Simulateur de rendement

Qu'est-ce qu'un simulateur de rendement ?

Publication : 08/10/2022 09:57:20
Modification : 19/10/2022 08:34:05

Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier qui ne vous rapporte rien ? Vous êtes curieux de savoir ce qui pourrait se passer si vous le louiez à la place ? Le simulateur peut vous aider.
C’est quoi un simulateur de rendement et quel est son fonctionnement ? Quels résultats de simulations est bon signe d’un meilleur investissement ?

1 - Qu'est-ce qu'un simulateur de rendement et comment fonctionne-t-il ?

Un simulateur de rendement est un logiciel qui permet aux propriétaires et aux investisseurs immobiliers de tester différents scénarios d'investissement afin de déterminer le rendement probable de leur investissement. Il s'agit d'un outil essentiel pour quiconque envisage d'investir dans l'immobilier. La raison est qu'il peut vous aider à prendre des décisions éclairées sur le lieu et la manière d'investir votre argent.

Vous pourrez voir combien d'argent vous pourriez gagner chaque mois en louant votre propriété. Aussi savoir comment différents prix de location et taux d'occupation affecteraient vos résultats.

En outre, les simulateurs de rendement peuvent être utilisés pour prévoir comment différents investissements pourraient se comporter à l'avenir. Par exemple, vous pourriez vouloir savoir comment l'augmentation du loyer d'une propriété affectera son rendement. En soumettant différents scénarios à un simulateur de rendement, vous pouvez avoir une meilleure idée de ce que vous pouvez attendre de vos investissements.

2 - Les avantages de l'utilisation d'un simulateur de rendement

Utiliser un simulateur de rendement est une façon de bien préparer son investissement. Nous exposons ici quelques avantages de cet outil.

  • Le simulateur de rendement peut vous aider à prendre des décisions d'investissement plus éclairées.
    Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, prendre des décisions éclairées est la clé du succès. Le simulateur de rendement peut vous aider à le faire en vous fournissant des informations importantes sur le rendement d'un bien immobilier. Grâce à ces données, vous pouvez mieux évaluer si un investissement particulier vous convient ou non.

  • Le simulateur de rendement peut vous aider à prédire comment différents scénarios pourraient se dérouler à l'avenir.
    Cela peut être utile lorsque vous essayez de décider de faire ou non un investissement particulier. Par exemple, si vous envisagez d'augmenter le loyer d'une propriété, vous pouvez utiliser le simulateur de rendement pour voir comment cela affectera le rendement de la propriété.
    Dans l'ensemble, le simulateur de rendement fournit aux investisseurs un outil précieux pour évaluer et prévoir les performances d'investissements potentiels. En l'utilisant, vous pouvez prendre des décisions plus éclairées sur où et comment investir votre argent. Ainsi le simulateur de rendement peut vous aider à :

  • Identifier les propriétés à haut rendement :
    L'un des principaux avantages de l'utilisation d'un simulateur de rendement est qu'il peut vous aider à identifier les propriétés à haut rendement. En exécutant différents scénarios avec le simulateur de rendement, vous pouvez avoir une meilleure idée de ce que vous pouvez attendre de vos investissements.

  • Calculer le rendement de votre investissement.

  • Déterminer le potentiel d'appréciation du capital d'un bien immobilier.

  • Déterminer le potentiel de revenu locatif d'un bien immobilier.

  • Trouver des biens immobiliers sous-évalués ou surévalués :
    En investissement immobilier, trouver des propriétés sous-évaluées ou surévaluées peut être la clé du succès. Il peut vous y aider en vous fournissant des données importantes sur le rendement d'un bien.

  • Garder une longueur d'avance sur la concurrence :
    Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, il est important de garder une longueur d'avance sur la concurrence. Une façon de le faire est d'utiliser un simulateur de rendement. Ce faisant, vous pouvez vous faire une meilleure idée des investissements potentiels qui existent. Ces informations peuvent être précieuses lorsque vous essayez de prendre une décision sur l'endroit où investir votre argent.

  • Déterminer le montant du loyer que vous devriez demander pour une propriété. En comprenant le rendement et le potentiel de revenu locatif d'une propriété, vous pouvez fixer votre loyer à un taux qui vous assurera un bon retour sur investissement.

3 - Comment utiliser un simulateur de rendement

Lorsque vous utilisez un simulateur de rendement, vous devez saisir des informations spécifiques sur le bien que vous évaluez. Cela comprend le prix d'achat, le coût des réparations, le loyer mensuel et le nombre d'années pendant lesquelles vous prévoyez de conserver le bien. Vous devrez également saisir des informations sur le taux de rendement que vous attendez.

Une fois que vous aurez saisi toutes ces informations, le simulateur de rendement calculera le rendement pour vous. Il vous montrera également comment différentes situations peuvent affecter le rendement de votre investissement. Cela peut être utile pour prendre des décisions utiles concernant vos investissements.

4 - Les revenus locatifs

C'est le facteur le plus important que les investisseurs doivent prendre en compte dans leurs simulations.
Le revenu locatif est le rapport entre le loyer perçu et le prix d'achat du bien.
En d'autres termes, il s'agit de l'argent que génère un immeuble de placement par an par rapport à son prix d'achat ou à sa valeur.

Le rendement locatif est un pourcentage qui décrit le rendement annuel d'un investissement. Il existe deux types de rendement. Le rendement brut et le rendement net. Les deux types de rendement doivent être pris en compte dans les investissements immobiliers car ils ont des fonctions différentes.

Rendement brut

Le rendement brut est la différence entre les revenus perçus et le prix d'achat du bien.
Une façon de simuler un investissement est de calculer le rendement locatif brut, qui permet d'évaluer les avantages d'un investissement locatif par rapport à un autre. N'oubliez pas les frais de notaire.

Formule : (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100.

Si un investisseur souhaite louer un bien d'une valeur de 180 000 € pour 880 € par mois, la situation est la suivante :

((880 x 12) / 180 000 ) x 100 = 5,86 %.

Rendement net

Le calcul du rendement total n'est pas suffisant pour modéliser l'investissement. Vous devez calculer un rendement net qui vous rapproche de la réalité.
Bien entendu, si vous êtes propriétaire d'une maison, vous devez payer des impôts. La somme de ces facteurs constitue le rendement net de votre investissement immobilier. Ce rendement est plus précis que le rendement total calculé ci-dessus. Le rendement net est beaucoup plus proche du rendement réel de l'investissement.

Il est exprimé par la formule.
( (loyer x 12 mois) - (coût) / prix d'achat ) x 100.

Le rendement net comprend non seulement les coûts fixes mais aussi les coûts variables tels que le chiffre d'affaires et le taux de vacances.

Calculons le rendement net à l'aide de l'exemple ci-dessus.

Prix d'achat de la propriété : 180 000 €.
Loyer : 880 €.

Taxes :
Impôt foncier : 700 €.
Taxe annuelle sur les biens communs : 900 €.
Frais d'entretien : €550
Assurance locative : 200
Coût total : 2 350 €.

Revenu net = (880 x 12 mois - 2 350) / 180 000 x 100 = 4,5

Exemption de l'impôt sur les revenus locatifs de certains logements meublés

Certains revenus raisonnables provenant de la location ou du crédit-bail de logements occupés par leur propriétaire sont exonérés d'impôt sous certaines conditions.
Dans ces circonstances, vous êtes exonéré d'impôt si vous modélisez votre investissement.

Le bien est le domicile permanent du locataire (ou un domicile temporaire pour un travail saisonnier) et le loyer est de 184 € maximum par mètre carré.

Le bien n'est pas la résidence principale du locataire (par exemple, une pension de famille) et les revenus tirés de la location du bien meublé ne dépassent pas 760 € par an.

Système fiscal alternatif : La plus value
Les revenus locatifs ne sont pas les seuls revenus imposables des biens immobiliers. Si vous vendez un bien immobilier sur le marché locatif et réalisez un bénéfice, vous devez payer un impôt sur les plus-values. Comment cela fonctionne-t-il ?

Toutes les plus-values sont imposables pendant les cinq premières années, mais pas après la 22e année. Vous payez également 17,2 % de charges sociales sur les plus-values, en fonction de la durée d'utilisation du bien, mais après 30 ans, vous êtes totalement exonéré de charges sociales. Si vous vendez le bien, vous ne devez pas payer l'impôt sur les plus-values ni les cotisations de sécurité sociale.

5 - Comment trouver un bon taux de rendement ?

Une simulation d'investissement est un bon moyen de se préparer. Mais comprenez-vous quels résultats sont un bon indicateur d'un meilleur investissement ?

La prévision des rendements attendus peut être utile, mais pas au détriment de la qualité des investissements. Un bon rendement locatif est celui qui répond à vos objectifs d'investissement, minimise les risques et maximise les économies.

Un bien qui rapporte 6 % et qui peut être loué en un an est un meilleur investissement qu'un bien qui promet un rendement de 12 % mais qui est difficile à louer.
Des études ont montré qu'un rendement d'au moins 10 % est meilleur que le "rendement net" de nombreux autres investissements traditionnels. En outre, de nombreux autres facteurs (impôts, frais, prêts, fonds spéculatifs, etc.) peuvent affecter les rendements.

Dans la pratique, de tels rendements sont très difficiles à atteindre. Ils sont particulièrement attrayants pour les investisseurs dans les petites villes où le risque locatif est élevé et où le rendement du capital par la revente est incertain.

Un bon rendement locatif dépend d'un certain nombre de variables, notamment
la capacité d'épargne de l'investisseur (et le coût de la vie), les objectifs d'investissement, le niveau de risque de l'emplacement, l'attrait de la ville et la demande de logements locatifs.

Les objectifs de l'investisseur sont généralement :

  • Incitations fiscales
  • Générer un revenu supplémentaire pour la retraite
  • Investir une partie de votre épargne dans des actifs tangibles
  • Améliorer le mode de vie
  • Gagner de l'argent rapidement

Le logement le plus rentable

Un bon revenu locatif constitue également un investissement stratégique.
Choisir le bon bien de location peut être un signe révélateur. Cependant, certains biens locatifs sont extrêmement lucratifs et peuvent offrir aux investisseurs des rendements intéressants.
Il existe deux grands types d'immeubles locatifs. Il s'agit de biens locatifs et de biens locatifs meublés. Cependant, il existe également des locations à court terme et des locations saisonnières.

La location vide : l'option la plus courante

L'immeuble locatif typique est vide. Ces propriétés peuvent être louées tout au long de l'année. Certains locataires y vivent jusqu'à cinq ans. Ce type de propriété présente plusieurs avantages

  • Les propriétés vacantes offrent stabilité et sécurité.
  • Les propriétés vacantes génèrent un revenu régulier.
  • Les propriétés vacantes fournissent un revenu stable.

Maison meublée à louer

Les appartements meublés peuvent également constituer un revenu très intéressant. La location d'une telle maison est plus chère que celle d'une maison non meublée. Par conséquent, les prix sont très raisonnables.

Appartements en colocation

Si vous recherchez un bon investissement qui ne dure pas à long terme, vous devriez choisir une maison meublée. Il est très facile à utiliser. Vous pouvez également louer une chambre dans le même appartement. Si vous n'avez pas beaucoup d'argent, vous pouvez choisir une propriété de plusieurs pièces. Le retour sur investissement se situe entre 8 et 10 %.

La location à court terme : l'investissement le plus rentable

Les locations à court terme et leurs variantes (locations saisonnières) arrivent en tête de liste.

L'objectif est de louer pour quelques heures ou quelques nuits, pas pour plusieurs années. Cela vous permet de louer votre appartement à un prix plus élevé que les locations traditionnelles. Les loyers peuvent être trois à quatre fois plus élevés.

Vous pouvez économiser entre 15 et 25%. Dans le cas des locations saisonnières, la marge bénéficiaire peut atteindre 23 %.

La location à court terme peut être l'investissement le plus rentable et vous donnera probablement un bon retour sur votre investissement simulé.

Quels sont les meilleurs types de biens à louer ?

Nous avons identifié les types de biens les plus rentables, mais quels sont les meilleurs dans votre région ?
Quelles sont donc les meilleures propriétés à acheter et à louer ?

Studio

Si vous investissez dans une propriété d'une chambre à coucher, vous trouverez rapidement des locataires. Ce type de propriété est particulièrement populaire dans les centres-villes et est souvent recherché par les jeunes travailleurs ou les étudiants.

L'avantage d'un appartement d'une chambre à coucher est son faible prix d'achat et son loyer élevé.
Toutefois, le taux de rotation élevé inhérent à ce type de propriété peut affecter le rendement attendu. La rotation fréquente des locataires peut prendre du temps et être coûteuse pour le propriétaire. Les renouvellements de baux, qui interviennent souvent entre les baux, augmentent les coûts du propriétaire et prolongent la période d'inoccupation.

Appartements de 2 ou 3 chambres à coucher

Les rendements pour les petites unités peuvent être aussi bas que 3 à 5%. Ce type de logement offre également une certaine stabilité.

Certains groupes de locataires (par exemple, les familles) peuvent rester plus longtemps dans ces types d'appartements que dans les appartements locatifs classiques. Il y a moins de risques de fluctuations salariales et de postes vacants. La maintenance à long terme est également évitée.

Les investisseurs qui choisissent ce type de placement obtiennent un investissement à long terme.

Parking

Il y a de nombreux avantages à investir dans des parcs de stationnement et des garages. Vous n'avez pas besoin d'investir beaucoup d'argent pour commencer. Elle est également plus flexible car le loyer n'est pas fixe et le propriétaire et le locataire peuvent négocier librement.

Si l'emplacement est bien choisi, ce type de location peut fournir un revenu locatif très raisonnable, sans restrictions.

6 - Simulateur de rendement locatif: Outil d'aide à la décision

Cette simulation d'investissement est la première étape de la réalisation d'un projet de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI). Les investisseurs doivent connaître toutes les conditions du projet d'investissement avant de s'engager.
Le simulateur d'investissement locatif est un outil important qui vous permet de calculer le rendement net de votre investissement, en tenant compte des paramètres suivants :

  • Ratio prêt/valeur
  • Durée du prêt
  • Revenu locatif annuel
  • Durée de la propriété
  • Taux d'intérêt maximal

Tous ces facteurs affectent le bénéfice net mensuel de l'investisseur, les performances globales de l'entreprise et la valeur de l'investissement. Les investisseurs peuvent donc ajuster les paramètres de calcul en fonction de la valeur de l'investissement et du rendement attendu.

Les résultats du simulateur d'investissement de la SCPI ne sont bien sûr qu'indicatifs. Cependant, ils peuvent vous aider à faire des évaluations plus précises et à prendre les bonnes décisions d'investissement. Par exemple, la simulation peut assurer le remboursement mensuel d'un prêt hypothécaire ou les revenus locatifs d'un fonds d'investissement.

Les simulations d'investissement basées sur différents paramètres et hypothèses permettent aux économistes de prendre des décisions optimales en fonction de différentes options et besoins. Pendant la phase de préparation du projet, les différentes implications fiscales de l'investissement sont analysées. Le simulateur d'investissement immobilier avec des revenus locatifs élevés permet aux investisseurs d'évaluer la rentabilité du projet.

Comment agir ?

Vous envisagez d'investir dans la location pour gagner un revenu supplémentaire ? Pour calculer le revenu, vous devez d'abord modéliser le ratio dette/revenu de votre investissement immobilier locatif.

Notez que les prêteurs exigent que le ratio dette/revenu ne dépasse pas 33 % du revenu. Ce calcul prend en compte toutes les dépenses de fonctionnement, y compris les mensualités de la maison principale. Certaines banques incluent les futurs loyers dans le revenu : on parle alors de "valeur actuelle". Toutefois, cette méthode de calcul est de moins en moins courante.

7 - Types de scénarios pouvant être testés avec un simulateur de rendement

Il existe un certain nombre de scénarios qui peuvent être testés avec un simulateur de rendement. Voici quelques-uns des plus courants :

  • L'impact de l'appréciation des prix sur le rendement
  • L'impact des revenus locatifs sur le rendement
  • L'impact des gains en capital sur le rendement
  • L'impact des taux d'inoccupation sur le rendement

En matière de rendement, les taux d'inoccupation peuvent avoir un impact important sur vos résultats. En effet, un bien vacant ne génère aucun revenu. Par conséquent, le rendement d'une propriété peut être considérablement réduit si elle ne peut pas être louée.

  • L'impact des réparations sur le rendement

  • L'impact des réparations sur le rendement est celui d'une propriété nécessitant des réparations importantes. Dans ce cas, le simulateur de rendement peut vous aider à comprendre comment les réparations affecteront le rendement global de votre investissement. Vous pouvez utiliser ces informations pour prendre une décision plus éclairée sur l'opportunité d'investir ou non dans la propriété.

  • L'impact des taxes sur le rendement :
    Le simulateur de rendement peut vous aider à comprendre l'impact des taxes sur votre investissement. Il est important de le savoir car vous voulez vous assurer que vous obtenez un bon rendement sur votre investissement.

  • L'impact de l'inflation sur le rendement :
    L'inflation peut avoir un impact important sur la performance de vos investissements. Lorsque l'inflation augmente, la valeur de votre argent diminue. Cela peut avoir un impact négatif sur le rendement de votre immeuble de placement.
    Par exemple, si vous possédez un immeuble de placement qui vaut 100 000 € et que le taux d'inflation est de 3 %, la valeur de cet immeuble diminuera à 97 000 € au fil du temps. Cela peut avoir un impact significatif sur votre rendement et votre retour sur investissement global.

8 - Conseils pour tirer le meilleur parti de votre simulateur de rendement

Pour bien se servir d'un simulateur, certaines indications sont à observer.

  1. Veillez à renseigner des informations précises dans le simulateur de rendement. Vous obtiendrez ainsi des résultats précis.
    Il est essentiel de saisir des informations exactes dans le simulateur de rendement pour obtenir des résultats précis. Le simulateur de rendement se base sur ces informations pour calculer le rendement d'une propriété. Si les informations sont inexactes, les résultats seront également inexacts.

  2. Utilisez le simulateur de rendement pour tester différents scénarios. Cela peut vous aider à prendre des décisions plus éclairées concernant vos investissements.

  3. Assurez-vous de comprendre l'impact de différents facteurs sur votre rendement. Cela vous aidera à prendre de meilleures décisions concernant vos investissements.

  4. Utilisez le simulateur de rendement pour vous aider à comprendre l'impact de l'inflation sur vos investissements. L'inflation peut avoir un impact important sur le rendement de vos investissements immobiliers.

  5. Utilisez le simulateur de rendement pour vous aider à comprendre l'impact des taxes sur vos investissements. Les impôts peuvent avoir un impact significatif sur le rendement global de votre immeuble de placement.

9 - L'avenir des simulateurs de rendement

Les simulateurs de rendement deviennent de plus en plus importants pour les investisseurs immobiliers. En effet, ils permettent aux investisseurs de tester différents scénarios et de prendre des décisions plus éclairées concernant leurs investissements.

Les simulateurs de rendement deviennent également plus sophistiqués. Ils incluent désormais des informations sur l'impact de l'inflation et des taxes sur le rendement des investissements. Cela permet aux investisseurs de comprendre l'impact total de leurs investissements avant de démarrer leur projet.

Ce sont des outils précieux pour les investisseurs immobiliers. Ils permettent aux investisseurs de comprendre l'impact de différents facteurs sur le rendement de leurs investissements. Ces informations sont essentielles pour prendre des décisions d'investissement judicieuses.

Un simulateur de rendement locatif est un outil qui vous permet d'estimer le retour sur investissement potentiel d'un bien immobilier. Il prend en compte des facteurs tels que le prix d'achat, le loyer mensuel et les autres coûts associés. N'oubliez pas qu'il ne s'agit que d'une estimation ; les résultats réels peuvent varier. Si vous envisagez d'investir dans des biens locatifs, il est important d'utiliser un simulateur de rendement locatif pour vous aider à prendre des décisions éclairées.

Questions Réponses

1 - Comment calculer une rentabilité ?

La rentabilité brute s'obtient lorsqu'on divise le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant par 100 le résultat. Il s'agit alors d'un rendement locatif brut annuel. Exemple : un studio acheté 155.000 € et loué 650 € par mois rapporte 5,2 % bruts (650 x 12 /155.000 x 100 = 5,03%.

2 - Est-il possible d'investir sans capital ?

Vous pouvez élargir vos possibilités d'investissement en investissant dans des titres non cotés.
Généralement, les banques exigent un acompte minimum de 20 à 15 % du coût total du projet, en fonction du prix d'achat et de la taille du projet.
L'endettement est courant dans le secteur de l'immobilier. Bien sûr, il s'agit évidemment d'un prêt sans mise de fonds. Avec un plan solide, vous pouvez financer votre bien immobilier sans dépendre des banques.