes
  • Aix-de-Provence

En dehors de tous ces biens, d’autres types de biens se louent de mieux en mieux : les caves, les entrepôts, les maisons anciennes.

7 - Comment louer un bien plus vite : les astuces

Pour qu’un investisseur puisse louer rapidement son bien immobilier, il doit tenir compte de plusieurs paramètres avant l’achat du bien immobilier.

L’emplacement

Si vous désirez investir dans l’immobilier dans le but d’acheter les biens et le mettre en location, il est nécessaire de choisir avec grand soin l’emplacement du bien immobilier. Et pour louer ce bien rapidement, il faut également se renseigner sur le quartier dans lequel le logement sera, car les prix peuvent changer d’une rue à une autre.

Répondre aux attentes des locataires

Pour obtenir une meilleure rentabilité, il faudra répondre aux attentes des locataires. Pour ce faire, l’investisseur doit présenter le bien de la manière la plus séduisante ; autrement dit, se mettre à la place du locataire et savoir ceux dont ils auraient besoin s’il était en recherche de location. Pour louer rapidement le bien et attirer plus de locataires, il faut les mettre à l’aise en termes de communication et louer le bien à un prix inférieur à celui des autres biens du même type. Ainsi, vous aurez un avantage compétitif sur le marché.
La rénovation et le mobilier : Le vrai secret pour louer un appartement ou une maison rapidement est généralement la rénovation surtout de l’intérieur. Il faut mettre des couleurs sobres de telle sorte qu’elles soient séduisantes et attirantes, et que les futurs locataires puissent s’y projeter le plus facilement possible. Dans la majorité des cas, la rénovation des salles de bains et des cuisines est la meilleure astuce pour louer un bien immobilier.

La propreté et l’ordre

Afin que vous trouviez rapidement un locataire pour votre bien, il est nécessaire d’assurer de la propreté du bien car les visiteurs doivent apprécier à la fois la propreté et l’ordre dans les différentes pièces. C’est la raison pour laquelle le fait de bien ranger et nettoyer le bien immobilier avant la visite des personnes est une astuce pour louer rapidement. Notons également que les zones les plus regardées par les visiteurs sont la salle de bains et la cuisine.

Un loyer attractif pour louer rapidement

Il n’y a pas de loi pour fixer le prix du loyer. Pourtant, pour un investissement réussi dans l’immobilier locatif, il est important de prendre en considération le marché de la location dans votre région. Une fois que vous aurez une idée sur les tarifs, il est recommandé de placer votre prix dans la médiane ou la moyenne des biens immobiliers du même type. Cela vous garantit une meilleure rentabilité à long terme. Quand vous aurez du mal à louer le bien rapidement, pensez à modérer le prix de loyer sinon vous risquez de passer des mois sans locataire.

Les photos pour faire valoir votre bien immobilier

Les photos sont aussi une astuce pour louer rapidement un bien immobilier. Elles permettent de mettre le logement en valeur. Il est donc recommandé de prendre de belles photos du bien à mettre en location afin de les poster sur les portails d’annonces immobilières. Notons également qu’il est primordial de montrer aux futurs locataires la qualité des équipements de la cuisine et de la salle de bains afin de mettre votre investissement en valeur.

La rédaction d’une annonce par le propriétaire

Comme nous le savons tous, de nos jours, la plupart des locataires cherchent un logement en ligne. C’est la raison pour laquelle, l’astuce pour vite louer votre logement est de faire des annonces sur des sites connus et souvent visités par les personnes recherchant un logement. Votre annonce tiendra compte de trois facteurs qui sont :

  • Les détails sur la zone ou quartier dans lequel le bien se trouve
  • Les spécificités du bien
  • Les photos du bien

Déléguer cette mission à une agence immobilière

Le monde de l’immobilier devient de plus en complexe et le fait de vite trouver un loueur pose problème pour certains propriétaires. Pour cette raison, faire appel à une agence immobilière spécialisée pour ce type d’investissement est une bonne astuce pour vite louer votre bien.

Organisation des visites pour louer facilement

L’une des étapes les plus importantes pour les locataires est la visite du bien immobilier. Ainsi, il faut prendre en compte tous les détails du bien durant ce moment crucial afin de louer facilement le bien. Il faut donc organiser des visites groupées pour montrer que votre bien immobilier intéresse plusieurs personnes et se préparer à certaines questions que les futurs locataires peuvent vous poser au cours de la visite du bien. Faites également un tour au niveau de votre quartier afin de leur montrer les avantages que présente le bien.

8 - Est-il rentable d'acheter pour louer ?

Lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier locatif, en règle générale, vous espérez que votre investissement soit rentable pour profiter de vos revenus fonciers. Il n’est pas question de placer votre argent dans un bien qui vous en coûtera encore plus, ou d’acheter un bien mal situé que vous aurez de la peine à louer. Le fait d’acheter un bien pour le louer peut être un investissement très intéressant, à condition de savoir comment s’y prendre pour le rendre rentable. La première chose à faire pour rentabiliser un investissement immobilier locatif est d’avoir misé sur le bien dès le début. C’est d’autant plus vrai lorsque vous achetez pour mettre en location votre bien immobilier. Dans ce cas, il est primordial d’investir dans un bien qui garde de la valeur et de l’attrait parce qu’il va falloir facilement le louer afin d’en tirer des bénéfices.

Questions Réponses

1 - Quel type de bien est recommandé ?

En tête du podium de la rentabilité se trouve la location courte durée qui offre une meilleure rentabilité aux investisseurs. Elle est réputée pour sa rentabilité, avec un prix d’achat limité en raison de la petite surface habitable et des loyers proches de ceux d’appartements de plusieurs pièces. Cette location a véritablement explosé depuis des années. C’est le type de bien préféré des étudiants grâce à ses nombreux avantages. En dehors d’elle, nous avons également des appartements qui sont généralement loués par des hautes autorités ou des personnes de valeur ayant des moyens financiers élevés.

2 - Comment vite louer son bien ?

Pour louer son bien immobilier rapidement, l’investisseur doit prendre en compte :

  • l’emplacement
  • les coloris de peintures du bien
  • un loyer attractif
  • répondre aux attentes des locataires
  • si possible rédiger des annonces ou confier la recherche de locataire à une agence immobilière

3 - Pourquoi louer un bien acheté ?

Le but principal de tout investisseur qui décide d’acheter pour louer, est de percevoir des revenus locatifs chaque mois afin de subvenir à ses besoins de toutes sortes.

4 - Quel intérêt d'acheter un bien pour le louer ?

Gros avantage de l’immobilier locatif : il vous permet d’acquérir un important patrimoine grâce à l’effet de levier sur le crédit. Ce dernier vous permet de devenir propriétaire d’un actif qu’il est bien plus difficile de payer comptant. Aucun autre placement ne vous offre cette possibilité.

5 - Dans quelles villes les biens se louent le mieux ?

Bien évidemment, Paris est l’exemple le plus probant, mais on retrouve le même cas de figure pour des villes comme Bordeaux, Montpellier, Nantes, Toulouse, etc.